Если покупатель квартиры... компания

На рынке недвижимости бывают случаи, когда квартиру покупает не физическое лицо, а юридическое. Для своего сотрудника. Нередко продавцы побаиваются таких сделок. О том, есть у них на то основания или нет, наш корреспондент беседует с Ириной Скорочкиной.

— Ирина, как вы считаете, надо ли опасаться таких покупателей?

— Я согласна с мнением, что продавцы побаиваются иметь дело с юридическим лицом. Для собственников квартир привычнее видеть в качестве покупателя обычного гражданина, поскольку около 95% расчетов по сделкам купли-продажи жилой недвижимости происходит за наличные средства. Когда приобретателем жилья является компания, то применяется безналичный порядок расчетов. Такая форма достаточно безопасна для обеих сторон сделки.

— А если компания дает заем или кредит своему сотруднику и он приобретает квартиру на свое имя?

— В этом случае, как правило, покупатель передает продавцу наличные денежные средства. Хотя на практике юридические лица при приобретении квартир используют и другие варианты.

— Пожалуйста, расскажите о них, как происходят такие сделки?

— Юрлицо, которое не желает быть собственником недвижимости (это несет для него дополнительные нагрузки), оформляет квартиру на своего сотрудника. На того, кому руководство компании полностью доверяет. Это может быть и ее генеральный директор, который становится собственником, но как физическое лицо.

— Однако сделку он проводит в интересах компании?

— Да.

— А если потом возникнут проблемы, то выяснять отношения придется с компанией? Кому предъявят иск?

— Титульным собственником квартиры является физическое лицо, и претензии будут предъявляться тому, на кого она приобретена. В нашей практике имел место случай, когда на сотрудника компании оформили квартиру — как на физическое лицо. Человек подписал договор купли-продажи, право собственности на данное жилье перешло к нему. Однако он не вселился в квартиру, в ней периодически проживали партнеры компании. Родственники продавца в течение года после совершения сделки обратились в суд для оспаривания сделки и признания ее недействительной.

— И кто ходил в суд?

— Покупатель, он же номинальный собственник.

— Ирина, а на реального работника компании квартиру оформляют?

— Бывает и такое. Юридическое лицо, являясь собственником, продает квартиру своему сотруднику. В том случае, если у последнего недостаточно денежных средств, заключается договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа.

— А если человек будет плохо работать или вступит в конфликт с администрацией и с ним придется расстаться, что будет с квартирой? Или компании придется терпеть, пока тот не выплатит всю ее стоимость?

— Вопрос этот непростой. Порядок найма и увольнения работника регулируется нормами трудового законодательства. Заключение договоров купли-продажи имущества — нормами гражданского законодательства.

Условие об обязательной отработке сотрудника в компании после заключения договора купли-продажи квартиры не соответствует требованиям законодательства.

В данном случае можно предложить другой вариант: предусмотреть в договоре купли-продажи отсроченный переход права собственности на квартиру, то есть покупатель (работник) становится собственником квартиры по истечении, например, трех лет после заключения договора, при условии, что к конкретному сроку он полностью выплатит стоимость квартиры и не уволится из компании.

— Хотелось бы поговорить о взаиморасчетах. Каким бы способом компания ни покупала квартиру для своего сотрудника, она наверняка будет переводить деньги по безналу. Как это происходит?

— Первое, что необходимо знать, — имеется ли согласие учредителей данного юридического лица на крупную сделку. Вам должны показать протокол компании. Если такового нет, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Если квартиру покупает доверенное лицо, то у него должны быть на это полномочия...

— ...и деньги. Он их может передать, скажем, через банковскую ячейку?

— Может. Но, как правило, такое редко практикуется. По разным причинам. Компании чаще используют такую форму расчетов, как аккредитив.

— Поясните, как это осуществляется на практике?

— Плательщик (покупатель квартиры) подает заявление на открытие аккредитива в банк, открывает там специальный счет и размещает нужную сумму денег. В заявлении прописываются условия, при выполнении которых кредитная организация имеет возможность перевести денежные средства получателю — продавцу квартиры.

Продавец имеет право получить полагающуюся ему сумму при предоставлении документов, которые указаны в аккредитиве. Например, выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество или копию свидетельства о государственной регистрации перехода права на имя нового собственника.

Аккредитивный способ расчетов потребует больше времени на оформление, при этом нужно учитывать, что открытие аккредитива — это услуга банка, за которую он берет комиссию.

— А если у банка отберут лицензию, что будет с аккредитивом?

— Судебная практика не считает отзыв лицензии банка форс-мажорным обстоятельством. Позиция органов правосудия основана на том, что компания сама выбирает банк. Это предпринимательский риск, поэтому юрлицо не освобождается от ответственности за ненадлежащее исполнение своих обязательств.

Покупатель перечислил платеж, но по причине отзыва лицензии у банка сумма не поступила продавцу. В таком случае суды не признают прекращение действия лицензии кредитного учреждения форс-мажором. Списание денежных средств со счета должника не считается исполнением обязательств по оплате, если получатель не увидел денег на своем счете.

Бывает, что для надежности деньги кладут на депозит у нотариуса. Выбор способа расчета между покупателем и продавцом — этот вопрос решается в результате переговоров...

— Расскажите, пожалуйста, о депозитарии у нотариуса. Что это такое и часто ли такой услугой пользуются клиенты?

— После вступления в силу федерального закона № 457-ФЗ, с 2015 г., нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам. Покупатель после подписания договора вносит указанную в договоре купли-продажи квартиры денежную сумму на депозитный счет нотариуса, а продавец получает ее после того, как полностью исполнит свои договорные обязательства, физически и юридически освободит квартиру. На сегодняшний день нотариус по своему усмотрению определяет банк, в котором открывает депозитный счет.