На рынке новостроек Химок до 40% квартир распродается на этапе котлована

По данным исследования консалтинговой компании Welhome, последнее десятилетие первичный рынок жилой недвижимости Химок массового сегмента развивается довольно динамично. Поглощение квартир в строящихся жилых комплексах, находящихся на начальных стадиях готовности, характеризуется беспрецедентно высокими показателями по сравнению с другими крупными населенными пунктами Подмосковья.

К моменту ввода объекта в эксплуатацию в жилом комплексе практически полностью отсутствует предложение от застройщика. В большей степени это относится к проектам, максимально приближенным к Москве и расположенным в микрорайонах города с высокоразвитой инфраструктурой.

Что касается отдаленных районов и микрорайонов Химок, то здесь успех проекта, как минимум, наполовину зависит от его транспортной доступности. Например, преимущество мкр. Сходня перед другими обособленными районами города, например, Клязьма-Старбеево, состоит в наличии железнодорожной станции, что является неоспоримым преимуществом для многих покупателей. Кроме того, цена квартир в Сходне существенно ниже.

На локальном рынке уровень конкуренции довольно высок, и зачастую на уровень продаж существенно влияет бренд застройщика. Два проекта в одной локации, один из которых от крупного игрока, а другой от малоизвестного застройщика, могут показывать разные темпы продаж. В текущих условиях неопределенности бренд застройщика играет все большую роль для потенциальных покупателей при выборе ими объекта покупки. Всего в исследуемой локации работает 18 компаний-застройщиков, среди которых представлены достаточно опытные игроки рынка, такие как: «Домус Финанс», «Жилищный Капитал», Galaxy Group, Mebe Development, «АМ Девелопмент», ГК «ПИК», «Лидер-Групп», Urban Group, «Гефест-ЛТД». Объем предложения жилья массового сегмента на первичном рынке недвижимости в исследуемой локации составляет порядка 3,2 тыс. квартир, или 182 тыс. кв. м. Продажи ведутся более чем по 25 адресам.

При отнесении объекта к тому или иному классу эксперты Welhome ориентировались на локальный рынок, а не на классификацию объектов рынка жилья Москвы. Типичными характеристиками жилого дома эконом-класса являются: материал строительства — панель, компактные площади квартир (1-комнатные от 30 кв. м), возможно, отсутствие или минимальное количество в корпусах по проекту 3-комнатных и более квартир, отсутствие организованных паркингов. Для жилых домов комфорт-класса характерны улучшенные планировки — просторные квартиры (1-комнатные от 40 кв. м), более высокое качество строительства — монолитно-кирпичные дома, с организованными паркингами, как подземными, так и наземными многоуровневыми, инфраструктура на первых этажах и, возможно, огороженная территория.

По данным аналитиков Welhome, наибольшую долю предложения — 82% от общего объема квартир на первичном рынке жилой недвижимости Химок — занимают объекты комфорт-класса. На долю эконом-класса приходятся оставшиеся 18%. Жилье бизнес-класса не рассматривалось в настоящем исследовании, и сосредоточено в основном недалеко от МКАД — в мкр. Левобережный или в обособленной части Химок — мкр. Новогорск.

Наибольший объем реализуемого жилья на первичном рынке Химок сосредоточен в микрорайоне Сходня и Новые Химки, где суммарно предлагается 80% от общего объема рынка. Популярность возведения недвижимости в указанных микрорайонах связана с наличием большого количества площадок под застройку в совокупности с относительно удачным транспортным сообщением с Москвой. В микрорайонах Подрезково и Планерная новостроек существенно меньше — всего по 1% от общего объема предложения.

По данным Welhome, на первичном рынке жилья Химок представлен широкий выбор квартир по форматам — от студий до 7-комнатных квартир. В структуре предложения по количеству комнат около половины (44%) от общего объема предложения занимают однокомнатные квартиры. Существенную долю — 38% от общего объема предложения — составляют двухкомнатные квартиры. Доля четырехкомнатных и более квартир составляет 1% в общем объеме предложения на первичном рынке и предлагается только в жилых комплексах «Новокуркино», «Сходня Парк», «Шаляпинская Усадьба» и «Солнечная Система».

Средняя площадь квартиры составила 57,5 кв. м — несколько выше аналогичного показателя по другим населенным пунктам Московской области.

По данным консалтинговой компании Welhome, рынок первичной недвижимости Химок характеризуется тем, что на этапе котлована распродается до 40% квартир в жилом комплексе и далее достигаемое поглощение меняется несущественно в зависимости от стадии готовности. На момент сдачи объектов в эксплуатацию в реализации остается нераспроданными лишь 5% квартир, что является очень хорошим показателем в сравнении с другими локациями в Подмосковье.

Самая низкая стоимость жилья — 64,9 тыс. руб. зафиксирована на квартиры эконом-класса, расположенные в мкр. Сходня. Кроме привлекательной стоимости, наличие железнодорожной станции делает данную локацию весьма популярной у потенциальных покупателей, так как в отдаленных района и микрорайонах Химок успех проекта, как минимум, наполовину зависит от его транспортной доступности.

Топ-5 жилых комплексов комфорт-класса в Сходне, находящимися на данный период времени в реализации

№ п/п	Название	Адрес	Год ввода	Средняя цена 1 кв. м, руб.	Застройщик
1	Гвардейский	Сходня мкр., 7-й Гвардейской дивизии ул., к. 3	3 кв. 2017	90 400	Mebe Development
2	Горный	Сходня мкр., Горная ул.	2 кв. 2016	76 300	Mebe Development
3	Квартал 7	Сходня мкр., кв-л 7, 2-й Мичуринский тупик, корп. 4	2 кв. 2017	76 100	«Стройгрупп»
4	Микояна	Сходня мкр., Микояна ул., корп. 1	1 кв. 2018	60 000	«Гефест-ЛТД»
5	Шаляпинская Усадьба	Сходня мкр., Микояна ул., д. 10	4 кв. 2014	68 800	«СБМ-Инвест»