На рынке стрит-ритейла Москвы наблюдается оживление спроса

По итогам 1-го квартала зафиксирован рост активности банков и кафе и увеличение бюджетов на аренду.

Согласно оценкам экспертов компании JLL, на рынке стрит-ритейла Москвы наблюдается оживление спроса и некоторое увеличение бюджетов на аренду помещений по сравнению с концом 2014 года. К концу 1-го квартала 2015 года зафиксирован рост активности банков и кафе в части аренды новых помещений.

«Например, средний бюджет банков на аренду помещений площадью 100-200 кв. м вырос по сравнению с концом 2014 года на 34% до 800 тыс. рублей, продуктовых магазинов и салонов связи — на 11%. В то же время текущие бюджеты ниже тех, что арендаторы были готовы тратить в начале 2014 года — отмечает Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL. — Это объясняется тем, что в конце 2014 года арендаторы искали особые предложения по цене значительно ниже рынка, но в большинстве случаев им не удалось договориться, часть из них потеряла выгодные локации, в результате в конце марта большинство развивающихся компаний скорректировали бюджеты в сторону повышения». Увеличивая бюджеты на аренду, компании стараются снизить общие затраты на площадку, в частности на капитальный ремонт помещений, предпочитая локации, которые прежде были заняты арендатором того же профиля. Помимо этого арендаторы ведут переговоры о снижении ежегодной индексации ставки, арендных каникулах и так далее.

Примеры изменения бюджетов на аренду

Профиль	Площадь, кв. м	Средний бюджет, руб./месяц, 4 кв. 2014	Средний бюджет, руб./месяц, 1 кв. 2015
Банк	100-200	600 000	800 000
Электроника, услуги связи	100-200	900 000	1 000 000
Бытовая химия	200-300	450 000	450 000
Рестораны, кафе	от 600	2 000 000	2 100 000
Продуктовые магазины	1 000	900 000	1 000 000

В начале года основными драйверами спроса стали сделки, приостановленные в конце прошлого года и завершившиеся к концу 1-го квартала. Около 30% от общего объема спроса составили новые игроки на московском рынке стрит-ритейла, в том числе сети кафе и магазинов из других городов России и стран СНГ. В большинстве случаев они пока только тестируют рынок, и не всегда готовы к арендным условиям столицы, но тем не менее первые сделки уже происходят. В первую очередь «дебютанты» рассматривают центральные, наиболее известные локации, в том числе пешеходные зоны.

Наиболее активны на рынке стрит-ритейла в 1-м квартале 2015 года были кафе и рестораны (34% от общего объема спроса), тогда как лидеры предыдущего квартала — продуктовые магазины — сформировали менее четверти (22%) от общего спроса. Снижение активности продуктовых ритейлеров эксперты JLL считают временным и объясняют необходимостью полноценно запустить работу на всех площадках, арендованных в течение 2014 года.

«К концу 1-го квартала существенно оживился спрос со стороны банковского сектора — если в течение 2014 года на банки приходилось всего 3,5% от общего объема спроса, то по итогам прошедшего квартала их доля выросла до 16%, — рассказывает Светлана Ярова. — Так, в начале этого года ряд государственных банков завершили несколько сделок аренды под филиальную сеть, а банки, получившие господдержку, вернулись к рассмотрению помещений, планируемых к подписанию в течение 2015 года».

Стратегии арендаторов стрит-ритейла

Профиль	Точечное развитие	Активное развитие	Оптимизация
Банки	да		да
Продуктовые магазины*		да
Одежда, обувь, аксессуары	да
FMCG	да
Аптеки	да
Салоны красоты			да
Рестораны, кафе	да	да

Основной спрос на рынке стрит-ритейла Москвы сегодня формируется благодаря точечному развитию. Большинство арендаторов, которые занимают помещения в текущей экономической ситуации, считают ее «окном возможностей» и пользуются шансом разместить свой бизнес в привлекательных локациях на выгодных коммерческих условиях. По прогнозам экспертов JLL, спрос в 2015 останется целевым, и большинство арендаторов будут развиваться точечно.

Активная стратегия развития в условиях кризиса присутствует только у продуктовых магазинов, в первую очередь формата «у дома», которые благодаря переориентации потребительского спроса на более дешевые или нишевые товары, увеличили свои операционные показатели в 2014 году. Также есть представители сегмента общепита, которые продолжают активное развитие в расчете на будущее восстановление потребительского спроса.

По словам Марии Шпаковой, аналитика рынка торговой недвижимости компании JLL, за первые три месяца года не наблюдался рост вакантных площадей на основных коридорах Москвы. «Уровень спроса был достаточно стабилен, а собственники помещений стремились сохранить текущих арендаторов на приемлемых условиях, фиксировавшихся на два-три года. Новые сделки проходили по тем помещениям, где для собственников получение текущего арендного дохода важнее, чем капитализация их недвижимости в краткосрочной перспективе. В результате доля свободных площадей на главных торговых улицах осталась неизменной и составила 9%», — комментирует Мария Шпакова. В связи со значительным объемом сделок в процессе переговоров, которые планируется завершить к осени, и появлением спроса со стороны новых игроков на рынке стрит-ритейла, эксперты JLL не прогнозируют дальнейшего роста доли вакантных площадей в стрит-ритейле Москвы в целом, однако возможно увеличение показателя на отдельных улицах.

Несмотря на то, что максимальная ставка экспонирования в целом по рынку основных коридоров осталась неизменной по сравнению с предыдущим кварталом и составляет 250 тыс. рублей за кв. м в год, на улицах Москвы в 1-м квартале была зафиксирована как положительная, так и отрицательная динамика изменения стоимости аренды.

Самые дорогие улицы Москвы

	Улица	1 кв. 2015 Максимальная ставка аренды*, руб./кв. м/год
1	Столешников переулок	300 000
2	Кузнецкий Мост	250 000
3=	Петровка	120 000
3=	Патриаршие пруды	120 000
4	Пятницкая	115 000
5=	Тверская	100 000
5=	Cадовое кольцо	100 000
5=	Мясницкая	100 000

Самым дорогим и престижным торговым коридором Москвы по-прежнему остается Столешников переулок, свидетельствует рейтинг JLL. Максимальная ставка аренды на помещения площадью 100 кв. м здесь составляет 300 тыс. руб. за кв. м в год. На втором месте в списке самых дорогих московских улиц находится Кузнецкий Мост, ставка на котором выросла за счет выхода качественного предложения на рынок в прямой видимости от ЦУМа. Максимальная ставка на Кузнецком Мосту по итогам 1-го квартала составляла 250 тыс. руб. за кв. м в год

Улица Петровка потеряла свои позиции, опустившись со 2-го на 3-е место в рейтинге самых дорогих торговых коридоров Москвы, — максимальная ставка аренды здесь достигла 120 тыс. руб. за кв. м в год. Существенное снижение ставок экспонирования на Петровке объясняется тем, что текущее предложение на данной улице уступает в качестве помещениям на конкурирующих улицах. Очень высокий спрос наблюдался на Патриарших прудах, особенно со стороны рестораторов с авторскими концепциями, что позволило этому коридору подняться на 3-е место. В результате ставки в зоне Малой Бронной улицы и прилегающих переулков являются одними из самых высоких в Москве на уровне экспонирования — 120 тыс. руб. за кв. м в год.

Также в начале 2015 года эксперты JLL зафиксировали коррекцию ставок на Пятницкой улице — максимальная ставка аренды снизилась до 115 тыс. руб. за кв. м в год. Отмеченный в прошлом году значительный рост ставок аренды на этой улице был вызван повышенным спросом со стороны арендаторов после реконструкции и создания пешеходной зоны; сейчас, после снижения ажиотажа, ставки экспонирования несколько снизились в среднем по улице, и в результате Пятницкая опустилась с 3-го на 4-е место в рейтинге самых дорогих улиц Москвы. Тем не менее по самым интересным помещениям на Пятницкой по-прежнему наблюдаются тендеры среди ресторанов.

На Тверской улице максимальные ставки зафиксировались на уровне 100 тыс. руб. в год, вследствие чего улица опустилась на 5-е место в рейтинге наиболее дорогих московских торговых коридоров и делит его с Мясницкой и Садовым кольцом. «Вакантные помещения на Тверской, экспонировавшие в течение прошлого года, постепенно поглощаются, но на дисконтированных по сравнению с началом 2014 года арендных условиях, — отмечает Светлана Ярова. — В то же время мы ожидаем постепенного оживления Тверской улицы, которая утратила имидж главной туристической артерии столицы, но сегодня нарабатывает репутацию делового коридора. Арендаторы помещений на Тверской отмечают увеличение трафика, в первую очередь благодаря бизнесменам, сотрудникам близлежащих офисов. В результате сегодня мы фиксируем рост спроса со стороны рестораторов на Тверскую улицу, однако имеющиеся ограничения площадок в части размещения общепита не всегда позволяют открыть в этих помещениях кафе или ресторан».