Черногория: красота, которая не требует жертв

Среди стран, популярных у российских покупателей недвижимости, Черногория занимает особое место. Причин несколько: безвизовый режим, культурная близость государств, относительно невысокие цены и отсутствие необходимости получать разрешение на покупку жилья для иностранцев, а также необычайно живописное морское побережье. Чем сегодня живет этот рынок, какое жилье пользуется наибольшим спросом, что происходит с ценами — на эти вопросы отвечает Алексей Минаев.

— Какова доля российских граждан среди покупателей недвижимости на побережье Черногории?

— Около 80%. Остальные покупатели — это в основном англичане и немцы, но их гораздо меньше. Причем такое соотношение сохраняется практически все годы суверенного существования этой страны (а она образовалась совсем недавно, в 2006 г). Поэтому естественно, что россияне составляют большинство собственников практически в любом из новых жилых комплексов. К этому надо добавить, что и местные жители, как правило, неплохо говорят по-русски. Так что если вы хотите насладиться красотой морского побережья и при этом чувствовать себя как дома, то Черногория — это идеальный выбор.

— До мирового кризиса 2008 г. черногорский рынок активно развивался. Появлялось много новых проектов, а цены активно росли. Что изменилось за последние пять лет?

— Прежде всего изменился, значительно снизился, средний бюджет покупки. В 2009 г. он составлял 250 тыс. евро и выше. А сегодня большинство наших покупателей предпочитают объекты по цене 60–70 тыс. евро. Можно сказать, что это другой клиент и у него иные требования. Разумеется, есть предложения и по 300–400 тыс. евро, но они сейчас менее востребованы. В выигрыше оказались те застройщики, которые вовремя смогли вывести на рынок объекты, отражающие новые реалии спроса.

— Мало в какой стране можно купить на морском берегу что-то стоящее за 60–70 тыс. евро.

— В Черногории это возможно. Недвижимость в этой стране несколько дороже, чем в Болгарии, но дешевле, чем в Испании, например. Если ваш бюджет составляет 60–70 тыс. евро, то есть несколько вариантов. За эти деньги можно купить либо вполне приличную двухкомнатную квартиру не на первой линии с отделкой и хорошим видом, либо студию, площадь которой будет поменьше, зато уровень выше, и она будет расположена ближе к морю. В ту же сумму вполне вписывается и частный дом, если он находится чуть дальше от побережья. Кстати, это как раз один из растущих трендов: многие покупают частный дом, расположенный на возвышении, с шикарным видом на море. Расстояние от моря может быть в пределах 2–3 км.

— Это старый жилой фонд?

— Нет, необязательно. Сейчас строится и уже построено много новых домов с хорошей планировкой и отделкой.

— А как их владельцы добираются до моря?

— Многие предпочитают пройтись пешком, наслаждаясь живописным видом. Другие покупают или арендуют машину, кто-то выбирает велосипед или мотороллер. Аренда автомобиля при долгосрочном контракте стоит всего 25 евро. Для семьи из нескольких человек это разумный вариант.

— А есть еще какие-то перспективные точки роста курортного рынка?

— Помимо морского побережья есть еще один относительно новый рынок — окрестности Скадарского озера. Это удивительно красивые места, расположенные на высоте 1500 м над уровнем моря. За 50 тыс. евро там можно купить небольшой домик площадью 70–100 кв. м на участке 2 сотки.

— Участок, прямо скажем, небольшой.

— Только по меркам наших дач. Такой участок — не место для посадки картошки, а лишь площадка для строительства дома. Он может быть застроен процентов на 80. Вообще, участки в Черногории маленькие. Но при этом нет никакого ощущения градостроительной тесноты. Это другая концепция: зачем иметь большой участок, закрытый со всех сторон глухим забором, если у тебя прямо от порога начинается целый природный парк с шикарным видом? И всю эту природу ты воспринимаешь как часть своего дома. Все, что видишь перед собой, — это, по сути, и есть твой «участок».

— А от этого озера можно как-то добраться до моря?

— Конечно, без проблем. Там построили тоннель, так что дорога на машине занимает минут 20.

— Насколько сейчас у россиян велик интерес к покупке дома в Черногории?

— Ажиотажа нет, но, по моим ощущениям, интерес опять начинает расти. Этому способствуют два фактора: резкое обесценивание рубля и отчасти снижение доходности аренды квартир в Москве. Те, у кого есть несколько квартир, зачастую подумывают, не лучше ли избавиться от одной из них. Тем более что начинается поэтапное введение рыночного налога на недвижимость, при котором владельцам нескольких квартир придется раскошелиться по полной программе. Люди стремятся вложить деньги в надежный актив, а покупка жилья в Черногории дает возможность не только пристроить обесценивающиеся деньги, но и решить вопрос, где отдыхать. А это тоже немалая экономия для домашнего бюджета.

— Удачное ли сейчас время для покупки недвижимости в Черногории? Как изменились цены и чего можно от них ожидать в обозримом будущем?

— С начала 2012 г. цены в среднем упали процентов на 20 (по единичным объектам — на 25). Я думаю, что сейчас отличное время для вхождения в рынок, поскольку он явно «нащупал» свое ценовое дно. Немаловажно и то, что именно сейчас есть роскошный выбор: на рынке можно найти за разумные деньги объект с любыми характеристиками, которые соответствуют пожеланиям конкретного клиента. В последние годы помимо новостроек появилась и качественная вторичка — это квартиры в недавно построенных жилых комплексах.

— Насколько квартиры в строящихся домах дешевле, чем в готовых? И есть ли смысл рисковать, покупая недостроенный объект?

— В строящемся доме квартиры могут быть процентов на 60 дешевле, так что смысл есть. Риски тоже имеются, но их не надо преувеличивать. Речь может идти не столько об обмане покупателя или остановке проекта, сколько о том, что обещания застройщика не всегда оказываются в полной мере реализованными. Например, он может «забыть» построить эксплуатируемый бассейн или подъездную дорогу. Хороший вид на море может впоследствии исчезнуть, если прямо перед вашими окнами построят еще одно здание. Но это не значит, что нужно отказываться от первичного рынка. Агентство, которое помогает вам с покупкой квартиры, должно внимательно изучить проекты, которые предлагает своим клиентам, и при необходимости может потребовать зафиксировать в договоре все необходимые моменты. Если объект риэлторам чем-то не нравится, его просто не берут в работу.

— Сколько времени может длиться строительство?

— Даже если это небольшой комплекс, строительный цикл обычно длится два года, поскольку в курортный сезон в Черногории запрещено вести шумные работы.

— Иногда приходилось читать, что наши сограждане, отдыхая в Черногории, знакомились с местным риэлтором, который предлагал им очень выгодную сделку на вторичном рынке. А потом начинались проблемы...

— Именно так не следует покупать недвижимость в Черногории. Не то чтобы там не было хороших агентств, просто человек, предлагающий туристам какой-то объект, может вообще не быть риэлтором. Например, он может продавать дом своих родственников или друзей. Вообще, в Черногории очень развита клановость, в том числе и на рынке недвижимости. Например, участок может принадлежать четырем членам семьи, и собственники ведут борьбу за то, кто распоряжается лучшими частями (теми, которые ближе к морю). Семейный конфликт может вылиться в судебную тяжбу. Поэтому важно не только изучить все документы при покупке, но и пообщаться с членами семьи. Риэлторская компания обычно берет решение этих вопросов на себя.

— Побережье Черногории не такое уж протяженное. В то же время особенности местного ландшафта делают многие его уголки уникальными по своим видовым характеристикам. Какие районы пользуются наибольшим спросом?

— Основной спрос приходится на северную часть побережья, от границы с Хорватией до города Петровац. Кстати, Петровац — безумно красивое место. Южнее его есть еще город Бар, где недвижимость стоит дешевле, но курортный потенциал этого района не столь высок. Очень интересен Тиват: там аэропорт и отличная инфраструктура, построенная с участием крупного российского капитала. Немного южнее — знаменитый Которский залив, который охраняется ЮНЕСКО. В Рисанском заливе можно найти вариант дешевле, чем в Которе, к тому же там открываются потрясающие виды, в том числе на два храма (православный и католический), которые расположены на островах. Герцег-Нови стоит на выходе из залива, на границе с Хорватией. Это место интересно тем, что оно находится всего в 15 км от Дубровника, но оформление идет на ваш паспорт, а не на компанию, как в Хорватии. А, те, кто хочет, чтобы курортная жизнь била ключом и желательно 24 ч в сутки, покупают жилье в Будве. Так что можно подобрать объект на любой вкус.

— Кстати, о вкусах. Отличаются ли требования российских покупателей к формату жилья от европейских?

— Да, у европейцев несколько иные запросы. Российский покупатель обычно хочет большой балкон, хороший вид, камин, большую кухню. Это неудивительно, поскольку такой «джентльменский набор» мало у кого есть в московской квартире. Интересно, что наиболее успешно в Черногории сейчас продаются именно те комплексы, в которых учтены пристрастия наших сограждан. Девелоперы прекрасно понимают, откуда идет главный платежеспособный спрос. Поэтому я уверен, что Черногория (при нашем скромном участии) будет становиться все более привлекательным направлением для российских покупателей недвижимости.