«Антикризисные» участки без подряда: самые востребованные — на Новорязанском шоссе, самые дешевые — на Горьковском и Минском

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали самый востребованный сегодня формат на рынке загородной недвижимости — участки без подряда.

Свое название «участки без подряда» получили после того, как стали крайне популярны и востребованы участки с подрядом. С начала 2000-х и вплоть до 2008-го последние составляли преимущественную часть продаж на рынке загородной недвижимости. Ситуация кардинально изменилась в кризисный период 2009 года – тогда пальму первенства и перехватили участки без подряда. С одной стороны, на фоне скачков курса рубля и банкротства банков граждане стремились сохранить свои сбережения, конвертировав их в недвижимость. С другой стороны, выбор падал именно на этот формат загородного рынка, поскольку, не будучи уверенными в своих материальных возможностях в среднесрочной перспективе, потребители были не готовы брать на себя дополнительные обязательства по финансированию строительства дома.

Немаловажную роль сыграли и предлагаемые скидки. В 2009-м рынок оптовой продажи земли остановился, и крупные землевладельцы, разделив ее на участки и пообещав подведение к ним коммуникаций, начали реализовывать участки без подряда с существенным дисконтом. Следствием этого стал ажиотажный спрос на этот формат недвижимости. Примечательно, что тогда многие девелоперы и землевладельцы предрекали ему близкий конец. Однако прошедшие шесть лет опровергли этот прогноз скептиков: и сегодня именно участки без подряда по-прежнему демонстрируют наилучшие показатели продаж.

Доля участков без подряда в общем объеме реализованных объектов за последние 5 лет



(данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость)

Период	Доля УБП	Период	Доля УБП	Период	Доля УБП	Период	Доля УБП	Период	Доля УБП
I квартал  2011 года	47%	I квартал  2012 года	52%	I квартал 2013 года	46%	I квартал 2014 года	51%	I квартал 2015 года	54%
II квартал 2011 года	56%	II квартал 2012 года	53%	II квартал 2013 года	49%	II квартал 2014 года	58%	II квартал 2015 года	57%
III квартал 2011	58%	III квартал 2012 года	44%	III квартал 2013 года	55%	III квартал 2014 года	57%
IV квартал 2011	64%	IV квартал 2012 года	41%	IV квартал 2013 года	56%	IV квартал 2014 года	58%

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость обращают внимание, что участки без подряда имеют принципиальное отличие друг от друга – с подведенными коммуникациями (или обещаниями их провести) и без таковых. Однако стандартом на рынке принято считать участки с коммуникациями, и большинство покупателей обычно подразумевает их наличие по умолчанию. Специалисты также указывают на наличие недостатков у этого формата. Прежде всего, это непредсказуемые сроки строительства и отсутствие единой архитектурной концепции поселка. Сегодня, чтобы нейтрализовать эти минусы, застройщики из числа тех, кто нацелен на долгосрочную работу в рассматриваемом сегменте, устанавливают некоторые ограничения при строительстве домов. Как правило, это касается материала строительства (дерево или камень), этажности дома и стиля ограждений.

По наблюдениям риэлторов, темпы строительства в поселке в большинстве случаев являются одним из ключевых критериев при выборе объекта потенциальным покупателем. Поэтому эксперты не рекомендуют совмещение форматов участков с подрядом и без подряда в рамках одного проекта, так как это может негативно отразиться на спросе. Точнее говоря, совмещение форматов допустимо лишь при разделении их в строго определенном порядке на отдельные зоны.

Одним из аргументов в пользу выбора застройщиком мультиформатной концепции поселка является тот факт, что участки без подряда зачастую выступают драйвером продаж: как явствует из представленной выше таблицы, спрос на них остается неизменно высоким и составлял только в последние 2 года больше половины от общего объема реализованных на рынке объектов. При этом наибольшим интересом у покупателей пользуются участки без подряда в тех поселках, строительство в которых завершено на 90%. За ними «охотятся» как частные лица, так и мелкие застройщики, намеревающиеся построить дом и впоследствии перепродать его дороже.

Поселки с участками без подряда экономкласса расположены главным образом в отдаленных районах – более 30 км от Москвы. Это объясняется тем, что спрос на готовые дома здесь довольно низкий и застройщикам менее выгодна их реализация. На расстоянии же до 30 км от столицы наблюдается дефицит объектов рассматриваемого формата.

Предложения, спрос и цены на участки без подряда по направлениям за последний квартал



(данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость)

Направление	Предложение, % участков	Спрос, % проданных участков за II кв. 2015	Средняя стоимость участка, млн. рублей
Варшавское ш.	3%	2%	1,7
Волоколамское ш.	6%	6%	3,6
Горьковское ш.	2%	1%	0,9
Дмитровское ш.	7%	4%	2,4
Егорьевское ш.	3%	5%	1,2
Ильинское ш.	0%	0%	26,1
Калужское ш.	2%	3%	10,2
Каширское ш.	3%	1%	2,1
Киевское ш.	3%	10%	4,9
Ленинградское ш.	4%	7%	1,6
Минское ш.	7%	7%	0,9
Можайское ш.	4%	3%	1,2
Новорижское ш.	8%	5%	17,2
Новорязанское ш.	22%	17%	1,5
Носовихинское ш.	1%	4%	1,4
Пятницкое ш.	2%	8%	3,6
Рублево-Успенское ш.	0%	0%	66,9
Симферопольское ш.	9%	6%	1,7
Щелковское ш.	3%	2%	2,1
Ярославское ш.	11%	9%	1,9

«Если говорить о прогнозах, то спрос на участки без подряда на удалении до 30 км от Москвы будет превышать предложение, больше того, я бы даже сказал, что будет наблюдаться ужесточение дефицита. На большем расстоянии ситуация будет складываться противоположным образом: предложение будет превышать спрос, там цены на участки без подряда расти не будут, возможно даже их снижение», – резюмирует Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость.