На чем зарабатывают и экономят владельцы первичного жилья в России и за рубежом

Департамент новостроек ИНКОМ-Недвижимость сравнил российские и зарубежные тенденции при строительстве, приобретении и эксплуатации жилья, а также отметил в них национальные отличия.

Раньше купил — меньше заплатил

По оценкам экспертов, около 60% россиян из числа решивших купить жилье на первичном рынке предпочитают оформлять сделку на начальном этапе строительства. Соответственно, остальные 40% потребителей приобретают квартиры в объектах, которые уже сданы в эксплуатацию. За рубежом, особенно в европейских странах, строящееся жилье раскупают 95% будущих владельцев и лишь 5% иностранцев приобретают квартиры в доме, готовом к заселению. Однако если в России первичную недвижимость можно рассматривать как инвестиционный проект, способный принести владельцу до 50% дохода, то за рубежом ее собственники могут рассчитывать лишь на 5-7% прибыли.

«Причина такого процентного разрыва, в частности, в том, что во многих странах строящееся жилье принято оплачивать этапами, по мере завершения каждой стадии строительства. При этом первоначальная сумма взноса достаточно низкая. Например, на стадии котлована клиент вносит 30% стоимости; когда застройщик заложил фундамент и вывел 1-ый этаж — еще 15% и т.д., пока строительство не будет завершено. В итоге оплата растягивается на несколько лет, но конечная цена на квартиру в новостройке оказывается значительно выше, чем на «вторичку». Зато такой поэтапный вариант дает возможность приобрести недвижимость большему количеству потенциальных собственников», — комментирует директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиан Гутман.

Еще одним существенным платежом при приобретении зарубежной недвижимости является обязательная оплата услуг нотариуса, которая может составить дополнительно 3-5% от стоимости первичного жилья, тогда как в России нотариальное оформление сделки по приобретению недвижимости не является обязательным. Ипотека — «наше все» Наш соотечественник имеет возможность купить новую квартиру с привлечением ипотеки сроком до 30 лет, а житель стран Шенгенского союза — в основном до 20 лет. При этом в России первоначальный взнос по ипотеке составляет 20%, в Европе эта сумма зачастую превышает 30%. Однако высокий показатель первоначального взноса компенсируется низким годовым процентом по кредиту — 3-5%, в отличие от России, где годовая ставка не ниже 12-15% в зависимости от программ лояльности по отношению к заемщику и даты окончания погашения кредита. 30% россиян планируют выплатить необходимую сумму по ипотеке досрочно. В Европе в выплате кредита раньше означенного срока заинтересованы лишь 7% — из-за действия штрафа за досрочное погашение, размер которого составляет примерно 3% от суммы остатка. В России подобных санкций обычно не предусмотрено.

Где спим, там и едим

Сравним среднюю высоту потолков и метраж квартир. Новое отечественное жилье, даже серийное, характеризуется высотой потолка от 2,6 м, а в монолитно-кирпичных домах она достигает 3-3,2 м. Метраж однокомнатной квартиры в российской новостройке в среднем варьируется от 37 до 50 кв. м, двухкомнатной — от 52 до 64 кв. м и трехкомнатной — от 75 до 115 кв. м. Новые квартиры жителей, например, Германии или Франции меньше по площади ориентировочно на 25% и, как правило, отличаются низкими потолками. Так, высота потолка в зарубежных новостройках экономкласса не превышает 2,5 метра, в домах классом выше достигает 2,6 м. А площадь «однушки», часто студии, составляет 20-30 кв. м, «двушки» — 38-46 кв. м, а «трешки» — 60-65 кв. м. Поэтому в Европе пользуются популярностью квартиры с «американской» гостиной, что позволяет сделать «общественную зону» квартиры просторнее. При этом площадь спален часто не превышает 10-12 кв. м, что нашему, уже избалованному большими метражами, покупателю первичной недвижимости покажется существенным недостатком. Однако, справедливости ради, необходимо отметить, за рубежом потребитель получает небольшой бонус от застройщика: к каждой квартире покупатель получает небольшое помещение в подвале размером 1,5-3 кв. м для хранения сезонных вещей.

Платить или мерзнуть?

При выборе типа инженерных коммуникаций в России почти в 100% случаев отдают предпочтение централизованному способу отопления. Лишь в Московской области около 5% новостроек имеют поквартирный бойлерный вариант, который представлен в основном в малоэтажном строительстве. В первичной недвижимости за границей практически в 50% случаев применяются бойлерные системы. И если в России плата за централизованное отопление относительно стандартна и зависит от сезона, то в Европе свобода управления энергоресурсами, при их весьма высокой стоимости, воспринимается как возможность сэкономить на одной из статей бюджета, даже если один квадрат драгоценной площади будет занимать громоздкий агрегат.

Строгие нормативы приемки: плюс или минус?

Почти в 100% случаев иностранные застройщики реализуют жилье, уже полностью готовое к заселению, — с отделкой санузла, оборудованной кухней, паркетом и обоями под покраску и т.д., что, разумеется, включено в цену и оплачивается покупателем. Такой вариант продажи жилья — требование приемной комиссии. Однако внесение любых изменений в проект, даже таких мелких, как создание дополнительной электроточки (не говоря уже о переносе стен) является платным и возможно только на очень ранних этапах приобретения, как правило, еще до стадии котлована. В современных отечественных новостройках все чаще встречается выбор: с отделкой или без, а также выбор самой отделки. Слабое место 95% российских новостроек — это общественные зоны: подъезды, лестничные клетки, шахты лифтов и т.п. Отечественные застройщики продолжают жестко экономить на отделке общественных зон (исключая элит-класс). Тогда как зарубежные строители, помня, что первое впечатление невозможно произвести дважды, даже в скромных жилых комплексах отделывают входные группы и холлы на уровне, приближенном к характеристикам «звездного» отеля, что не только упрощает сдачу новостройки приемочной комиссии, но и повышает ее привлекательность в глазах покупателей.

А вдруг не построят?!

Каждый иностранный владелец жилья уже много лет на законодательном уровне защищен от «недостроя» обязательным для застройщика страхованием ответственности. При этом в особых случаях допустимо смещение сроков строительства без наложения штрафных санкций: например, если на территории застройки обнаружены высокие грунтовые воды или при вырывании котлована обнаружено древнее поселение. У нас же последствия незавершенного строительства или колебания в сроках сдачи только недавно начали регламентировать соответствующие изменения в 214-ФЗ от 01.01.2014, благодаря которым страхование ответственности застройщика стало дополнительным способом обеспечения его обязательства по передаче жилья участнику долевого строительства.