Мария Полякова: «Программы АИЖК будут переориентированы на социальные продукты»

29 Июля в 14:41 190 Ольга Гранина

Какие программы действуют на рынке ипотеки, рассказала Мария Полякова.

— Мария, само агентство не выдает кредиты, но активно разрабатывает ипотечные программы, выпускает их и в последующем выкупает выданные кредиты у своих банков-партнеров. Хотелось бы поговорить об основных программах АИЖК, по которым заемщик получает весьма привлекательные условия, например ставку в 7,9–11%.


 




Мария Полякова: «Программы АИЖК будут переориентированы на социальные продукты»Мария Полякова,

директор департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)


— Под такие проценты можно получить кредит по программе «Новостройка». Она позволяет приобрести квартиру как в еще строящихся, так и в уже сданных объектах. Этот продукт существует с 2010 г., он разработан под специальную программу Внешэкономбанка «Ипотека с господдержкой». К сожалению, в этом году программа 'Ипотека с грсподдержкой' закрывается, но это, на мой взгляд, не станет трагедией. Не так давно мы ввели специальную опцию «Долевое строительство», которая позволит заемщикам и дальше привлекать кредиты на покупку квартир в новостройках. Эту опцию можно применить к ипотечным программам «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Молодые учителя», «Молодые ученые», «Военная ипотека» и «Материнский капитал».


 


— Еще один продукт АИЖК — программа «Материнский капитал».


 


Мария Полякова: «Программы АИЖК будут переориентированы на социальные продукты»

Фото: S. MIRATOV


— Да, сейчас она позволяет использовать средства материнского семейного капитала (МСК) при ипотечном кредитовании как первоначальный взнос и для досрочного погашения ипотеки. Кроме того, можно увеличить размер кредита на сумму МСК без дополнительного увеличения дохода. То есть предполагается, что средства материнского капитала будут перечислены в течение ближайших шести месяцев, и это позволяет увеличить размер займа на сумму сертификата. Соответственно, и ставка рассчитывается так, будто МСК уже получен и внесен как первоначальный взнос. Ставка по программе «Материнский капитал» ниже, чем по стандартному продукту, на 0,25%.


 


— Насколько востребованной оказалась программа «Переезд»? В каких случаях она может быть невыгодной?


 


— По программе «Переезд» заемщик получает два кредита — короткий и длинный. Первый должен быть погашен единовременно после продажи старой квартиры. Максимальный срок кредитования составляет два года. Ставка — от 12,1%. Сумма кредита может достигать 80% от стоимости жилья.


 


Второй кредит представляет собой классическую ипотеку и выдается под залог нового, приобретаемого заемщиком жилья.


 


Возможно, программа не очень интересна тем, у кого достаточно быстро проходит альтернативная сделка: то есть когда заемщик продает квартиру и сразу же покупает новое жилье. Тогда все эти дополнительные расходы — на сбор справок, регистрацию договора, оценку недвижимости — могут быть не слишком обоснованными. Для тех, кто не собирается быстро переезжать, например для людей, которые покупают новостройку без отделки, переезжают в другой регион, — это, безусловно, интересный и выгодный продукт.


 


— Агентство разработало также программу «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита». При каких условиях выгодно рефинансировать кредит?


 


— Рефинансировать ипотеку может быть выгодно в том случае, если ставки снизились на 2% относительно установленных в договоре и до конца обслуживания первоначального кредита осталось не менее трех лет. Однако наш анализ показал, что люди прибегают к рефинансированию не только для снижения ставки, но и для корректировки каких-то иных параметров кредита. Например, удлинить срок кредитования или, напротив, сократить его, изменить состав созаемщиков, залогодателей, сменить валюту кредита. Но нужно понимать, что рефинансирование является фактически получением нового кредита. Это означает новые расходы — на оценку недвижимости, оплату комиссий (в том случае, если банк их взимает), регистрацию договора.


 


— Программа «Залоговое жилье» сейчас пользуется большим спросом?


 


Мария Полякова: «Программы АИЖК будут переориентированы на социальные продукты»


— Она востребована, хотя и не является нашей флагманской программой. С ее помощью мы реализуем жилье, которое попало на баланс АИЖК. Для увеличения привлекательности продукта установлена довольно низкая процентная ставка. Она зависит от той ипотечной программы, которую выберет заемщик. Если, например, ставка по кредиту составляет 12%, то получить кредит на приобретение залогового жилья можно под 8% годовых.


 


— Стоимость недвижимости здесь дисконтирована?


 


— Жилье продается по той цене, по которой оно было принято на баланс. Как правило, на 20% ниже оценочной.


 


— Много объектов сейчас находится на реализации?


 


— Около тысячи. Преимущественно эта недвижимость в регионах, потому что АИЖК в основном развивает ипотеку именно там.


 


— Как должен действовать заемщик, который хочет приобрести залоговую недвижимость?


 


— Он находит объект на сайте АИЖК, после чего обращается к нам или к банку-партнеру агентства, который работает в регионе, где находится эта недвижимость.


 


— Поговорим о социальных продуктах АИЖК. Один из них — программа «Молодые учителя». Она ориентирована на педагогов не старше 35 лет. Каковы ее условия?


 




СПРАВКА




В соответствии с основными условиями реализации программы «Жилье для российской семьи» приобрести квартиры экономкласса смогут следующие категории населения:


• те, у кого двое и более несовершеннолетних детей при условии использования МСК на приобретение (строительство) жилья экономкласса в рамках программы;


• граждане, у которых трое и более несовершеннолетних детей;


• ветераны боевых действий;


• граждане, работающие в организациях оборонно-промышленного комплекса;


• граждане, работающие в государственных и муниципальных научных, образовательных организациях, учреждениях здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта;


• граждане, работающие в государственных научных центрах.


— Эта программа была запущена в 2012 г. Она базируется на субсидиях из федерального бюджета, которые частично возмещают учителям затраты на получение ипотеки. Списки претендентов на участие в программе определяют регионы. Это обязательно должны быть молодые учителя, работающие в государственных образовательных учреждениях не менее трех лет или имеющие право на получение субсидии (в этом случае требований по общему стажу нет). Конечно, любые заемщики должны быть кредитоспособны — то есть иметь возможность погашать кредит.


 


Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 10%. Он может состоять из собственных средств, субсидий и материнского капитала. Ставка жестко фиксирована на уровне 8,5%. Поскольку она экономически убыточна для кредитора, у нас изначально было ограничение по этой программе: АИЖК может рефинансировать ипотечные кредиты объемом до 5 млрд руб. Сейчас этот показатель достиг уже 4 млрд руб., так что мы предполагаем завершить программу «Молодые учителя» в этом году.


 


В дальнейшем наша линейка будет переориентирована на социальные продукты. Молодые учителя войдут в категорию «социальный заемщик» и смогут продолжить приобретать жилье с использованием льготного ипотечного кредита.


 


— Почему было решено объединить все действующие социальные продукты в один?


 


— При запуске новых социальных программ АИЖК сразу сложно раскрутить весь механизм и встроить в него всех контрагентов, включая государственные органы. Каждый раз это означает дополнительные издержки на разработку программы. По этой причине мы уже давно выступаем с предложением стандартизировать все социальные программы. Тогда при реализации нового продукта можно будет просто внедрить его в какую-то единую программу.


 


Наши предложения будут ориентированы на категории граждан, которые перечислены в государственной программе «Доступное жилье для российской семьи», то есть это довольно широкие слои населения.


 


— Основными опциями этой программы будут пониженная процентная ставка по ипотеке и низкий первоначальный взнос?


 


— Да, низкая ставка заложена во всех социальных продуктах. Что касается размера первоначального взноса, то делать его ниже 10% нет смысла, потому что нулевой первоначальный взнос — это плохая практика, что и доказал мировой финансовый кризис.


 


— Какие новые продукты есть у АИЖК?


 


Мария Полякова: «Программы АИЖК будут переориентированы на социальные продукты»


— Недавно мы запустили новую опцию «Лояльная ипотека». Она позволяет заемщикам, которые боятся столкнуться с финансовыми проблемами во время обслуживания долга, получить так называемые кредитные каникулы — то есть на некоторый период снизить платежи, отложив их уплату на будущее. Стоимость этой услуги составляет 0,5% к действующей по данной программе ставке. Общая длительность платежных каникул может составить до двух лет, при этом минимальный срок, на который будет предоставляться уменьшенный платеж, три месяца.


 


Также заемщики по программам «Стандарт» и «Материнский капитал» могут воспользоваться опцией «Альтернативный документ» и подтвердить доходы справкой в свободной форме.


 


Не так давно мы предоставили возможность получать ипотечные кредиты по стандартам АИЖК и налоговым нерезидентам РФ. Мы рассчитываем, что эта опция будет пользоваться популярностью среди, например, моряков дальнего плавания, которые являются гражданами России, но большую часть времени проводят за ее пределами и, соответственно, налоги платят в казну иностранного государства. За право воспользоваться «Ипотекой для нерезидентов» заемщик будет платить повышенную на 0,5% ставку на протяжении всего срока кредитования.


 


Также действуют и специальные вычеты из процентной ставки по нашим программам. Есть специальный вычет для сотрудников компаний, аккредитованных АИЖК, который составляет 0,5%. А по программе «Кредит на погашение ранее предоставленного кредита» добросовестные заемщики могут получить вычет из процентной ставки в диапазоне 0,2–0,9%.


 


— В прошлом году АИЖК снизило ставку по большинству своих программ на 1–1,2%. Рынок, кажется, не подхватил это начинание. Почему так получилось, как вы считаете?


 


— В течение 2013 г. наблюдалась тенденция к снижению процентных ставок по ипотеке, многие крупные игроки объявляли о специальных акциях. В конце года ситуация изменилась. Ставки на межбанковском рынке выросли, темпы инфляции увеличились, и банки постепенно начали ужесточать условия по ипотечным программам, в том числе повышать процентные ставки.


 


— Ваши банки-партнеры работают по ставкам агентства?


 




















































Результаты реализации социальных программ АИЖК


Программа


Кол-во заемщиков,

тыс. чел.


Объем выданных кредитов,

млрд руб.


«Военная ипотека»


35


68,0


«Материнский капитал»


13


17,0


«Молодые учителя»


3


4,2


«Молодые ученые»


0,5


1,2


— Мы продолжаем выкупать у партнеров кредиты по этим ставкам и рекомендуем им выдавать кредиты по этой же стоимости, но они имеют право почти по всем продуктам (кроме социальных) устанавливать свои ставки. Средневзвешенная ставка выкупа АИЖК ипотечных жилищных кредитов в I квартале 2014 г. составила 10,8% (по сравнению с рыночной средневзвешенной ставкой 12,2%).


 


— Все-таки имеют ли банки возможность снизить ставки? Не объясняется ли их упорство аппетитами банкиров?


 


— Частично это так. Наверное, во многом это продиктовано тем, что ситуация на рынке постоянно изменяется. Есть «жирные» годы, а есть кризисные, когда стоимость фондирования становится очень высокой (что мы и наблюдаем сейчас). Действующие ставки вполне соответствуют сложившейся ситуации.


 


Чем стабильнее будет положение, чем больше будет уверенности у банков в его сохранении, тем больше шансов на то, что банкиры смогут снижать свою маржу. Сейчас предпосылки для удешевления ипотеки есть, но их явно недостаточно.


 

0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных