Новостройка. Вопросы по существу

На вопросы отвечает Марина Кухтина, адвокат, yuristprofi.ru.

Планируем огородить придомовую территорию вокруг нашей новостройки и еще двух домов в единый комплекс, чтобы двор не заставляли машинами приезжающие к метро. Как нам это сделать?

Возможность ограждения территории трех новостроек в единый комплекс законодательством не предусмотрена, следовательно, заграждение территории может быть признано незаконным. В соответствии с п. 1, 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в доме на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. Однако в ЖК РФ не содержится понятия нормативного размера земельного участка и каких-то особых положений о порядке определения размера и границ земельных участков под многоквартирным домом. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются согласно требованиям земельного законодательства и норм градостроительной деятельности. Определение границ земельного участка завершается его межеванием и постановкой на кадастровый учет.

В настоящее время инициировать формирование земельного участка под многоквартирным домом вправе общее собрание собственников. Оно принимает данное решение и уполномочивает любое лицо на обращение в компетентные органы с заявлением о формировании земельного участка (п. 3, 4 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие ЖК РФ»).

Каждый многоквартирный дом рассматривается в ЖК РФ как самостоятельный объект управления. При этом законом не предусмотрено возникновение общей собственности у собственников помещений нескольких домов на некое имущество, используемое ими совместно (например, на земельный участок, трансформаторную подстанцию и пр.). Из содержания ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» следует, что объектом общей долевой собственности в многоквартирном доме может стать лишь тот земельный участок, который сформирован и предназначен непосредственно для эксплуатации этого дома.

Решив делать ремонт в новой квартире в новостройке, мы столкнулись с некоторыми сложностями. Управляющая компания (УК) выключила грузовой лифт, мотивируя это тем, что строители его сломают, перевозя стройматериалы. Это законно?

Действия УК в данном случае незаконны. Составьте письменную претензию в УК, а в случае отказа включить лифт обратитесь в жилищную инспекцию.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности лифты, а также лифтовые и иные шахты. В силу ст. 162 ЖК РФ именно на УК полностью лежит обязанность по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг, выполнению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности.

Согласно п. 4.4.2 «Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2–04.2004», утвержденного Госстроем России, организация содержания и ремонта лифтов, а также безопасного пользования ими является обязанностью владельца лифта — собственника жилого дома либо организации, обслуживающей жилищный фонд или в управлении которой находятся здания. Подпункт «д» п. 10 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением № 491 Правительства РФ 13.08.2006 г., предусматривает постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества и необходимого для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Таким образом, после сдачи здания в эксплуатацию УК обязана включить лифт и не препятствовать его использованию.