Ждем перемен. Итоги I квартала 2014 г.

 

Идти и не сдаваться

 

Как рассказали журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» аналитики Cushman & Wakefield, в I квартале наблюдалось снижение общего объема сделок с качественной офисной недвижимостью. Всего было арендовано и куплено около 260 тыс. кв. м, что в среднем на 30–40% меньше средних показателей последних трех лет. Такие низкие объемы арендуемых площадей наблюдались в последний раз в 2010 г.

 

По сравнению с концом 2013 г. средние ставки уменьшились, составив 776 долл./кв. м/год для офисов класса А (снижение на 3%) и 457 долл. для офисов категории В (7%), отмечают эксперты Knight Frank.

 

По итогам квартала в эксплуатацию введено почти 210 тыс. кв. м офисов класса А и В, что ниже значения за аналогичный период прошлого года (Knight Frank). Невысокий объем нового предложения связан с переносом сроков. До конца 2014 г. планируется ввод почти 1 млн кв. м, однако данный показатель может скорректироваться в сторону уменьшения.

 

Валютные колебания негативно воздействовали на арендаторов, находящихся в поиске помещений. «Компании отказывались от переезда или переносили подписание договоров аренды на неопределенный срок, желая минимизировать риски, — рассказал «Н&Ц» Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. — Девелоперы в свою очередь предлагают более привлекательные коммерческие условия. Особенно это касается недавно введенных в эксплуатацию офисных зданий». Эксперты прогнозируют: тренд сохранится и во II квартале. Впрочем, надежда на свет в конце тоннеля есть: ожидается, что в III и IV кварталах объем сделок будет постепенно увеличиваться.

 

Наперекор кризису

 

По данным CBRE, в I квартале в Московском регионе введено четыре торговых центра (ТЦ) общей площадью 101 тыс. кв. м. Порядка 75% прироста обеспечили ТЦ «Гудзон» и «ВДНХ», официальное открытие которых перенесли с конца 2013 г. Таким образом, совокупный объем предложения качественных объектов составил 4,2 млн кв. м GLA, что совсем неплохо. В результате минувший квартал уступает лишь аналогичному периоду 2009-го, когда в столице открылись ТРЦ «Метрополис» и «Спектр», а также 2011 г. (ТРЦ «Афимолл» и «Планерная»).

 

Два новых проекта — «Гудзон» (56 тыс. кв. м) и «Москворечье» (19,7 тыс. кв. м) — располагаются на Каширском шоссе недалеко друг от друга. Несмотря на то что центры имеют различные форматы и пул арендаторов, их целевые аудитории пересекаются, считают в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ».

 

«Новые качественные ТЦ, которые планируют открыть в течение 2014 г., скорее всего, не будут испытывать проблем с заполняемостью, — комментирует Максим Карбасникофф, партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. — Несмотря на возросшую осторожность арендаторов в связи с неустойчивостью курса валют, большая часть из них не должна отменить запланированные открытия. Однако проектам, которые только начинают строиться, нужно будет убедить арендаторов в своих конкурентных преимуществах».

 

Несмотря на курсовые колебания, ставки в сегменте ТЦ в Москве значимых изменений не претерпели. По данным CBRE, базовые цены для арендаторов небольших площадей (100–200 кв. м) в галереях ведущих торговых комплексов находятся на прежнем уровне — чуть более 2 тыс. долл./кв. м/год.

 

По словам консалтеров, первичной реакцией участников рынка на резкое снижение рубля стало замирание в ожидании дальнейшего разрешения ситуации. Затем активность вернулась. При этом вопрос курсовой разницы стал одним из главных в новых договорных отношениях. Кроме того, фокус внимания ритейлеров сместился на действующие объекты и почти готовые проекты.

 

«Ухудшение экономической ситуации в стране не окажет существенного влияния на объемы, заявленные к реализации до конца года в Москве, — уверен Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». — Большая часть проектов находится в продвинутой стадии реализации. Строительство ведется активно. Если и произойдут переносы, то они будут скорее связаны с внутренними факторами девелоперов». По данным CBRE, в 2014 г. ввод может составить порядка 600 тыс. кв. м, что превысит рекордное значение 2009 г.

 

Между тем эксперты все-таки прогнозируют уменьшение количества брендов, выходящих на наш рынок. Это связано как с экономическими факторами, так и с политической напряженностью в отношении между Россией и западным миром.

 

Источник: CBRE

 

Места чуть больше

 

На складском рынке эксперты зафиксировали уменьшение спроса и незначительное увеличение уровня вакантных площадей (до 2,2%). Стремительный рост курса доллара по отношению к рублю отразился на средних ставках аренды, которые сократились до 130–135 долл./кв. м/год. По некоторым объектам снижение составило 7–9% (10–15 долл.).

 

«Принимая во внимание тот факт, что наибольший объем спроса на качественные склады создают торговые компании, дальнейшее развитие ситуации во многом зависит от розничного ритейла, — рассказывает Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia & CIS. — С ростом стоимости импортных товаров на территории РФ вероятно снижение потребления населения. Это может вызвать сокращение доли поглощаемых складских площадей, а также уменьшение спроса со стороны торговых компаний».

 

Между тем динамика ввода складов пессимизма пока не внушает. По данным CBRE, в течение I квартала в Московском регионе введено 331 тыс. кв. м площадей, что в два раза выше аналогичного показателя 2013 г. Больше всего квадратов реализовано на юго-восточном направлении. В парке ТЛК «Томилино» по Новорязанскому шоссе начали работу два новых здания. Кроме того, завершено строительство первой фазы крупного проекта компании «Современные складские технологии».

 

В стадии строительства со сроком ввода до конца года находится еще почти 1,3 млн кв. м. Значительную долю занимают очередные фазы крупных логистических парков. В частности, до конца года может быть введено как минимум 160 тыс. кв. м в «PNK-Северное Шереметьево», 153 тыс. — в «Технопарке Софьино», 127 тыс. — ИП «Южные Врата». Как уверяют в Knight Frank Russia & CIS, примерно одна пятая часть запланированных объектов уже арендована или приобретена в собственность конечными пользователями.

 

Источник: CBRE