Московские мифы о выгодных вложениях
12 Декабря в 19:33
158

Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе инвестировать только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании STONE HEDGE.
Специалистами РА «Домодвигов и Ко» по заказу компании был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
На вопрос «Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости Вы предпочтете вложить эти средства?» большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
Голоса распределились следующим образом.
Покупку жилья предпочли бы 52,8% москвичей, покупку офиса — 20,88%, и только 17% хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН. ![]() | ![]() Выбирая между различными классами жилой недвижимости, максимальное количество голосов москвичи отдали за жилье бизнес-класса (62%) и апартаменты бизнес-класса (17%). |
Среди московских округов в явных лидерах оказались ЦАО и ЮЗАО ![]() | ![]() Большинство жителей столицы заявили также, что они готовы вкладывать деньги в уже готовые объекты либо в объекты, первые очереди которых уже построены. |
Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан.
Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, так же как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?
Итак, Вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, Вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013 года и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи в аренду.
Что может предложить Вам рынок?
ВАРИАНТ № 1. Жилая недвижимость
На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013 года по цене 8800 долл. за кв. м (ЖК «Шатер»), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015 года по цене 6500 долл. за кв. м (ЖК «Мосфильмовский») или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за кв. м (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
С учетом затрат на ремонт — 1500 долл. на 1 кв. м — площадь, которую Вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м — квартира в новом доме, 63 кв. м — квартира в строящемся доме, 67 кв. м — апартаменты.
Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55000 руб. (1718,75 долл.), 60000 руб. (1875 долл.) и 65000 руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса — 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов — 15,7 года с доходностью 6,4% в год.
Таблица 1. Расчеты
Апартаменты | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций* | |||
2013, 2014 гг. | 2015-2019 гг. | 2020-2024 гг. | 2025-2028 гг. | 2029 г. | |
Приобретение, долл. | -400 000 | ||||
Ремонт | -100 000 | ||||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 138 571 | 168 593 | 160 816 | 44 303 | |
CF, долл. | -500 000 | 138 571 | 168 593 | 160 816 | 44 303 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -361 429 | -192 836 | -32 020 | 12 283 |
* Ежемесячная аренда ? 12 месяцев ? кол-во лет/курс доллара
Квартира в строящемся доме бизнес-класса | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций | |||
2013-2015 гг. | 2016-2019 гг. | 2020-2024 гг. | 2025-2030 гг. | 2031 г. | |
Приобретение, долл. | -406 250 | ||||
Ремонт | -93 750 | ||||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 104 720 | 156 257 | 232 814 | 44 412 | |
CF, долл. | -500 000 | 104 720 | 156 257 | 232 814 | 44 412 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -395 280 | -239 023 | -6 209 | 38 203 |
Квартира в новом доме бизнес-класса | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций | |||
2013, 2014 гг. | 2014-2019 гг. | 2020-2024 гг. | 2025-2030 гг. | 2031г. | |
Приобретение, долл. | -427 184 | ||||
Ремонт | -72 816 | ||||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 122 903 | 137 120 | 204 302 | 38 973 | |
CF, долл. | -500 000 | 122 903 | 137 120 | 204 302 | 38 973 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -377 097 | -239 977 | -35 675 | 3 298 |
ВАРИАНТ № 2. Офисная недвижимость
Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.
В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013 года (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014 года — офисы по цене 3800 долл. за кв. м.
Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.
Средние ставки аренды по таким объектам — 700 и 650 долл. за кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что Вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что, в отличие от жилой недвижимости, офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.
Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ — 7,3 года с доходностью 13,7% в год, для офиса в объекте редевелопмента — 6,3 года с доходностью 15,9% в год.
Таблица 2. Расчеты
Офисы в БЦ NEO GEO (II очередь) | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций | |
2013 г. | 2015-2019 гг. | 2020 г. | |
Приобретение, долл. | -500 000 | ||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 470 458 | 119 955 | |
CF, долл. | -500 000 | 470 458 | 119 955 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -29 542 | 90 413 |
Офисы в готовом БЦ класса B+ | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций | |
2013 г. | 2014-2020 гг. | 2021 г. | |
Приобретение, долл. | -500 000 | ||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 474 421 | 90 649 | |
CF, долл. | -500 000 | 474 421 | 90 649 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -25 579 | 65 069 |
ВАРИАНТ № 3. Торговая недвижимость или ПСН
Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающиеся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т. п.
В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК «Мирный») или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за кв. м, для второго — 7950 долл. за кв. м. Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., — 53 и 63 кв. м соответственно.
Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды — 750 и 800 долл. за кв. м в год — и будем считать, что договор с арендатором Вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.
Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса — 9,5 года с доходностью 10,5% в год, в объекте редевелопмента — 8,5 года с доходностью 11,8% в год.
Таблица 3. Расчеты
ПСН в ЖК TriBeCa | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций | ||
2013 г. | 2014-2017гг. | 2018-2021 гг. | 2022 г. | |
Приобретение, долл. | -500 000 | |||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 179 996 | 283 245 | 83 622 | |
CF, долл. | -500 000 | 179 996 | 283 245 | 83 622 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -320 004 | -36 759 | 46 863 |
ПСН в готовом ЖК бизнес-класса | Инвестиционный период | Возврат первоначальных инвестиций | ||
2013 г. | 2014-2017 гг. | 2018-2022 гг. | 2023 г. | |
Приобретение, долл. | -500 000 | |||
Доход от сдачи в аренду, долл. | 165 392 | 297 554 | 72 571 | |
CF, долл. | -500 000 | 165 392 | 297 554 | 72 571 |
CF накоп. итогом, долл. | -500 000 | -334 608 | -37 053 | 35 518 |
Подведем итоги
Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.
Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.
В каждом из сегментов самую высокую окупаемость демонстрируют объекты редевелопмента — за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента — 15,9% годовых, для апартаментов — 6,4% годовых.
Окупаемость, в годах ![]() | Доходность, процентов в год ![]() |
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.