Дмитрий Котровский: «Людей уже не устраивают муравейники по высокой цене»

 

— Инфраструктура — какой она бывает и верно ли адресовать этот вопрос вице-президенту компании «Химки Групп»?

 

— Инфраструктура традиционно подразделяется на целевые секторы. Первый — транспортная: автомобильные, железные дороги, метро и т.д. Второй — коммуникации. Сюда относятся все сети, которые необходимы для жизнедеятельности как отдельного дома, так и целого комплекса, микрорайона, города. Третий — социальная. Это все, без чего человек теоретически жить может, но не может развиваться, поддерживать свое здоровье, учиться. Иными словами, это школы, поликлиники, детские сады, спортивные объекты, школы искусств, театры, кинотеатры, даже магазины и салоны красоты.

 

Что касается вопроса, то он по адресу: на рынке недвижимости Московской области нас («Химки Групп») все чаще называют инфраструктурщиками, имея в виду не транспортную и инженерную, а социальную составляющую. Вектором своего развития наша компания изначально выбрала не только и не столько жилье. Первым, флагманским, проектом было строительство Академии художественной гимнастики Ирины Винер в Новогорске. Но скоро стало ясно, что реализовывать его за счет одних только частных инвестиций невозможно, нецелесообразно с точки зрения бизнеса. В результате вышли на рынок новостроек.

 

Для российских девелоперов исторически социальная инфраструктура всегда была повинностью, обязанностью, которую не хотелось, но приходилось выполнять в соответствии со СНИП — только ради того, чтобы получить разрешение на строительство или пройти Госкомиссию. Детские сады, школы, поликлиники были «нежеланными детьми», на которых застройщики экономили и при любой возможности пытались отказаться, поскольку они повышали себестоимость квадратного метра, создавали дополнительную налоговую нагрузку.

 

— То есть обычно девелопер в строительстве инфраструктуры не заинтересован?

 

— Еще позавчера был не заинтересован. Вчера задумался. А сегодня наличие инфраструктуры — это почти обязательное требование рынка. Не только властей, но и покупателей, которые для девелопера, пожалуй, главные судьи, чье мнение — критерий успешности или неуспешности проекта. В Подмосковье эта тенденция проявляется особенно ярко, поскольку есть очевидная причина — размывание границ рынка недвижимости Москвы и области. Двух отдельных рынков — столичного и регионального — фактически уже не существует, есть единая Московская агломерация. Загвоздка лишь в том, что за пределами МКАД пока нет такой социальной инфраструктуры, как в городе.

 

Наша компания активно участвует в отраслевых деловых мероприятиях, и в последние полгода, выступая на конференциях и форумах, общаясь с коллегами, я отмечаю единодушие крупных девелоперов, риэлторов, градостроителей в том, что при выборе недвижимости для жителей Московского региона на первое место выходит именно инфраструктурная составляющая. Ее качественное и количественное развитие имеет особое значение и для покупателей жилья, и для властей, и для самих девелоперов. Строительство социальной инфраструктуры немыслимо без создания рабочих мест в сфере быта, обслуживания, образования, спорта — в этой точке сходятся интересы всех заинтересованных сторон. Когда они учтены, мы получаем почти идеальную картину мира. Девелопер возводит жилые комплексы, одновременно строя объекты инфраструктуры, и получает от государства преференции на строительство социальных объектов, а затем передает эти объекты муниципалитетам или управляет ими сам. А потребитель за приемлемые деньги получает то, что ему важно не просто для выживания — для качества жизни! Что я имею в виду, говоря о качестве жизни? Людей уже не устраивают муравейники и гетто по высокой цене без возможности припарковать автомобиль, отвести детей в школу рядом с домом, в хороший детский сад, в спортивную школу к известному тренеру. Они не хотят каждый день возить их по пробкам. Размах «маятниковой миграции» в Московском регионе достигает 1,5 млн человек ежедневно. Из них около 20–30% — дети, которые совершают поездки в образовательные учреждения. Люди просто устали от этого.

 

— И все застройщики ринулись строить школы, детские сады, спортивные объекты...

 

— Нет, конечно, но кто-то должен был быть первым. Тот объем инфраструктуры, который заявила «Химки Групп», — 35 тыс. кв. м только социалки — пока не осилил никто. И это учитывая, что компания строит в бизнес-сегменте, у нас восьмиэтажные и частные дома, порядка 90 тыс. квадратов жилья. И сразу же, на этапе проектирования, мы нагружали каждый третий метр инфраструктурой. Мы выбрали своей целью создание спортивно-образовательных кластеров (таких как семейный спортивно-образовательный кластер «Олимпийская деревня Новогорск»), которые станут магнитом, точкой притяжения и для покупателей, и для жителей близлежащих районов.

 

В Англии, например, недвижимость в городке, где есть хорошая школа, в среднем дороже на 25–30%. Это считается нормой. Наличие образовательных учреждений, детских садов, спортивных секций во всем мире формирует активный спрос и более успешные продажи.

 

Между тем девелоперу, который привык возводить только жилье, очень сложно перестроить свое ценообразование и зашить в квадратный метр дополнительную нагрузку. Он находится как бы между двух огней: высокоразвитая инфраструктура вынудит предлагать более высокую стоимость квадратного метра, и покупатель, тем более в массовом сегменте, не сразу поймет, почему стало дороже, в то время как бедная инфраструктура не позволит заинтересовать его вообще.

 

— И все же социалка бьет по карману?

 

— Сегодня, возводя жилые комплексы с масштабной инфраструктурой, девелопер должен или заложить стоимость инфраструктуры в цену жилья, или снижать маржинальность бизнеса. Кроме того, возникает вопрос управления всем этим хозяйством после того, как оно будет построено. Отправной точкой может стать снижение процентных ставок по кредитам на строительство объектов инфраструктуры (при проектном банковском финансировании), льготное их подключение к инженерным сетям, снижение налоговой нагрузки при введении в эксплуатацию.

 

Сегодня, строя инфраструктуру, мы вынуждены привлекать заемные средства по рыночной кредитной ставке, за свой счет подключать социальные объекты к муниципальным сетям, оплачивать текущие коммунальные платежи как за жилую недвижимость, а при введении объекта в эксплуатацию налогообложение осуществляется по тому же принципу. Но «инфраструктурные метры» не приносят дохода! В результате все это отражается на конечной стоимости квадратного метра в жилых комплексах, таких желанных, но не для всех доступных.