Московские мифы о выгодных вложениях

Специалистами РА «Домодвигов и Ко» по заказу компании был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.

 

На вопрос «Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости Вы предпочтете вложить эти средства?» большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.

Голоса распределились следующим образом.

 

 

 

Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан.

 

Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, так же как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?

 

Итак, Вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, Вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013 года и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи в аренду.

 

Что может предложить Вам рынок?

 

ВАРИАНТ № 1. Жилая недвижимость

 

На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013 года по цене 8800 долл. за кв. м (ЖК «Шатер»), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015 года по цене 6500 долл. за кв. м (ЖК «Мосфильмовский») или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за кв. м (ЖК TriBeCa APARTMENTS).

 

С учетом затрат на ремонт — 1500 долл. на 1 кв. м — площадь, которую Вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м — квартира в новом доме, 63 кв. м — квартира в строящемся доме, 67 кв. м — апартаменты.

 

Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55000 руб. (1718,75 долл.), 60000 руб. (1875 долл.) и 65000 руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса — 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов — 15,7 года с доходностью 6,4% в год.

 

 

* Ежемесячная аренда ? 12 месяцев ? кол-во лет/курс доллара

 

 

 

ВАРИАНТ № 2. Офисная недвижимость

 

Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.

 

В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013 года (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014 года — офисы по цене 3800 долл. за кв. м.

 

Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.

 

Средние ставки аренды по таким объектам — 700 и 650 долл. за кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что Вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что, в отличие от жилой недвижимости, офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.

 

Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ — 7,3 года с доходностью 13,7% в год, для офиса в объекте редевелопмента — 6,3 года с доходностью 15,9% в год.

 

 

 

 

ВАРИАНТ № 3. Торговая недвижимость или ПСН

 

Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающиеся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т. п.

 

В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК «Мирный») или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa APARTMENTS).

 

Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за кв. м, для второго — 7950 долл. за кв. м. Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., — 53 и 63 кв. м соответственно.

 

Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды — 750 и 800 долл. за кв. м в год — и будем считать, что договор с арендатором Вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.

 

Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса — 9,5 года с доходностью 10,5% в год, в объекте редевелопмента — 8,5 года с доходностью 11,8% в год.

 

 

 

 

Подведем итоги

 

Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.

 

Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.

 

В каждом из сегментов самую высокую окупаемость демонстрируют объекты редевелопмента — за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента — 15,9% годовых, для апартаментов — 6,4% годовых.