Звенигород: жить здорово. Квартира в курортной зоне

Если бы не удаленность от Москвы и недостаточное развитие инфраструктуры, Звенигород составил бы сильнейшую конкуренцию другим подмосковным городам с точки зрения привлекательности недвижимости.

Ровесник столицы

Звенигород — один из старейших русских городов, по возрасту он почти ровесник Москвы. Здесь много архитектурных памятников и живописных мест. Построенный на берегу Москвы-реки город окружен лесами, в его окрестностях находится природный заказник «Долина реки Сторожки». Эта зона Подмосковья считается курортной, здесь много санаториев, пансионатов, домов отдыха: среди современных спа-комплексов одним из самых известных является Heliopark Thalasso, специализирующийся на оздоровительном отдыхе.

В городе много достопримечательностей, в том числе известные старинные монастыри и храмы. Жители и гости Звенигорода могут посетить историко-архитектурный и художественный музеи, Культурный центр имени Любови Орловой (актриса родилась в Звенигороде), дом-музей С. И. Танеева. Недавно открылся музей русского десерта. В окрестностях города расположены усадьба Введенское (сейчас в ней находится санаторий «Звенигород»), усадебный комплекс «Ершово», музей-усадьба Михаила Пришвина «Дунино». В свое время в Звенигороде любили отдыхать И. И. Левитан, А. П. Чехов и другие известные люди.

Условия для занятий спортом в городе прекрасные: несколько лет назад построили современный дворец спорта «Звезда» с бассейном, тренажерными и фехтовальными залами. Кроме того, действуют гимнастический центр «Кузнечик», спортивный многофункциональный комплекс «Орленок», физкультурно-оздоровительный клуб «Надежда». Есть даже крытое гандбольное поле.

Магазинов тоже достаточно: помимо известных сетевых супермаркетов «Перекресток» и «Пятерочка» функционируют девять торговых центров. А вот развлекательной, транспортной и социальной инфраструктуры в городе мало, жителям не хватает детских садов, школ и поликлиник.

Добираться до Звенигорода не очень удобно. Железнодорожная станция находится на некотором удалении от города. Кроме того, электрички, которые отправляются с Белорусского вокзала, ходят с большими интервалами. Время в пути занимает около 1,5 ч. Доехать на автомобиле можно по любому из трех шоссе: Рублево-Успенскому, Ильинскому или Новорижскому. Общественный транспорт возит жителей Звенигорода к трем столичным станциям метро — «Кунцевская», «Тушинская» и «Строгино».

Лоскутное одеяло

Застройка Звенигорода более интересная, чем в других подмосковных городах, вернее сказать, она отличается от привычной. Дело в том, что здесь преобладают двух-трехэтажные дома, построенные еще в начале XX в., а типовых зданий хрущевской и брежневской эпох чуть меньше. Кроме того, существуют кварталы с частными домовладениями. Новое жилье (панельные и кирпичные дома высотой от четырех до десяти этажей) строилось в Звенигороде в основном в начале нулевых.

Некоторые городские кварталы особенно живописны. Например, микрорайон Южный располагается на высоких холмах, поэтому с последних этажей открывается панорамный вид на сосновый лес, Москву-реку и город. Правда, это преимущество вряд ли может искупить недостаток инфраструктуры, ее набор ограничивается минимумом: школа, детский сад, магазин. Хотя, по словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», здесь уже строится торгово-развлекательный центр и собственная церковь, а в перспективе планируется возведение горнолыжного комплекса.

Центральный район Звенигорода как лоскутное одеяло: хрущевки соседствуют с монолитно-кирпичными ЖК, а в той части, которая расположена на правом берегу реки, преобладают частные коттеджи и современные поселки.

В престижном квартале Заречье за огороженной территорией располагаются пятиэтажные корпуса монолитно-кирпичных домов. Часть из них заселена, часть только вводится в эксплуатацию. Самым удобным для проживания считается квартал Маяковского. В нем хорошо развита инфраструктура, правда жилой фонд устаревший — в основном это хрущевки и только два современных 14-этажных дома.

Минимальная цена предложения на вторичном рынке, по словам И. Доброхотовой, начинается от 1,8 млн руб. для однокомнатных квартир, от 2,8 млн руб. — для двухкомнатных, от 3,6 млн руб. — для трехкомнатных. Многое зависит от возраста жилья и месторасположения. Например, в старом доме в центральном районе города квартира площадью 30 кв. м стоит 2,9 млн руб. В такую же сумму обойдется малогабаритная двушка в кирпичном двухэтажном доме. Трешка в таком же доме будет стоить 3,5 млн руб.

Вторичка на выбор

Для города с населением около 18 тыс. человек предложений на вторичном рынке достаточно. По словам Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», в равных долях реализуются квартиры, построенные как в поздний советский период, так и в последние несколько лет. Причем, как замечает эксперт, отчетливо наблюдается тенденция быстрого перехода объектов на вторичный рынок: есть многочисленные примеры, когда жилье в домах, введенных в эксплуатацию в 2013 г., уже выставлено на продажу. Много предложений в новостройках микрорайонов Генерала Пронина, Ракитня, Супонево, на улицах Чехова, Маяковского. В микрорайоне Восточный широкий выбор кирпичных или панельных пяти- и девятиэтажных домов.

В целом на вторичном рынке превалируют одно- и двухкомнатные квартиры экономкласса. Кроме того, и в центре города, и на окраинах предлагаются частные дома старой застройки разной этажности и ценовой категории. «Минимальная площадь однокомнатной квартиры, выставленной на продажу, составляет 27 кв. м (1,2 млн руб.), максимальная — 60 кв. м (5,7 млн руб.). Минимальный размер двухкомнатной квартиры — 40 кв. м (2 млн руб.), максимальный — 100 кв. м (8 млн руб.) Метраж трехрехкомнатных — от 55 (3,8 млн руб.) до 180 кв. м (10,3 млн руб.)», — приводит примеры И. Менжунов.

Еще одна отличительная черта Звенигорода — активный рынок загородной недвижимости. На данный момент, как замечает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate, в черте города предлагается 30 поселков, или 1,7 тыс. объектов, включающих в себя участки (14% от общего объема предложения), таунхаусы (22%), малоэтажное жилье (9%) и коттеджи (55%). «Средний ценник составляет 47,1 млн руб. Высокие цифры объясняются близостью дорогой Рублевки и Новой Риги. В среднем стоимость коттеджа составляет 75,8 млн руб., таунхауса — 13,2 млн руб., жилья в малоэтажной застройке — 12,1 млн руб., участка — 10,1 млн руб.», — говорит эксперт.

Точечно и комплексно

Новое жилье возводится в городе достаточно активно, причем это как точечная, так и комплексная застройка. «Одним из наиболее сбалансированных по соотношению количества жилья к уровню развития инфраструктуры считается микрорайон Генерала Пронина, который граничит с Маяковкой, — рассказывает И. Доброхотова. — Он застраивался с 2008 г. Сегодня здесь пять монолитно-кирпичных домов высотой от 10 до 14 этажей введены в эксплуатацию и заселены, заканчивается строительство еще двух корпусов. Также планируется возведение нового детского садика».

В микрорайоне Супонево, который расположен на въезде в город со стороны Новорижского шоссе, согласно генплану будут построены 13 корпусов, а также школа и детский сад. На данный момент заселены три монолитно-кирпичных 17-этажных корпуса (Супонево-1). В стадии строительства находятся корпуса 4, 5 и 6 (Супонево-2). Предполагается строительство Супонево-3 и Супонево-4. Однако социальных объектов пока недостаточно, например, жителям приходится водить детей в школу и детский сад в соседние районы.

А вот самая грандиозная стройка развернется в микрорайоне Восточный, где на живописном берегу Москвы-реки планируют возвести более двух десятков высотных зданий, а также две школы и детский сад. Правда, этот участок расположен далеко от железнодорожной станции, а транспортная инфраструктура здесь пока не развита.

Среди проектов экономкласса выделяется ЖК «Шихово» на улице Кирова. Это малоэтажная застройка, завершить которую должны к середине 2015 г. В состав комплекса входят пять четырехэтажных корпусов, в которых площадь однушек — от 36,4 до 38,4 кв. м, двушек — от 51,4 до 70 кв. м, трешек — от 67 до 80 кв. м. Для жителей предусмотрена парковка на 400 машино-мест.

В бизнес-классе можно отметить малоэтажный ЖК «Малиновый ручей» (улицы Чехова, Почтовая). Здание отличает интересная архитектура, даже кровля будет эксплуатироваться. Высота дома — шесть этажей, в нем пять секций на 132 квартиры. Площадь однокомнатных — от 41,5 до 50 кв. м, двухкомнатных — от 48,5 до 85,1 кв. м, трехкомнатных — от 66,6 до 96,1 кв. м. Есть одна шестикомнатная квартира площадью 197,1 кв. м. На уровне цокольного этажа запроектирована отапливаемая парковка на 87 машин.

На улице Макарова строят ЖК «Серебряные звоны» — три корпуса высотой в пять, шесть и семь этажей. Дома выполнены по индивидуальному проекту, имеют мансарды. В комплексе предлагают квартиры от одно- до четырехкомнатных площадью от 30 до 89 кв. м. Поблизости предусмотрен подземно-наземный гараж, а также гостевая парковка.

Стоимость квадратного метра на первичном рынке в Звенигороде, по данным И. Менжунова, составляет от 37 до 70 тыс. руб. Но есть эксклюзивные предложения, где цена достигает 100 тыс. руб.

Транспорт всему голова

В плане ценообразования Звенигород мало чем отличается от других подмосковных городов: рост цен на недвижимость в ближайшие два года эксперты прогнозируют на уровне инфляции, а в новостройках — по мере готовности проекта. Главный же фактор, который может оказать влияние на стоимость жилья, — транспортная доступность. Прежде всего это относится к Ильинскому шоссе. «Сейчас его расширение и строительство дополнительных съездов происходит только на отрезке, приближенном к Москве. На дальних участках ситуация пока остается без изменений. Если в будущем магистраль на всем протяжении будет реконструирована, недвижимость в Звенигороде может вырасти в цене на 10%», — считает И. Менжунов.

В то же время город привлекателен для девелопера, в нем достаточно свободных площадок как под жилищное строительство, так и под коммерческое использование. Главный плюс этих территорий — расположение на западном направлении, которое продолжает оставаться престижным. Другое весомое преимущество — экология. «Благодаря уникальному ландшафту и близости к Москве-реке Звенигород называют Подмосковной Швейцарией. Город этот самобытный, уютный, тихий, славится памятниками древнерусского зодчества. Здесь нет и никогда не было крупных промышленных предприятий», — перечисляет достоинства Звенигорода И. Доброхотова. Однако замечает, что плюсы отчасти нивелируются плохой транспортной доступностью. «Если учесть, что ближнее Подмосковье по загруженности автомагистралей уже не уступает столице, то расстояние в 45 км может стать серьезной проблемой для жителей новых микрорайонов. Кроме того, сюда и на общественном транспорте добираться сложно. Также в Звенигороде все еще достаточно остро стоит проблема нехватки социальных объектов, особенно медицинских и образовательных учреждений. Соответственно, застройщикам придется серьезно вкладываться в инфраструктуру и плотно взаимодействовать в этих вопросах с местной властью», — считает эксперт.

Долгосрочная концепция развития Звенигорода и его окрестностей во многом связана со строительством Центральной кольцевой автомобильной дороги, которая освободит город от транзитного потока машин. Неизвестно, когда эти планы будут реализованы. По словам И. Доброхотовой, существующий сегодня в Звенигороде спрос на жилье ограничен, соответственно, уровень цен недостаточно высок для того, чтобы девелоперам было интересно развивать крупные проекты со всеми их рисками. То есть объективные факторы пока не позволяют строить слишком оптимистичные прогнозы по поводу перспектив звенигородского рынка недвижимости.