Второе дыхание торговых центров

Моллы, оставшиеся с советских времен и даже построенные несколько лет назад, могут выглядеть непривлекательно на фоне современных объектов. Сколько же в столице устаревших торговых центров (ТЦ) и почему их владельцам следует задуматься о реновации?

Вышли из тренда

В Москве есть два знаковых проекта — ГУМ и ЦУМ, которым забвение не грозит. Подобным обстоятельством они обязаны таким основным факторам, как престижное месторасположение и грамотное развитие. «Несмотря на почтенный возраст, объекты выглядят так, будто построены недавно», — отмечает Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. По словам эксперта, секрет их успеха кроется в постоянном обновлении как внешнего облика, так и пула арендаторов.

Однако основная часть ТЦ — в более плохой ситуации: всегда быть в тренде, даже в проходимых местах, довольно сложно. Статистику вышедших из моды ТЦ никто не ведет, но, по экспертным данным, таких объектов много как в центре, так и на окраинах. Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE, условно делит устаревшие проекты на две группы: здания постройки советской эпохи (универсамы, универмаги, дома быта и пр.) и торговые комплексы вкупе с рынками первого поколения. «Например, универмаг «Московский» (построен в 1983 г., 25 тыс. кв. м) отличают великолепное месторасположение на площади трех вокзалов, богатейшая история и почти наверняка — очередь из арендаторов, — говорит эксперт. — Но в то же время у этого проекта старое здание, малопривлекательный интерьер, неэффективная планировка, обилие мелких арендаторов и пр.». По мнению Анны Данченок, заместителя директора департамента консалтинга и оценки NAI Becar, универмаги вообще тяжело адаптируются к рыночным условиям современного ритейла. В качестве примера она приводит проекты «Москва» на Ленинском проспекте и «Валдай» на Новом Арбате, которые, по ее оценке, несмотря на удачное расположение, не генерируют достаточного потока и не удовлетворяют требованиям потребителей. «Якорным арендатором универмага «Москва» с недавних пор стал супермаркет «Азбука вкуса», — рассказала «Н&Ц» эксперт. — Тем не менее проблемы с посещаемостью испытывают именно верхние уровни объекта, попасть на которые можно посредством старых эскалаторов».

Уже сегодня к устаревшим можно отнести проекты, вышедшие на рынок 10–15 лет назад. Татьяна Чернышова, руководитель агентства недвижимости «ГВСУ-Риэлти» (входит в строительный холдинг «ГВСУ «Центр»), объясняет это обстоятельство неправильно выбранной концепцией или ее отсутствием: «Современные тенденции развития коммерческой недвижимости показывают: невнимательное отношение к организации молла приводит к снижению доходности». Антон Белых связывает моральное старение объекта с неудачным выбором площадки, неграмотным брокериджем либо с неадекватной арендной политикой: «Если бы собственники подумали о качественном консалтинге на этапе строительства, этих проблем удалось бы избежать».

Впрочем, эксперты уверены: увеличить посещаемость и поднять популярность торгового центра можно. Для этого необходимо разобраться, в чем проблема, разработать актуальную концепцию, провести реновацию и, конечно, финансово вложиться в обновление.

Путь к успеху

«Комфорт и многофункциональность — наиболее актуальные тренды торговой недвижимости, — считает Т. Чернышова. — Конечно, если речь идет о районном ТЦ, размещать в нем кинотеатр или крупный спортзал не имеет смысла, поскольку назначение такого объекта — удовлетворение ежедневных потребностей локальной направленности. А вот в проект регионального значения развлекательный сектор включать необходимо — он дает синергию и увеличивает целевую аудиторию». Анна Данченок отмечает, что с точки зрения концепций рынок движется в сторону персонализации — ориентации на конкретные группы потребителей, их интересы и досуг. Кроме того, наблюдается отход от традиционных «якорей» (техники, мебели, детских универмагов).

По мнению А. Белых, современным моллам необходимы сильные якорные арендаторы, мощная развлекательная зона с акцентом на детский досуг, хороший фуд-корт, кинотеатр. Иногда на месте устаревших проектов создают специализированные ТЦ (спортивные товары, автомобильная тематика, мебель и пр.). «Такой подход актуален, когда моллы не очень удачно расположены или имеют какие-то особенности, препятствующие превращению в полноценные ТРЦ», — объясняет эксперт.

Объем инвестиций в обновление объекта зависит от индивидуальной ситуации и проблематики конкретного ТЦ. «Если речь идет о модернизации конструктивных особенностей здания, то это требует крупных вложений, поскольку предполагаются и новый проект, и демонтаж старых конструкций, и строительные работы», — поясняет Т. Чернышова.

Величина самых скромных инвестиций близка к 5 млн долл., максимум определяется исходя из масштабов проекта. По подсчетам А. Белых, в зависимости от глубины и сложности реконцепции затраты могут составлять от 0,2 до 1 тыс. долл. на 1 кв. м общей площади.

Новая жизнь

Как пояснила «Н&Ц» Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании JLL, рынку современных ТЦ в России немногим более 15 лет, а мировая тенденция показывает, что каждые 10–12 лет объекты требуют серьезного обновления. «Поэтому что мы видим сейчас? — говорит эксперт. — Наступление эры реконцепций и реконструкций объектов первой волны».

Главным новатором нашего рынка является IKEA. Открыв первый ТЦ в спорной локации за МКАД, компания сделала свои «МЕГИ» суперуспешными, чему способствуют постоянное обновление, смена арендаторов, реализация модных концепций.

«Отличный пример — «Атриум», который полностью изменил концепцию четвертого этажа и значительно обновил микс арендаторов к своему десятилетию, — говорит Т. Ключинская. — Сейчас наступила эпоха обновления в «Метрополисе» — пул арендаторов в этом году в ТЦ был изменен более чем на 40%. Новая концепция объекта ориентирована на премиальный шопинг».

Кроме того, эксперт называет несколько примеров ТЦ, здания которых были реконструированы или заново отстроены. Так, «Кунцево Плаза» компании «ЭНКА ТЦ» открывается на месте самого первого профессионального торгового объекта в России — «Рамстора» на Ярцевской улице, построенного в 1997 г. Очевидно, что концепция ветерана рынка уже не отвечала современным требованиям, именно поэтому было решено снести здание и построить совершенно новый многофункциональный комплекс.

Второй пример — реставрируемый «Центральный детский магазин на Лубянке» компании «Галс-Девелопмент». По замыслу девелопера, он не просто станет крупным ТЦ, но превратится в самый значимый, популярный комплекс, где смогут проводить досуг родители и дети.

Сейчас завершается реконструкция ТЦ «Прага» на Россошанском проезде, который преодолел большой путь от филиала ГУМа в советское время до рыночно-складского комплекса. Также идет реконцепция ТЦ «Тук-тук» в Матвеевском — он обещает превратиться в современный и качественный районный ТЦ. Весной этого года была завершена реновация бывшего ТЦ «Нептун» в Митино (сейчас «Мандарин»). Начата реконцепция бывших рынков около ВДНХ: на первом этапе перестройке подвергся «синий» комплекс, который сейчас носит название «ТЦ «ВДНХ». В дальнейшем собственники планируют модернизировать и второй объект — «красный». К концу текущего года закончится реконструкция легендарного универмага «Вешняки» в районе станции метро «Выхино». Современным ТЦ станет гастроном «Таганский», расположенный около станции «Марксистская». Ожидается плавная реконцепция ТЦ «Южный» возле одноименной станции подземки.

«Важно не только построить и ввести в эксплуатацию здание, но еще до начала строительства разработать эффективную коммерческую концепцию, изучить возможности проекта с учетом конкурентной среды и рыночных новинок, заручиться поддержкой надежного финансового партнера и хотя бы части арендаторов, разработать эффективную маркетинговую стратегию как B2B, так и B2C, — констатирует П. Жилкина. — Грамотный девелопер всегда смотрит на опыт более зрелых рынков, ищет интересные идеи и решения в успешных иностранных аналогах, привлекает опытных специалистов в свою команду и нанимает профессиональных подрядчиков на каждом этапе цикла проекта».