Если продавец квартиры банкрот

Олеся Бухтоярова, директор по работе с агентами департамента продаж страховой компании «Согласие»

Рисков у покупателей квартир было всегда предостаточно. Но, как говорят профессионалы рынка недвижимости, с принятием закона о банкротстве физических лиц их стало на один больше. «Это действительно так?» — задаю я вопрос Олесе Бухтояровой.

— Да, это так. Дело в том, что 1 октября 2015 г. был принят закон о банкротстве физических лиц, и это увеличило количество рисков для покупателей недвижимости.

— И в чем они выражаются?

— Все просто. Вы купили квартиру, а в отношении ее продавца осуществляется процедура банкротства. И покупатель попадает в неприятную ситуацию. Например, продавец взял в банке кредит на 1,5 млн руб. и не отдает его. Но у него имеется квартира или дача. Он их продал, а деньги использовал на другие цели, а не на погашение кредита. Да если еще в договоре купли-продажи указал неполную стоимость квартиры или дачи, то такую сделку обязательно будут оспаривать в суде. И судья скажет, что продавец мог бы продать свое жилье дороже и погасить долги по кредиту. Но он этого не сделал. Почему? Суд может прийти к заключению, что хозяин квартиры и покупатель находились в сговоре, в результате чего продавец уменьшил свой доход и не заплатил за кредит. А сейчас хочет объявить себя банкротом.

— Но покупатель мог и не знать всех нюансов.

— Мог. Но то, что имеется риск покупки квартиры по неполной стоимости, об этом он не мог не знать. И суд в этом случае не признает его добросовестным приобретателем.

— А кто анализирует предыдущие сделки? Сам судья или судебные эксперты?

— Этим занимается финансовый управляющий. И он будет анализировать все сделки с недвижимостью, которые совершил человек, объявивший себя банкротом. Порой хитрый заемщик, чтобы не платить по кредитам, переоформляет свою недвижимость на родственников. К примеру, он дарит своей сестре или брату квартиру, которую те благополучно продают.

— Если проверка это выявит, то такой договор тоже будет расторгнут?

— Конечно! Поэтому будьте очень внимательны, покупая квартиру, где есть «свежее» дарение. Кстати, акт дарения может быть опасен и по другим причинам...

— И каким же?

— К примеру, мать или отец подарили сыну квартиру с тем условием, чтобы он ее реализовал. И он ее благополучно продает. Но статистика показывает, что из десяти тех, кто дарит недвижимость, минимум двое страдают либо алкоголизмом, либо наркоманией. Они, как правило, уверены в том, что никто этого не поймет... Поэтому надо очень тщательно проверять не только одаряемого, но и самого дарителя. А если они, не дай бог, попадут в длинную альтернативу, то по их вине развалится вся цепочка.

— Вы просто страсти какие-то рассказываете...

— Отнюдь нет. Я просто хочу предупредить покупателей еще об одной новой опасности, которая появилась на рынке недвижимости. Тем более что закон вступил в силу не так давно — практики его применения еще нет и никто не знает, что он принесет тем, кто попадет в судебные жернова.

— А если сделки были совершены год назад, а продавец объявил себя банкротом сейчас, то...

— Этого людям бояться не стоит, такие сделки под действие закона не попадают, он обратной силы не имеет. Опасны только те, что были оформлены после 1 октября 2015 г.

— Но не совсем понятно, кого могут признать банкротом. Поясните, пожалуйста. 

— Банкротом является тот человек, который не в состоянии платить по своим обязательствам: кредитам, займам или долгам по коммунальным услугам. Если долг гражданина составляет больше 500 тыс. руб., а просрочка по нему не менее трех месяцев, то суд может объявить человека банкротом.

— А при меньшей сумме этот номер у недобросовестного продавца квартиры не пройдет?

— Вынуждена вас огорчить. Совсем недавно Верховный суд РФ разъяснил, что если гражданин сам инициировал процедуру банкротства, то размер его неисполненных обязательств в данном случае значения не имеет. Суду достаточно установить одновременное наличие двух условий. Первое — должник не в состоянии исполнить денежные обязательства в срок. Второе — он неплатежеспособен или у него недостаточно имущества, чтобы покрыть долги.

Правда, здесь гражданину уже самому придется доказывать свою несостоятельность.

— И он может это сделать?

— А почему нет? Может, даже если изначально задумал аферу. Или ему кто-то об этом рассказал. Кстати, уже появились недобросовестные специалисты, которые помогают продавцам задним числом оформить кредит. А вы купили квартиру по заниженной стоимости и... попали. Дело в том, что если гражданина признали банкротом, а стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок, то есть рыночная стоимость недвижимости выше, чем сумма по договору купли-продажи, то совершенная сделка может быть с большой долей вероятности признана недействительной. Так что если вы собрались купить квартиру, то нужно быть уверенным в том, что в ближайшее время продавец не станет банкротом.

— Но как это проверить? Где можно получить информацию о продавце? И возможно ли это?

— Проверить это вполне реально. Например, можно обратиться в службу судебных приставов (проверка на наличие исполнительных производств), сделать запрос в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства) и, наконец, зайти на сайт Арбитражного суда Москвы (проверка на наличие открытых или завершенных процедур банкротства).

Можно еще проверить продавца через бюро кредитных историй на наличие у него просрочек по выплатам. Правда, в этом случае, чтобы запросить информацию, требуется письменное разрешение самого продавца.

— Можно ли покупателям, помимо указания полной стоимости квартиры, как-то подстраховаться от неприятных ситуаций?

— Можно, к примеру, в договор купли-продажи внести такой пункт: продавец сообщает о том, что на момент заключения договора он не находится в процедуре банкротства и у него нет намерения данную процедуру проводить. Сейчас все риелторы стали вставлять этот пункт в договоры.

— Скажите, а почему, на ваш взгляд, так беспечны порой покупатели? Если верить статистике, то в России сегодня страхуют титул квартиры только 3–5 % покупателей. На что надеются остальные?

— Или на русский авось, или на компанию, через которую люди покупают квартиру.

Но, как нередко говорят сами риелторы-профессионалы, проследить всю историю квартиры, если она меняла много раз собственников, весьма сложное мероприятие. К тому же не у всех компаний есть ресурсы на доскональную проверку жилья. Но не стоит также думать, что, покупая квартиру через крупную компанию, вы совсем избавляетесь от проблем. Иногда и здесь может сработать человеческий фактор. Приведу пример, демонстрирующий, как продавцы попали в неприятную ситуацию... Квартиру покупали по ипотеке. Оказалось, что агент не до конца проверил историю жилья. Именно здесь особенно была важна и нужна работа агента. С документами было все в порядке. А банковский работник, видя, что сделку сопровождает солидная компания, в суть дела особо не стал вникать. В дальнейшем выяснилось, что брат, который отказался от приватизации квартиры (что вполне законно), стоял на учете в психоневрологическом диспансере. И он, выйдя в очередной раз из клиники, обнаружил, что жить ему негде, поэтому подал в суд.

Или другой пример. Мужчина был замешан в какой-то афере. Его арестовали. И вот чтобы закрыть все свои дела, он решил продать квартиру. Прямо в следственном изоляторе он дал жене доверенность на реализацию жилья. Документ был оформлен абсолютно корректно, но по доверенности квартиру покупать никто не хотел — дополнительный риск. Тогда его жена перепродала квартиру своей матери, которая уже от своего имени выставила ее на продажу. Когда все дела бизнесмена уладились и бывший хозяин квартиры вышел из тюрьмы, то они с женой затеяли развод. А после и раздел имущества. В этот раздел и попадает эта злополучная квартира...

Одним словом, примеров можно привести еще массу. Но пока в Гражданском кодексе РФ будут статьи, позволяющие признавать сделку недействительной, проблема потери приобретенной недвижимости будет всегда.

— Выходит, что на риелтора надейся, но и сам не плошай.

— Безусловно. Хочу отметить, что есть очень добросовестные риелторы, которые стараются провести максимально возможную проверку объекта в интересах клиента, но сделать это бывает очень сложно. Это дорогое удовольствие. А некоторые компании порой не хотят нести дополнительные затраты. Поэтому старайтесь найти таких специалистов, которые дали бы вам письменное заключение по юридической чистоте недвижимости. Тогда в суде у вас будет весомый аргумент в пользу того, что вы являетесь добросовестным приобретателем. И все же выбирайте компании, которые страхуют профессиональную ответственность. Они в это вкладывают свои кровные, поэтому дорожат имиджем. Кроме того, в случае возникновения проблем страховая компания компенсирует ваши издержки.

— Олеся, у вас большая практика страхования. Скажите, а на что нужно обращать пристальное внимание при проверке квартиры? Что вы посоветовали бы покупателям?

— Всегда очень внимательно смотрите: состоял ли кто-то из бывших хозяев квартиры в браке. Проверьте, есть ли у жильцов дети. Бывает, что они не всегда зарегистрированы в данной квартире. Наведите справки о том, от чего умер бывший хозяин. Может, он состоял на учете в психоневрологическом (или наркологическом) диспансере?.. Такая квартира представляет очень большую опасность для покупателя. Также может оказаться, что имеются обиженные наследники. Или документы отказа от права преимущественной покупки комнаты (доли) не были надлежащим образом оформлены. А если продавец пенсионного возраста, то всегда может в суде сослаться на то, что он находился в состоянии заблуждения...

— И каков выход из этой непростой ситуации? Как человеку спасти купленную им квартиру?

— Здесь я вижу два пути: или нужно выбирать в помощники очень ответственную и профессиональную компанию, или необходимо квартиру застраховать от прав третьих лиц. Понятно, что страховка налагает на покупателя обременение в виде дополнительных трат, но еще неизвестно, где расходы будут больше: при оформлении страхового полиса или при хождении потом по судам. Адвокат нынче тоже недешев. А без него доказать факт того, что вы сделали все возможное для проверки юридической чистоты покупаемого объекта, очень и очень сложно.

И еще хотелось бы обратить внимание покупателей вот на что: если выбранную квартиру компания страховать не берется, то лучше от покупки этой недвижимости отказаться. Как говорится, от греха подальше.