Что делать заёмщику с долларовой ипотекой? Советы брокеров

Доля кредитов, выданных в иностранной валюте, в целом по России невелика: это порядка 216 займов с общим объемом задолженности 1,7 млрд рублей*. Однако просроченная задолженность по таким кредитам всегда была выше, чем по рублевым, и с 2011 года к настоящему времени количество должников увеличилось — примерно до 13% в общем объеме выданной ипотеки*. Что делать таким пострадавшим, ведь курсы валют продолжают расти.

Тот запас роста доллара, когда ипотека в иностранной валюте выгодна, почти пройден, отмечают специалисты отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой».

Почему люди берут ипотеку в долларах? Прежде всего, потому что ставки в иностранной валюте существенно ниже рублевых (например, 8% в долларах против 12,45% в рублях по той же программе для покупки квартиры в новостройке). Соответственно, платеж ощутимо меньше — на 8-15% (в зависимости от срока кредита). При этом долларовая ипотека выгодна до тех пор, пока рубль не упадет до той отметки, когда платежи сравняются.

Самое плохое в ситуации с падением рубля — это то, что сумма основного долга увеличивается. Если заемщик чувствует, что ему становится некомфортно выплачивать ежемесячно такую сумму, можно поступить следующим образом:

Вариант 1. Обратиться в банк, выдавший ипотеку, с заявлением о пересмотре срока кредитования в сторону его увеличения. Тогда ежемесячный платеж останется прежним. Но в итоге неизбежна переплата по процентам. Кроме того, есть несомненный минус: далеко не все банки идут на пересмотр срока кредитования.

Вариант 2. Ждать пока доллар «откатится» к прежним значениям. Но непонятно, сколько нужно ждать, и произойдет ли это когда-нибудь. Как прогнозируют некоторые финансовые аналитики, доллар может вырасти до 45 рублей и выше.

Вариант 3. Рефинансировать валютный ипотечный кредит в рубли. При этом ставка будет выше, однако появится уверенность в том, что платеж больше не изменится, а также сумма долга не увеличится. Это особенно важно тем заемщикам, чей доход формируется в рублях. Каковы сложности с рефинансированием валютного кредита?

Заемщикам необходимо для того, чтобы перекредитоваться в рублях:

• заново пройти андеррайтинг. При нынешнем подходе к оценке платежеспособности заемщика рассчитывать они могут на рублевый кредит в сумме значительно меньше, чем та, которую им ранее одобрили в валюте;
• провести новую оценку рыночной стоимости квартиры;
• заново страховать имущество и жизнь заемщика;
• самое неприятное — ставка по рефинансированному кредиту будет выше, чем при обычной ипотеке;
• за выдачу рублевого кредита требуется заплатить комиссию;
• ну, и самое главное: решившему рефинансировать ипотеку в рубли необходимо фактически еще раз оплатить расходы по оформлению кредита.

«К сожалению, рефинансировать можно не любой кредит. Прежде всего, это относится к кредитам, полученным на приобретение квартир в новостройках. Невозможно будет перекредитовать ипотеку, которая выдана банком на квартиру в строящемся доме, поскольку право собственности на нее невозможно зарегистрировать, а следовательно — нет и предмета залога. Как правило, кредиты на новостройки выдаются банками — партнерами застройщика», — подчеркивает Елена Кудрявцева, руководитель отдела ипотеки компании «БЕСТ-Новострой».

Также невозможно рефинансировать ипотечный кредит, когда договор с банком предусматривает запрет на перекредитование в другом банке, поскольку ст. 388 Гражданского кодекса РФ допускает уступку прав кредитора только в случае, если это не запрещено законом или договором.

Однако если перекредитование происходит «неофициальным» путем, такой кредит можно рефинансировать. Например, когда кредит в другом банке берется без залога или под залог другого имущества, не обремененного ипотекой. В этом случае первый кредит гасится за счет средств, полученных по другому кредиту, более выгодному для заемщика. В этой ситуации нужно внимательно изучать условия договора с банком — не предусмотрены ли в нем штрафы за досрочное погашение кредита и каков их размер.

Даже если рефинансирует свой банк, есть вероятность того, что за это придется уплатить определенную комиссию. Расходы на перекредитование ипотеки в другом банке отличаются, но в большинстве случаев они составляют ту же сумму, что и при первичном оформлении ипотеки.

Когда рефинансировать валютный кредит в рублевый точно невыгодно для заемщика?

Если вы платили кредит более пяти лет, рефинансировать его будет невыгодно, ведь большую часть процентов банки закладывают именно в платежи первых пяти лет. Оплата за пользование деньгами была произведена, например, на 20 лет, а воспользоваться довелось только 5-ю годами. За 15 неиспользованных лет банки, конечно, деньги уже не вернут.

Рефинансировать или не рефинансировать кредит решают, определенно, сами банки, однако если остаточная сумма кредита составляет менее 500 тысяч рублей, смысла в этой процедуре нет. Не стоит забывать и о том, что кредит, взятый несколько лет назад и составляющий 70% от стоимости жилья, на сегодня составит всего лишь 30% (или даже меньше) от стоимости того же самого жилья.

Реально ли продать квартиру с валютной ипотекой?

Эту процедуру называют продажей из-под залога. Валютная или рублевая ипотека — большого значения этот фактор не имеет. Данная процедура становится все популярней, т.к. наш рынок дозрел до ее проведения. Если выплачивать ипотеку стало невозможно, можно выставить квартиру на продажу, но прежде стоит обратиться в свой банк — для реализации квартиры из-под залога обычно требуется согласие залогодержателя.

*Данные АИЖК по состоянию на 1 апреля 2014 года.