Квартиры-студии на региональном рынке

Насколько квартира-студия, как продукт, новый для российского регионального рынка недвижимости? Насколько потребитель в крупнейших российских городах готов воспринять данный продукт? Компания «Ин-Групп» провела подробное исследование данного сегмента.

Несмотря на то, что появление на российском рынке квартир-студий многими его участниками в последние годы воспринимается в качестве нового тренда, отечественному потребителю хорошо знаком данный продукт: небольшие по площади квартиры в типовых домах появились в Москве еще в советские времена. В качестве стандартного примера такого типа постройки можно привести серию КМС-101 (70-е гг.). Серия отличается коридорной системой этажей, а основные параметры квартиры-студии «в советском понимании» выглядят следующим образом: жилая 10-метровая комната отделена от кухни, санузел совмещенный (1,5 кв. м.), общая площадь, как правило, не превышает 30 кв. м. Для СССР были характерны и экспериментальные проекты, в которых кухня совмещалась с жилой комнатой, однако, доля квартир в таких домах была существенно ниже, чем доля стандартных «гостинок» . Так или иначе, именно в такие квартиры, объединенные в общежития в 70-х гг. активно заселялись люди, приезжающие на заработки в столицу.

Спроецировав прошлое на сегодняшний день, важно почерпнуть из приведенного выше примера: среднестатистический житель квартиры-студии не надеется, переезжая в студию, окончательно решить жилищную проблему: как правило, он прекрасно отдает себе отчет в том, что данный тип жилья — временный. Эта особенность — допущение возможности рассмотреть для себя промежуточный вариант жилья — и является важной отличительной чертой потенциального покупателя квартиры-студии. Однако сегодня, в силу, во-первых, отсутствия возможности получения муниципального жилья всеми желающими, и, во-вторых, совершенно иной ситуации на рынке труда и укладе городской жизни в целом, целевая аудитория потребителей исследуемого продукта существенно расширяется: особенным спросом такой тип жилья начинает пользоваться в периоды бурного роста в экономике, и главным его потребителем становится молодой бездетный житель крупного города, для которого карьера играет далеко не последнюю роль в жизни в жизни.

Квартира-студия как продукт на российском рынке пользуется высоким спросом: при удачной локации и доступной цене первыми на старте продаж скупаются именно однокомнатные квартиры. При этом студии все же существенно отличаются от стандартных «однушек»: несмотря на то, что по площади некоторые современные студии могли бы быть и двухкомнатными с изолированной кухней, в силу вкусовых предпочтений владельцев они остаются именно студиями (при этом владелец оставляет за собой свободу выбора и возможности изменять пространство так часто и в том направлении, в каком пожелает его душа). Таким образом, от спектра возможностей, которые потенциально может предоставить та или иная планировка студии, во многом в перспективе зависит успех проекта.

Поиск целевой аудитории

Ориентируясь на обозначенную на сайте Ин-Групп стоимость квадратного метра (38 000 руб.) и среднюю площадь квартиры-студии (28 кв. м.), можно рассчитать предполагаемый размер бюджета покупки квартиры-студии в г. Тула: он составит 1,1 млн руб. В соответствии с результатами проведенных опросов, основная часть молодых жителей г.Тулы заинтересована и готова рассмотреть покупку недвижимости в рамках данного бюджета: для современной городской молодежи приобрести собственное жилье интереснее, чем потратить деньги на развлечения либо вложить в собственный бизнес.

Несмотря на то, что квартира-студия может быть интересна не одной категории потребителей, ядро целевой аудитории составляют молодые люди (возраст до 35 лет).

Чем крупнее город, тем больше он притягивает тех, кто хотел бы повысить свой уровень жизни за счет повышения дохода и изменения среды. Квартиры-студии являются наиболее привлекательным продуктом для данной категории потребителей.

Для городов с населением менее 500 тыс. чел. это означает, что в плане продаж жилья ориентироваться девелоперам приходится в основном на внутренний спрос (т.е. на тех, кто родился и вырос в их городе, и покупку жилья осуществляет, поскольку изменяется размер его домохозяйства). Для городов-миллионеров (и в особенности для деловой и культурной столиц РФ) фактор внешнего спроса гораздо выше.

Таким образом, поскольку все города РФ можно условно разделить на 2 (две) группы (характеризующиеся притоком населения и его оттоком), производить обзор аналогов целесообразно также по двум группам городов.

ПЕРВАЯ ГРУППА

Анализ ситуации с продажами квартир-студий по первой группе городов , несмотря на то, что ситуация в них далека от реалий Тулы, показывает, что при наличии позитивного информационного фона по конкретному проекту (положительная репутация девелопера в общем и проекта — в частности) и удачно спланированной PR-компании, темпы продаж квартир-студий могут быть весьма высокими. В качестве наиболее ярких примеров таких проектов можно привести:

Нижний Новгород

1. ЖК «На Народной»

Индивидуальный проект, монолит, 10 этажей, 15 минут до центра города на автомобиле. Часть домов введена в эксплуатацию. Площадь квартиры-студии — 27,9 кв. м., санузел совместный. Минимальная стоимость 1,6 млн руб.

2. ЖК «Юг»

Проект комплексного освоения территории, монолит, дома переменной этажности (в т.ч. более 20 этажей). Первый дом введен в эксплуатацию в 2013 г. Площади квартир-студий: в корпусе 2-17 кв. м.: в корпусе 10-25 кв. м.

3. ЖК «Гагаринские Высоты»

Проект комплексного освоения территории, монолит, дома переменной этажности (5-25 этажей). Ведется строительство. Площади квартир-студий: от 25 кв. м. Цена в пределах 70 тыс. за кв. м.

Санкт-Петербург

На рынке Санкт-Петербурга в силу специфики городской среды, о которой говорилось выше) предложение по продажам квартир-студий постоянно растет (с полным перечнем можно ознакомиться по ссылке: http://spbguru.ru/flat/studio/ ). В связи с этим из общего количества проектов в рамках данного исследования были рассмотрены наиболее яркие проекты в формате малоэтажного жилья.

1. ЖК «Черничная поляна»

Проект комплексного освоения территории, комфорт-класс, монолит, этажность — до 5 этажей; ведется строительство, первые корпуса сдаются в эксплуатацию в 2014 г. Площади квартир-студий и бюджеты покупки:

S общ	S жил	S кухн	Стоимость
35.6	35.6	35.6	2 635 290 руб.
44.1	44.1	44.1	3 264 502 руб.
33.4	33.4	33.4	2 472 435 руб.
31.2	31.2	31.2	2 342 340 руб.
35.1	35.1	35.1	2 635 132 руб.

2. ЖК «Элемент»

Проект комплексного освоения территории, панель, переменная этажность (3-5 этажей). Ведется строительство (на официальном сайте девелопер выкладывает фото=отчеты). Площади квартир-студий: от 25 кв. м. (5 вариантов планировок, без дизайна и оптимальной расстановки мебели):

S общ	S жил	S кух	Стоимость
40.94	20.96	9	2 540 982 руб.
51.83	23	12	3 158 002 руб.
49.91	19.57	10	3 179 017 руб.
39.69	14.26	14.51	2 507 019 руб.
25.07	18.25	0	1 946 004 руб.

3. ЖК «Амазонка»

Проект комплексного освоения территории, монолит/кирпич, переменная этажность (3-5 этажей). Ведется строительство. Площади квартир-студий: от 24 кв. м. (2 варианта планировки, девелопер предлагает покупку квартир с отделкой и подготовку дизайн-проекта). Стоимость: от 2,1 млн руб.

S общ	S жил	S кухн	Стоимость
24.86	13.88	4	2 137 960 руб
39.64	17.98	9	3 091 920 руб
43.1	17.98	9	3 361 800 руб
46.16	13.44	18.64	3 600 480 руб

ВТОРАЯ ГРУППА

В эту группу вошли города численностью населения 500–700 тыс. чел., составляющие европейскую часть РФ: в соответствии с гипотезой исследования, ситуация на рынке квартир-студий в данных городах должна быть наиболее близка к ситуации на рынке квартир-студий в г. Тула. Поскольку размер целевой аудитории потенциальных покупателей квартир в любом городе напрямую коррелирует с численностью населения, в случае с данной группой городов более подробно рассматривается возрастная структура (в качестве потенциальных покупателей могут выступать как молодые горожане, так и люди преклонного возраста, «уступающие» свои квартиры молодежи):

Обратившись к приложению, представленному выше, можно отметить, что в ряде городов на сегодняшний момент проекты, подразумевающие наличие квартир-студий, не представлены: Липецк, Астрахань, Рязань. Вероятно, это объясняется тем, что потребители в небольших городах сегодня по-прежнему отдают предпочтение «полноценным» однокомнатным квартирам, с разделенной кухней и жилой зоной.

Наиболее яркий и удачный пример брендинга квартир-студий был выявлен в г. Ижевск.

«ЖК Онежский Дворик», г. Ижевск

Каркасно-монолитная технология строительства, 4 семнадцатиэтажных секции.

Особенности:

— локация в центральной части города; — развитая инфраструктура северного района г. Ижевска;



— свободная планировка квартир;



— развитая социальная инфраструктура района;



— доступность.

В основном квартиры-студии сконцентрированы в одной секции, прочие 3 секции содержат 3,4 и даже 5-комнатные квартиры, что позволяет девелоперу минимизировать риски, связанные с тем, что спрос на квартиры-студии окажется невысоким.

По мнению девелопера проекта, квартиры-студии наиболее подходят следующим категориям потребителей: холостяк, студент, молодая семья, семья с 1(одним) маленьким ребенком, активная семья 2-х пожилых людей.

Таким образом, по итогам проведенного обзора по двум группам городов можно сделать следующие выводы:

1. Формат квартиры-студии все еще довольно новый для городов с населением до 1 миллионов человек (к которым относится и г. Тула), и в рамках рекламных и PR-кампаний проектов, подразумевающих наличие квартир-студий есть необходимость доносить до населения преимущества жизни в такой квартире;

2. Чем крупнее город, тем, при прочих равных условиях, ярче рекламные кампании девелоперов, реализующих на его территории жилье, что говорит о повышении конкуренции на рынке; в небольших же городах квартиры-студии либо не присутствуют на рынке, либо за счет уникальности без дополнительных вложений находят своего покупателя;

3. Главной опорой рекламных и PR-кампаний по продвижению квартир-студий является вопрос организации пространства в такой квартире.