Ипотечная история

Ипотечное кредитование всегда выручает тех, у кого нет полной денежной суммы для решения квартирного вопроса. В кризис значимость таких кредитов увеличивается в разы.

Цифры неумолимы

Спрос на ипотеку в 2016 году явно выше. Именно об этом сообщало АИЖК: за десять месяцев текущего года ипотечных кредитов выдано на 32 % больше, чем в прошлом году. Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, уверен, есть все основания предполагать, что 2016 год в этом вопросе будет лучше 2015 года, но вряд ли приблизится к показателям 2014 года, когда было выдано рекордное количество кредитов для покупки жилья — 1 012 800.

Ипотека пользуется огромным спросом на объектах эконом- и комфорт-классов. Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки», подтверждает этот факт: «На протяжении всего текущего года доля не снижалась ниже 50 %, в летние месяцы число сделок с ипотекой достигало 58 %. По некоторым, наиболее востребованным проектам в массовом сегменте, доля ипотеки доходит до 70-80 %. С начала осени мы также отмечаем повышенную заинтересованность покупателей».

Цифры аналитиков подтверждают и практики. Например, в проекте «Город на реке Тушино-2018», доля ипотечных сделок в 2015 году составила 29 %, а в 2016 возросла до 34 %. Компания KASKAD Family также отмечает рост ипотечных покупок на своих проектах в этом году на 9-10% по сравнению с прошлым годом. Об этой же тенденции заявляет ГК INGRAD, где спрос на ипотеку с начала года вырос на 12 % в целом по всем объектам. А объем ипотечных сделок в ГК «Гранель» за последние два года вырос в два раза.

Элитный рынок жилья не имеет зависимости от ипотеки. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, поясняет: «Ипотечными заемщиками становятся те состоятельные люди, кому выгоднее взять заем у банка, чем изымать средства из оборота бизнеса. К примеру, если бизнес приносит 18-процентный оборот, а ставка по ипотеке 13 %, то очевидно — выгоднее занять деньги у банка. Такие кредиты часто берутся на условиях как минимум 70 % первоначального взноса и погашаются досрочно».

Делаем ставки!

Рост ипотеки на первичном рынке понятен — ее субсидировали государством. Ставки сейчас действительно соблазнительные, о которых до кризиса и не думали. Кроме того, соревнуясь между собой за клиента, банки снижают и собственные ставки, а застройщики предлагают совместные программы удивительной щедрости. Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet, отмечает, что по стандартным банковским программам ипотечная ставка уже приблизилась к субсидированной, средняя ставка таких программ — 12,5 %. А у Сбербанка даже есть стандартная программа со ставкой 11,5 %, правда с достаточно строгими требованиями к заёмщикам.

Но ситуация с ипотекой на загородном и вторичных рынках не столь радужная. Эти сегменты не поддерживались государством и почувствовали всю силу кризиса на себе практически сразу. Стоимость кредита на покупку такого жилья была высокой, и большинство потребителей предпочитали покупать квартиры в новостройках, где и кредит дешевле, и застройщик цены снижает, так как не может простаивать. В 2016 году ситуация с ипотекой на «вторичку», пусть и медленно, но улучшается.

Постепенно снижаются ставки кредитов и на покупку такого жилья. По данным «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», в октябре 2016 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам в Москве составила 12,7 %, в Подмосковье — 12 %. В прошлогоднем октябре картина была иной. Средняя ставка по выданным кредитам в столице составляла 13,5 %, в Подмосковье — 13,3 %. Но это средние ставки, если постараться и подойти под особые банковские требования, то можно, как сообщает Алексей Новиков, закредитоваться и под 11,75 %. «Таким образом, ипотечные продукты для вторичного рынка перестали существенно уступать новостройкам, как это было год назад, когда разница в пользу последних доходила до 2-5 %», — говорит эксперт.

Оттаивать начинает и ипотека на загородном рынке. Анна Борисова, руководитель департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family, рассказывает: «Еще несколько месяцев назад банки практически не кредитовали загородную недвижимость, но сейчас ипотечные программы для загородного рынка предлагают Сбербанк, Россельхозбанк, Сургутнефтегазбанк и ВТБ24. Более того, на некоторые виды загородной недвижимости, например, как наши жилые комплексы, распространяются условия ипотеки с господдержкой. На другие виды ставка находится на уровне 13,5 % годовых при первоначальном взносе в размере 30% от общей суммы». Если же отойти от средней ставки, а посмотреть на реальные, то Людмила Цветкова, финансовый директор «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», сообщает, что стоимость такого кредита на рынке варьируется от 12,5 % до 21 % годовых в зависимости от банка, размера внесенного первоначального взноса, наличия дополнительного залога. Самую низкую ставку на уровне 12,5-13,5 % предлагает лидер — Сбербанк. Срок такого кредита 30 лет, минимальный первоначальный взнос — 25 % от стоимости приобретаемого объекта.

Новые течения

Развитие ипотеки в условиях кризиса, когда один сегмент явно жил в привилегированном отношении, безусловно, привело к новым трендам на этом рынке. Во-первых, вырос размер ипотечного кредита. Татьяна Гусаева, директор ипотечного центра «МИЭЛЬ-Новостройки», констатирует: «По итогам 2015 года средний размер кредита составлял 4,3 млн рублей, а в текущем году вырос до 4,6 млн. Данная тенденция объясняется тем, что в прошлом году рынок был нестабилен, и население не знало, чего ожидать от будущего, кредиты тогда брали осторожно. Сейчас же, когда ситуация несколько стабилизировалась, покупателям проще решиться на займ большого размера. Не стоит сбрасывать со счетов и то, что реальные доходы граждан снизились, следовательно, при прежнем уровне дохода они вынуждены брать в кредит больше средств».

Второй тренд вытекает из низкого благосостояния народа, которое на столько упало, что многие не могут накопить даже на первоначальный взнос. И на это обращает внимание Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий ФСК «Лидер»: «В последнее время популярность набирают кредиты на покупку жилья с нулевым первоначальным взносом». Третий тренд, о котором сообщает Татьяна Гусева, несколько противоречит на первый взгляд двум первым — вырос размер первоначального взноса с прошлогоднего среднего показателя 33 % до 38 %. Но объяснение кроется в том, что за это время изменилось само предложение на рынке: увеличилось количество доступных проектов. Бюджет покупки в таких ЖК стал меньше, следовательно, располагая одной и той же суммой, в процентном отношении покупатель вносит больший первоначальный взнос.

Из этого объяснения вытекает и следующая тенденция — стали чаще покупать двухкомнатные квартиры. Дело в том, что студии покупали не из-за особой любви к ним, а по причине ограниченности в финансах. Но снизились цены на рынке, люди стали покупать более достойный продукт.

И последний, печальный тренд, на котором акцентирует внимание Наталья Мясоедова, заместитель директора департамента продаж ГК «Гранель», — увеличение отказов по ипотечным заявкам. Это связано и с ростом существующей задолженности, и с падение платежеспособности потенциальных заемщиков. Для сравнения: в 2015 году процент одобренных заявок находился на уровне 80,8 %. В этом году данный показатель снизился до 74,9 %.

Перспективы

Ипотечное кредитование никаких угроз для своего существования не имеет, еще далек тот день, когда нашему населению не потребуются заемные деньги для решения своего квартирного вопроса. Однако ситуация в 2017 году точно изменится.

Скорее всего, государство не будет продлевать программу субсидирования ипотечной ставки. Это не означает, что отрасль не будет получать никакой помощи из вне, но помощь эта будет уже иной. Стоит отметить, что такая перспектива рынок, в принципе, не пугает. Уже сейчас банковские ставки вполне подъемны для населения. С уходом данной опции рынок однозначно не встанет, хотя есть вероятность, что ставки у банков все же вырастут. По мнению Евгения Сандлера, коммерческого директора ГК INGRAD, в такой ситуации ипотека подорожает минимум на 2,5 %. Но Ирина Зорина, директор департамента недвижимости Sezar Group, уверена, что критического скачка 2014 года не будет. Субсидировать ставку могут и сами девелоперы, что некоторые из них уже и делают, повышая свою конкурентоспособность.

Но главная опасность для рынка кроется не в отмене субсидирования, не в возможном росте ипотечной ставки, а в том, что доходы населения продолжат свое падение. Кто будет кредитоваться в такой ситуации? Как эти и уже взятые кредиты будут гаситься? Вот именно этот аспект может сделать будущий год более депрессивным, чем текущий.