Иностранные инвесторы активизировались на падающем рынке

Кто-то скажет, что инвестиционный рынок России находится в стадии ожидания, кто-то — в стадии падения. Между тем, начало II полугодия ознаменовалось активизацией иностранных инвесторов в сегменте коммерческой недвижимости Москвы, на сделки с их участием пришлась почти половина финансового объема транзакций за III квартал 2015 г.

По данным департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, III квартал текущего года был непростым для российского инвестиционного рынка. Даже его локомотив, рынок Москвы, просел до $713,5 млн (44 млрд руб.), то есть на 20% в долларовом и на 5% в рублевом эквиваленте по сравнению с показателем прошлого квартала. Если в апреле-июне активность проявили покупатели земельных участков под строительство жилья, в частности ООО «ИСК «Вита» и «Лидер групп», купившие участок в составе проекта «На Царскосельских холмах» и территорию кинотеатра «Балканы» соответственно, то июле-сентябре 2015 г. объем инвестиций в земельные участки сократился на 98% и составил $4,2 млн (263 млн руб.) без крупных сделок.

Между тем в сегмент коммерческой недвижимости было инвестировано на 28% больше, чем во II квартале за счет трех крупнейших транзакций в трех основных сегментах: офисном, торговом и складском. Hines Russia совместно с PPF Real Estate Holding и Российско-Китайский инвестиционный фонд (РКИФ) выкупили офисные башни МФК «Метрополис». Суммарный объем этих сделок составил около $300 млн, то есть 97% от общего объема инвестиций в офисную недвижимость за III квартал 2015 г. В торговом сегменте произошла единственная, но крупная сделка — структуры семьи Хотиных приобрели торговую галерею «Модный сезон», расположенную в самом центре Москвы. Оценочно сумма сделки составила $300-350 млн. Производственно-складской сегмент также ознаменовался крупной покупкой: компания Adidas приобрела у PNK Group индустриальный комплекс «ПНК-Чехов» в Московской области. Таким образом, в целом объем инвестиций в коммерческую недвижимость за III квартал увеличился на 47% и составил $709 млн (44 млн руб.), то есть 99% рынка инвестиций Москвы в целом.

В этом объеме доля транзакций с участием иностранных инвесторов составила порядка 40% за счет двух сделок: покупки Hines Russia & Poland Fund и PPF Real Estate Holding одной башни МФК «Метрополис» и приобретения Adidas «ПНК-Чехов». Кроме того, отмечают в NAI Becar, несколько сделок с иностранными участниками находятся в процессе переговоров. Южнокорейская корпорация Lotte Group рассматривает возможность покупки торгового центра «Атриум» за $500 млн, а Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ) с партнером Mubadala из ОАЭ ведут переговоры с PNK Group о покупке площадей в двух логистических комплексах общей площадью около 250 000 кв. м.

В тоже время, говоря об итогах третьего квартала в целом, эксперты NAI Becar отмечают в целом негативные тенденции, а именно: снижение экономической активности на фоне ослабления рубля, роста инфляции и сокращения внешнеторгового оборота. Средние инвесторы заняли выжидательную позицию, так как, несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ, стоимость заемного капитала остается слишком высокой для среднего бизнеса. Наиболее активными остаются крупные финансовые компании, фонды и трасты, но даже они ищут способы закрывать сделки в не денежной форме. Именно так O1 Properties купила у ICT Holding бизнес-центр «Заречье», вместо денег покупатель расплатился долей в 4,5% своих акций.

«Несмотря на то, что по прогнозам международных организаций и участников рынка в среднесрочной перспективе ожидается восстановление цен на нефть и ускорение роста мировой экономики, в ближайшие месяцы инвестиционная активность будет по-прежнему падать. Однако перед Новым Годом мы прогнозируем небольшой всплеск инвестиционной активности», — отмечает Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar.