Кризис 2008-го vs 2015-го на «загородке»: метражи — все меньше, требования покупателей — все жестче

Эксперты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали изменения, происходящие на рынке в кризисные периоды, а также определили тренды, сложившиеся во время экономических пертурбаций.

Экономия должна быть экономной

В кризис 2008-2009 гг. на рынке загородной недвижимости произошли кардинальные изменения. До указанного периода преимущественную категорию покупателей на рынке составляли те, кто приобретал недвижимость для дачного отдыха на свободные денежные средства, имея при этом в качестве основного жилья городскую квартиру. Предыдущий кризис существенно изменил характер покупательского интереса и тем самым переориентировал загородный рынок недвижимости в целом. Так, на фоне ощутимого снижения платежеспособности населения число людей, рассматривающих загородную недвижимость как дачу, сократилось. В этот момент на рынке стали появляться проекты, адресно рассчитанные на покупателей, готовых приобретать загородную недвижимость взамен городского жилья в качестве основного места проживания.

Другим трендом, берущим начало в кризисный период 2008 г., стало увеличение плотности застройки и сокращение площадей, причем как домовладений, так и участков. Такое переосмысление метражей, произошедшее в прошлый кризис, к настоящему времени не претерпело существенных изменений, сложившаяся сейчас ситуация на рынке недвижимости, скорее, усилила те тенденции, которые сформировались 6-7 лет назад. Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость приводит следующие статистические данные:

	Средняя площадь
Объекты	До 2008 г.	Конец 2009 г.	Разница	Начало 2014 г.	Текущий период	Разница
Коттеджи	400 кв. м	350 кв. м	-12,5%	340 кв. м	290 кв. м	-14,7%
Таунхаусы	300 кв. м	218 кв. м	-27,3%	181 кв. м	163 кв. м	-10%
Участки под коттеджами	25 соток	20 соток	-20%	21 сотка	18 соток	-14,3%

Показательно, что до 2008-го на рынке Московской области фактически не существовало участков без подряда. В начале 2010 г. их средняя площадь составляла 16,6 соток, в начале 2014 года — 15,1 сотки, и к настоящему моменту она не изменилась. Более того, статистика продаж показывает, что в период экономической нестабильности покупатели на загородном рынке недвижимости предпочитают самый бюджетный его продукт — участки без подряда, при этом доля экономкласса в объеме их продаж превышает 70%.

Откуда деньги

Использование покупателями ипотечного кредита и материнского капитала при покупке загородной недвижимости — еще один посткризисный тренд. До 2008 г. такая форма покупки не была характерна для загородного рынка. На текущий момент до 80% потенциальных покупателей — это люди, не располагающие полной суммой для приобретения загородного жилья и использующие на эти цели ипотечные займы, материнский капитал или средства, вырученные от продажи имеющейся городской квартиры. Последних, желающих приобрести загородный объект по схеме альтернативной сделки (trade-in), в кризис 2015-го стало в 2,7 раза больше. Однако примечательно, что количество сделок при этом не увеличилось, так как ликвидность и скорость продажи городских квартир сейчас не очень высоки.

Классифицируй это

До кризиса 2008 г. более 80% рынка загородной недвижимости составляли коттеджи и таунхаусы высших ценовых сегментов. К концу 2009-го — началу 2010-го появился и начал массово развиваться такой формат, как участки без подряда, а структуру рынка начал формировать экономкласс (в этот период его доля вместе с комфорт-классом равнялась 2/3 рынка). Если рассматривать текущую ситуацию, то структура рынка по классам за последнее время почти не претерпела изменений и выглядит следующим образом:

Класс	Начало 20014 г.	Текущий период
Эконом	58%	60%
Комфорт	21%	21%
Бизнес	10%	10%
Премиум	4%	4%
Де Люкс	7%	5%

При этом следует отметить, что в настоящее время происходит ужесточение требований покупателей к приобретаемому жилью, которые, беря на себя финансовую ответственность при использовании дополнительных денежных средств, рассчитывают получить за них качественный продукт. Под качеством покупатели сейчас понимают такие категории, как удачное расположение поселка, продуманность его концепции, разумность планировок, обеспеченность коммуникациями и инфраструктурой, а также оптимальное (в том числе по цене) обслуживание этих объектов в дальнейшем.

Кроме того, сегодня выигрывают проекты тех застройщиков, которые уделяют повышенное внимание общественным зонам. Их грамотное планирование повышает привлекательность проекта. Новые уроки В последнее время в Новой Москве и в Подмосковье усложнились процессы согласования проектов, поэтому мгновенно отреагировать на изменившиеся потребности покупателя застройщики не могут. Те проекты, которые выставлены на продажу сегодня, были задуманы как минимум год назад, в принципиально иных экономических реалиях; что появится на рынке после новых решений властей, будет ясно в конце 2015 г. Тем не менее, застройщики используют другие — в частности, маркетинговые — возможности привлечь покупателя в условиях жесткой конкуренции, а именно создают гибкие условия покупки: предоставляется выгодная рассрочка, предлагаются скидки и иные финансовые преференции.

«По сути нынешний кризис мало чем отличается от предыдущего, так как все основные тенденции и изменения, которые сложились на рынке тогда, сегодня стали лишь более концентрированными. Фигурально говоря, если раньше из молока делали сливки, то сегодня из сливок делают масло. То, что останется на рынке в посткризисный период, это будут по-настоящему качественные проекты. Усилится расслоение на успешные и неуспешные проекты. Выживут сильнейшие. Сейчас сложилась ситуация, когда на первый взгляд может показаться, что предложений на рынке очень много, однако эта картина иллюзорна, поскольку лишь 10% из них можно назвать действительно качественными. Я бы даже сказал, что на рынке в ближайшей перспективе ожидается дефицит таковых. Потому что все меньше желающих из числа застройщиков выходить на рынок в период нестабильности, и последние будут сконцентрированы на завершении имеющихся проектов. И те из них, кто сможет попасть в эти 10%, останутся на плаву», — комментирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.