Московские мифы о выгодных вложениях

12 Декабря в 19:33 34

Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе инвестировать только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании STONE HEDGE.

Специалистами РА «Домодвигов и Ко» по заказу компании был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
 
На вопрос «Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости Вы предпочтете вложить эти средства?» большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
Голоса распределились следующим образом.
 
Покупку жилья предпочли бы 52,8% москвичей, покупку офиса — 20,88%, и только 17% хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН.
Московские мифы о выгодных вложениях
Московские мифы о выгодных вложениях
Выбирая между различными классами жилой недвижимости, максимальное количество голосов москвичи отдали за жилье бизнес-класса (62%) и апартаменты бизнес-класса (17%).
 
Среди московских округов в явных лидерах оказались ЦАО и ЮЗАО
Московские мифы о выгодных вложениях
 
 
Московские мифы о выгодных вложениях
 
Большинство жителей столицы заявили также, что они готовы вкладывать деньги в уже готовые объекты либо в объекты, первые очереди которых уже построены.
 
Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан.
 
Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, так же как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?
 
Итак, Вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, Вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013 года и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи в аренду.
 
Что может предложить Вам рынок?
 
ВАРИАНТ № 1. Жилая недвижимость
 
На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013 года по цене 8800 долл. за кв. м (ЖК «Шатер»), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015 года по цене 6500 долл. за кв. м (ЖК «Мосфильмовский») или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за кв. м (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
 
С учетом затрат на ремонт — 1500 долл. на 1 кв. м — площадь, которую Вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м — квартира в новом доме, 63 кв. м — квартира в строящемся доме, 67 кв. м — апартаменты.
 
Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55000 руб. (1718,75 долл.), 60000 руб. (1875 долл.) и 65000 руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса — 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов — 15,7 года с доходностью 6,4% в год.
 
Таблица 1. Расчеты
 
Апартаменты
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций*
 
2013, 2014 гг.
2015-2019 гг.
2020-2024 гг.
2025-2028 гг.
2029 г.
Приобретение, долл.
-400 000
 
 
 
 
Ремонт
-100 000
 
 
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
138 571
168 593
160 816
44 303
CF, долл.
-500 000
138 571
168 593
160 816
44 303
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-361 429
-192 836
-32 020
12 283
* Ежемесячная аренда ? 12 месяцев ? кол-во лет/курс доллара
 
Квартира в строящемся доме бизнес-класса
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций
 
2013-2015 гг.
2016-2019 гг.
2020-2024 гг.
2025-2030 гг.
2031 г.
Приобретение, долл.
-406 250
 
 
 
 
Ремонт
-93 750
 
 
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
 
104 720
156 257
232 814
44 412
CF, долл.
-500 000
104 720
156 257
232 814
44 412
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-395 280
-239 023
-6 209
38 203
 
Квартира в новом доме бизнес-класса
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций
 
2013, 2014 гг.
2014-2019 гг.
2020-2024 гг.
2025-2030 гг.
2031г.
Приобретение, долл.
-427 184
 
 
 
 
Ремонт
-72 816
 
 
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
 
122 903
137 120
204 302
38 973
CF, долл.
-500 000
122 903
137 120
204 302
38 973
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-377 097
-239 977
-35 675
3 298
 
ВАРИАНТ № 2. Офисная недвижимость
 
Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.
 
В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013 года (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014 года — офисы по цене 3800 долл. за кв. м.
 
Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.
 
Средние ставки аренды по таким объектам — 700 и 650 долл. за кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что Вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что, в отличие от жилой недвижимости, офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.
 
Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ — 7,3 года с доходностью 13,7% в год, для офиса в объекте редевелопмента — 6,3 года с доходностью 15,9% в год.
 
Таблица 2. Расчеты
 
Офисы в БЦ NEO GEO (II очередь)
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций
 
2013 г.
2015-2019 гг.
2020 г.
Приобретение, долл.
-500 000
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
 
470 458
119 955
CF, долл.
-500 000
470 458
119 955
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-29 542
90 413
 
Офисы в готовом

БЦ класса B+
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций
 
2013 г.
2014-2020 гг.
2021 г.
Приобретение, долл.
-500 000
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
 
474 421
90 649
CF, долл.
-500 000
474 421
90 649
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-25 579
65 069
 
ВАРИАНТ № 3. Торговая недвижимость или ПСН
 
Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающиеся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т. п.
 
В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК «Мирный») или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
 
Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за кв. м, для второго — 7950 долл. за кв. м. Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., — 53 и 63 кв. м соответственно.
 
Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды — 750 и 800 долл. за кв. м в год — и будем считать, что договор с арендатором Вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.
 
Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса — 9,5 года с доходностью 10,5% в год, в объекте редевелопмента — 8,5 года с доходностью 11,8% в год.
 
Таблица 3. Расчеты
 
ПСН в ЖК TriBeCa
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций
 
2013 г.
2014-2017гг.
2018-2021 гг.
2022 г.
Приобретение, долл.
-500 000
 
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
 
179 996
283 245
83 622
CF, долл.
-500 000
179 996
283 245
83 622
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-320 004
-36 759
46 863
 
ПСН в готовом ЖК бизнес-класса
Инвестиционный период
Возврат первоначальных инвестиций
 
2013 г.
2014-2017 гг.
2018-2022 гг.
2023 г.
Приобретение, долл.
-500 000
 
 
 
Доход от сдачи в аренду, долл.
 
165 392
297 554
72 571
CF, долл.
-500 000
165 392
297 554
72 571
CF накоп. итогом, долл.
-500 000
-334 608
-37 053
35 518
 
Подведем итоги
 
Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.
 
Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.
 
В каждом из сегментов самую высокую окупаемость демонстрируют объекты редевелопмента — за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента — 15,9% годовых, для апартаментов — 6,4% годовых.
 
Окупаемость, в годах
Московские мифы о выгодных вложениях
Доходность,

процентов в год
Московские мифы о выгодных вложениях
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных