Московские мифы о выгодных вложениях
12 Декабря в 19:33 189
Принято считать, что частный инвестор в Москве, имея свободную сумму в 500 тыс. долл., может позволить себе инвестировать только в жилье, причем не в самых престижных районах города. Так ли это? И какой может быть инвестиционная привлекательность такого относительно небольшого вложения в недвижимость? В этом вопросе попытались разобраться аналитики инвестиционной компании STONE HEDGE.
Специалистами РА «Домодвигов и Ко» по заказу компании был проведен интернет-опрос среди москвичей о том, как они себе представляют выгодные вложения в недвижимость.
На вопрос «Имея 500 тыс. долл. для инвестирования, в какой сегмент недвижимости Вы предпочтете вложить эти средства?» большинство москвичей ответили, что сделали бы вложения в жилье.
Голоса распределились следующим образом.
|
Покупку жилья предпочли бы 52,8% москвичей, покупку офиса — 20,88%, и только 17% хотели бы инвестировать в торговые помещения или ПСН.
|
Выбирая между различными классами жилой недвижимости, максимальное количество голосов москвичи отдали за жилье бизнес-класса (62%) и апартаменты бизнес-класса (17%).
|
|
Среди московских округов в явных лидерах оказались ЦАО и ЮЗАО
|
Большинство жителей столицы заявили также, что они готовы вкладывать деньги в уже готовые объекты либо в объекты, первые очереди которых уже построены.
|
Таким образом, опрос показал, что москвичи готовы вкладывать деньги в квартиры бизнес-класса или апартаменты, предпочитая Центральный и Юго-Западный административные округа. При этом инвестировать на стадии котлована не считают рискованным только 5% горожан.
Стремление минимизировать риски, связанные с возможностью замораживания строительства на ранних этапах, вполне объяснимо, так же как и предпочтение тех округов города, которые традиционно считаются наиболее престижными. Но давайте попробуем разобраться, так ли верно устоявшееся представление о жилье как самом выгодном инвестиционном приобретении или оно относится к категории городских мифов?
Итак, Вы имеете подходящий для покупки небольшого объекта капитал в 500 тыс. долл. Предположим, Вы готовы заключить сделку уже в декабре 2013 года и планируете в дальнейшем получать инвестиционные доходы от сдачи в аренду.
Что может предложить Вам рынок?
ВАРИАНТ № 1. Жилая недвижимость
На сегодняшний день в ЦАО, например в Басманном районе, можно найти готовую квартиру в новом доме бизнес-класса со сроком сдачи в III квартале 2013 года по цене 8800 долл. за кв. м (ЖК «Шатер»), квартиру в строящемся доме бизнес-класса со сроком сдачи в середине 2015 года по цене 6500 долл. за кв. м (ЖК «Мосфильмовский») или апартаменты в объекте редевелопмента со сроком готовности в середине 2014 года по цене 6000 долл. за кв. м (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
С учетом затрат на ремонт — 1500 долл. на 1 кв. м — площадь, которую Вы можете приобрести в этих объектах, составит: 49 кв. м — квартира в новом доме, 63 кв. м — квартира в строящемся доме, 67 кв. м — апартаменты.
Цена аренды жилья такой площади и класса на сегодняшний день: 55000 руб. (1718,75 долл.), 60000 руб. (1875 долл.) и 65000 руб. (2031,25 долл.) в месяц соответственно. Можно подсчитать, что при темпах роста рынка жилой недвижимости в 4% и минимальном (не превышающем полгода) сроке ремонтных работ перед сдачей в аренду срок окупаемости квартиры в новом доме бизнес-класса составит 17,9 года с доходностью 5,6% в год, квартиры в строящемся доме бизнес-класса — 17,8 года с доходностью 5,6% в год, апартаментов — 15,7 года с доходностью 6,4% в год.
Таблица 1. Расчеты
|
Апартаменты
|
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций*
|
|
||
|
|
2013, 2014 гг.
|
2015-2019 гг.
|
2020-2024 гг.
|
2025-2028 гг.
|
2029 г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-400 000
|
|
|
|
|
|
Ремонт
|
-100 000
|
|
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
138 571
|
168 593
|
160 816
|
44 303
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
138 571
|
168 593
|
160 816
|
44 303
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-361 429
|
-192 836
|
-32 020
|
12 283
|
* Ежемесячная аренда ? 12 месяцев ? кол-во лет/курс доллара
|
Квартира в строящемся доме бизнес-класса
|
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций
|
|
||
|
|
2013-2015 гг.
|
2016-2019 гг.
|
2020-2024 гг.
|
2025-2030 гг.
|
2031 г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-406 250
|
|
|
|
|
|
Ремонт
|
-93 750
|
|
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
104 720
|
156 257
|
232 814
|
44 412
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
104 720
|
156 257
|
232 814
|
44 412
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-395 280
|
-239 023
|
-6 209
|
38 203
|
|
Квартира в новом доме бизнес-класса
|
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций
|
|
||
|
|
2013, 2014 гг.
|
2014-2019 гг.
|
2020-2024 гг.
|
2025-2030 гг.
|
2031г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-427 184
|
|
|
|
|
|
Ремонт
|
-72 816
|
|
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
122 903
|
137 120
|
204 302
|
38 973
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
122 903
|
137 120
|
204 302
|
38 973
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-377 097
|
-239 977
|
-35 675
|
3 298
|
ВАРИАНТ № 2. Офисная недвижимость
Предложений офисной недвижимости для инвестиций 500 тыс. долл. будет меньше, но найти площади, например, в ЮЗАО, в офисных центрах класса В+ вполне возможно.
В частности, в готовом бизнес-центре со сроком сдачи в III квартале 2013 года (БЦ Smart Park) можно найти офисы по цене 6200 долл. за кв. м, а в объекте редевелопмента (БЦ NEO GEO) со сроком сдачи в декабре 2014 года — офисы по цене 3800 долл. за кв. м.
Коммерческая площадь, которую можно приобрести за имеющуюся сумму, составит 81 и 132 кв. м соответственно.
Средние ставки аренды по таким объектам — 700 и 650 долл. за кв. м в год. При расчете будем исходить из того, что Вы заключите стандартный договор долгосрочной аренды с ежегодной индексацией в 7%. Важно отметить, что, в отличие от жилой недвижимости, офисы сдаются в состоянии Shell & Core, с арендными каникулами 2-3 месяца.
Таким образом, расчетные сроки окупаемости будут: для офиса в готовом БЦ класса B+ — 7,3 года с доходностью 13,7% в год, для офиса в объекте редевелопмента — 6,3 года с доходностью 15,9% в год.
Таблица 2. Расчеты
|
Офисы в БЦ NEO GEO (II очередь)
|
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций
|
|
|
|
2013 г.
|
2015-2019 гг.
|
2020 г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-500 000
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
470 458
|
119 955
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
470 458
|
119 955
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-29 542
|
90 413
|
|
Офисы в готовом
БЦ класса B+ |
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций
|
|
|
|
2013 г.
|
2014-2020 гг.
|
2021 г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-500 000
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
474 421
|
90 649
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
474 421
|
90 649
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-25 579
|
65 069
|
ВАРИАНТ № 3. Торговая недвижимость или ПСН
Еще одним вариантом для рассмотрения могут быть торговые площади. Качественные объекты стрит-ритейла в рассматриваемых округах за имеющуюся сумму найти затруднительно. Но можно подобрать объект под ПСН (помещение свободного назначения) на внутренней территории, предлагающиеся собственниками в жилых комплексах. В дальнейшем такие площади можно использовать для сдачи в аренду под торговлю, салон, шоу-рум и т. п.
В ЦАО на конец текущего года можно найти подобные предложения в готовом ЖК бизнес-класса (ЖК «Мирный») или в объекте редевелопмента со сроком сдачи в середине следующего года (ЖК TriBeCa APARTMENTS).
Для первого объекта цена продажи составит 9500 долл. за кв. м, для второго — 7950 долл. за кв. м. Площади, которые можно приобрести в пределах 500 тыс. долл., — 53 и 63 кв. м соответственно.
Чтобы определить сроки окупаемости таких площадей, возьмем средние ставки аренды — 750 и 800 долл. за кв. м в год — и будем считать, что договор с арендатором Вы заключаете на тех же стандартных условиях, что и по офисам.
Тогда получим сроки окупаемости ПСН в готовом ЖК бизнес-класса — 9,5 года с доходностью 10,5% в год, в объекте редевелопмента — 8,5 года с доходностью 11,8% в год.
Таблица 3. Расчеты
|
ПСН в ЖК TriBeCa
|
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций
|
|
|
|
|
2013 г.
|
2014-2017гг.
|
2018-2021 гг.
|
2022 г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-500 000
|
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
179 996
|
283 245
|
83 622
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
179 996
|
283 245
|
83 622
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-320 004
|
-36 759
|
46 863
|
|
ПСН в готовом ЖК бизнес-класса
|
Инвестиционный период
|
Возврат первоначальных инвестиций
|
|
|
|
|
2013 г.
|
2014-2017 гг.
|
2018-2022 гг.
|
2023 г.
|
|
Приобретение, долл.
|
-500 000
|
|
|
|
|
Доход от сдачи в аренду, долл.
|
|
165 392
|
297 554
|
72 571
|
|
CF, долл.
|
-500 000
|
165 392
|
297 554
|
72 571
|
|
CF накоп. итогом, долл.
|
-500 000
|
-334 608
|
-37 053
|
35 518
|
Подведем итоги
Располагая суммой в 500 тыс. долл., вполне реально купить не только жилую недвижимость бизнес-класса в престижных районах Москвы, но и офис класса В+ или помещение свободного назначения.
Но, хотя инвестировать в жилье относительно небольшую сумму действительно возможно даже в ЦАО, представление о максимальной выгодности таких инвестиций оказывается мифом.
В каждом из сегментов самую высокую окупаемость демонстрируют объекты редевелопмента — за счет короткого срока ввода в эксплуатацию и более низкой, чем у объектов нового строительства, стоимости квадратного метра. Доходность по таким объектам также окажется самой высокой в своем сегменте: для офиса в объекте редевелопмента — 15,9% годовых, для апартаментов — 6,4% годовых.
|
Окупаемость, в годах
|
Доходность,
процентов в год |
- Обсудить
Новости smi2.ru
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!
Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка
Комментарии:
К сожалению, ни одного комментария не найдено.
