Аренда или ипотека: что предпочесть для комфортной жизни за разумные деньги?

Для того, чтобы жить в столице и не испытывать неудобств, можно не только купить квартиру, но и арендовать. Сегодняшний рынок аренды, где предложение существенно преобладает над спросом, дает возможность выбрать именно тот вариант, который подойдет вашей семье на 100%, что, кстати, не всегда возможно на рынке купли-продажи.

Речь идет как о количестве комнат, планировке квартиры, качестве ремонта и меблировки, так и о расположении объекта, близости работы или школы, где учится ребенок, об инфраструктуре района. В то же время нельзя обойти вниманием тот факт, что арендовать квартиру в финансовом отношении сегодня значительно более выгодно, чем приобретать ее в ипотеку. Проведенные нами расчеты показали, что в премиальном сегменте арендная плата может быть даже в 10 раз ниже, чем платеж по ипотеке.

Для того, чтобы понять, какова реальная выгода потенциального арендатора по сравнению с покупателем недвижимости в ипотеку в Москве, стоит взглянуть на цифры. Так, мы в компании Savills Россия отобрали 5 московских квартир со ставками аренды 150 000–500 000 рублей/мес., в диапазоне площадей 80-220 кв. м в наиболее значимых для арендаторов и покупателей районах центра города. Для каждой квартиры на основе наиболее релевантных объектов-аналогов была оценена стоимость дальнейшей покупки (см. таблицу ниже).

Текущее предложение квартир в аренду в наиболее значимых районах и оценка стоимости их приобретения

Количество комнат	Улица	Общая площадь, кв. м	Ставка аренды, руб. в месяц	Оценка бюджета покупки, руб.
2	Смоленский бульвар	80	150 000	39 900 000
3	Милютинский переулок	100	230 000	50 000 000
4	Смоленский бульвар	120	200 000	165 900 000
4	Мясницкая улица	160	288 000	115 000 000
5	Подсосенский переулок	220	500 000	316 000 000

В дальнейшем, мы определили условия ипотечного кредитования для расчета. А именно: процент первоначального взноса — 30% от стоимости приобретения, средняя ставка кредитования была принята на уровне 16% (на основе информации, полученной от банков), срок ипотечного кредита — 10 лет. Результаты вычислений были сведены в следующую таблицу.

Сравнительная таблица возможностей аренды и покупки с привлечение ипотечного кредитования на рынке высокобюджетной жилой недвижимости ЦАО г. Москвы

Общая площадь, кв. м	Аренда в месяц, руб.	Аренда за 10 лет, руб.	Оценка бюджета покупки, руб.	% перво-начального взноса	Ставка кредита, % годовых	Срок ипотечного кредита, лет	Ежемесячный платеж, руб.	Сумма кредита, руб.	Первоначальный взнос, руб.	Итого выплата за 10 лет, руб.
80	150 000	18 000 000	39 900 000	30%	16%	10	467 900	27 930 000	11 970 000	56 148 000
100	230 000	27 600 000	50 000 000	30%	16%	10	586 300	35 000 000	15 000 000	70 356 000
120	200 000	24 000 000	165 900 000	30%	16%	10	1 945 330	116 130 000	49 770 000	233 439 600
160	288 000	34 560 000	115 000 000	30%	16%	10	1 348 480	80 500 000	34 500 000	161 817 600
220	500 000	60 000 000	316 000 000	30%	16%	10	3 705 390	221 200 000	94 800 000	444 646 800

Как следует из расчета, арендная ставка во всех рассмотренных вариантах оказалась значительно ниже в сравнении с ипотечным платежом. Результаты расчета, наглядно демонстрирующие данную разницу можно увидеть в таблице:

Площадь квартиры, кв. м	Выгода в месяц от аренды по сравнению с ипотекой, руб.	Сравнение ежемесячных выплат по ипотеке с арендной платой (ипотека/аренда), количество раз
80	317 900	3
100	356 300	3
120	1 745 330	10
160	1 060 480	5
220	3 205 390	7

Становится очевидным, что ежемесячные расходы на аренду квартиры значительно меньше, чем расходы на погашение ипотеки. Кроме того, ипотека требует наличия первоначального взноса (минимум 15% от стоимости недвижимости), а также времени для подготовки необходимого пакета документов и уточнения размера доходов будущего заемщика. Заметим, что этот период времени существенно увеличивается, когда речь идет о высоких бюджетах покупки.

По статистике в премиальном сегменте человек меняет квартиру каждые 5–7 лет. Необходимо учитывать, что за 10 лет, в течение которых выплачивается ипотечный кредит, экономическая ситуация в стране может измениться, в том числе это касается и предложения на рынке высокобюджетной недвижимости. Таким образом, покупать квартиру в ипотеку рискованно и с точки зрения вероятной неспособности осуществлять ежемесячные выплаты и невозможности, погашая кредит, подобрать и приобрести лучший вариант.

Кроме того, следует отметить и такие неудобства ипотечного кредита, как необходимость ежегодного пролонгирования договора страхования с повторным предоставлением всех документов, вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита в случае попадания заёмщика в «группу риска». Не говоря уже об упущенной возможности инвестирования денежных средств от переплаты за ипотеку. Если Вы арендуете квартиру, то со всеми этими неудобствами сталкиваться не придется.

Рассмотрим конкретный пример. Если потенциальный клиент хочет купить в ипотеку элитную квартиру площадью 120–160 кв. м, то ежемесячный платеж будет в пределах почти 2 000 000 руб. в данном случае за такую сумму значительно рациональнее арендовать полностью меблированную элитную квартиру с качественным ремонтом и удобной инфраструктурой площадью 450 кв. м (например, квартиру в ЖК «Покровский Берег», где рядом находятся Англо-Американская школа и парк Покровское-Глебово).

Мы в Savills Россия провели аналогичные расчеты и для квартир сегмента «эконом». Исследование показало схожую тенденцию: арендовать жилье намного выгоднее, чем брать ипотеку.

«Вне зависимости от локации и сегмента рынка недвижимости в текущих экономических условиях аренда квартиры будет значительно выгоднее, нежели её приобретение в ипотеку. Экономически оправданным использование ипотеки будет лишь в том случае, если ставки кредитования будут снижены в 2–3 раза в зависимости от бюджета покупки, а покупатель будет располагать значительным собственным первоначальным капиталом. В сегодняшних условиях, сумма переплаты по ипотеке столь велика, что на эти деньги можно приобрести одну или даже несколько квартир», — убеждена Елена Куликова, руководитель отдела по работе с собственниками Savills Россия.

Кроме того, не стоит забывать, что аренда позволяет выбрать квартиру полностью соответствующую Вашим вкусам и потребностям семьи, расположенную именно в том месте, которое нужно. При этом в случае необходимости жилье можно быстро и просто поменять, сняв другую квартиру. Аренда не требует существенных финансовых вложений, нет необходимости в покупке мебели и бытовой техники — все это уже может быть в наличии в арендованной квартире. Именно поэтому аренда квартиры — это оптимальный выбор для мобильных и энергичных людей.