Вложиться в первый

Нежилые первые этажи в жилых комплексах уже стали нормой. Безусловно, для жителей комплексов это удобно, так как в конечном итоге многие инфраструктурные объекты располагаются под боком. А вот у потенциальных инвесторов такие площади нередко вызывают сомнения, так как не любой первый этаж будет прибылен и не всякий бизнес там возможен. Развеять эти сомнения мы попросили начальника отдела коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксану Моисееву.

— Оксана, скажите, существуют ли данные, где охотнее на первых этажах открываются магазины, кафе, медучреждения: в старой или Новой Москве? Есть ли отличия в планировке помещений (например, в старой Москве приходится использовать старый фонд, не очень пригодный для коммерческих целей, а в Новой Москве застройщики уже заранее формируют площади под коммерческие нужды)?

— Основную массу старого фонда Москвы составляют первые этажи хрущевок и других типов панельных домов. Несмотря на то, что у домов может быть выгодное расположение, планировочные решения в домах такого типа не функциональны за счет большого количества несущих стен внутри помещения, низких потолков и отсутствия необходимой технологии. Данный нежилой фонд в большей своей части образовался из популярного до недавних пор перевода квартир на первых этажах в коммерческие помещения и имеет востребованный метраж в среднем 70 м². Такие помещения являются высоколиквидными и идеально подходят для открытия бизнеса по реализации товаров импульсного и регулярного спроса: аптек, салонов связи, магазинов цветов, турагентств, медицинский центров, однако по ряду видов деятельности есть ограничения.

Наша компания строит монолитные дома со свободной планировкой, потолками высотой не менее 4,15 м, витринами и заложенной на этапе проектирования технологией, что позволяет использовать коммерческие помещения максимально эффективно под любой вид деятельности. Мы заранее продумываем зонирование в наших проектах, прогнозируем пешеходный и транспортный трафик, понимаем целевую аудиторию. Мы закладываем технологию под организацию общепитов полного цикла, крупных сетевых супермаркетов, определяем оптимальные места для расположения кластера товаров и услуг для детей, медицины, ресторанов, развлечений, индустрии фитнеса и красоты, мы формируем умное и комфортное пространство для бизнеса и проживания.

— Что легче открыть внутри жилого комплекса — магазин, салон красоты, ресторан или медицинский центр?

— Довольно легко воплотить в жизнь любую бизнес-идею, вопрос правильного подхода при выборе помещения в составе жилого комплекса. Необходимо учитывать, что лицензированные виды деятельности смогут открыться и функционировать после регистрации права собственности. Рестораны в жилых домах могут работать до 23:00. Медицинские центры на первых этажах жилых домов тоже имеют ряд ограничений, которые указаны в СНиП. Чтобы нашим инвесторам и арендаторам было легче принять верное решение, мы прорабатываем концепцию коммерческих помещений еще на стадии проектирования дома и можем компетентно подобрать помещение под любой вид деятельности.

— Инвесторы, ориентированные на открытие бизнеса в жилых комплексах, охотнее выкупают площади или арендуют?

— Пока покупка в приоритете, чаще всего это покупка для последующей сдачи в аренду, а также для организации собственного бизнеса. При входе на ранней стадии строительства инвестиционная составляющая привлекательнее.

— Что нужно знать, открывая медицинский центр или лабораторию на первых этажах? Какие согласования и разрешения необходимы для открытия такого медучреждения? Есть ли особые характеристики площадей?

— Невозможно открыть в составе жилого дома наркологическую клинику, бактериологические лаборатории (забор анализов и экспресс-исследование не попадают в этот список), кабинет рентгена. Оптимальная площадь небольшого медцентра 200–300 м², для частного врачебного кабинета достаточно 50 м². Крупные сетевые медицинские клиники занимают порядка 3000 м² и больше.

Для открытия и функционирования медицинского центра нежилое помещение должно быть в собственности, что является одним из оснований (согласно Федеральному закону «О лицензировании отдельных видов деятельности») для получения лицензии на осуществление медицинской практики. У помещения должны быть канализация, водопровод, отопление, вентиляция, необходимая электрическая мощность, соответствие нормам пожарной безопасности.

— Какие разрешительные документы нужны для открытия кафе на первом этаже ЖК? Есть ли особые характеристики площадей?

— Наиболее распространенный и востребованный формат помещения для открытия ресторана — 400 м² и более. Для организации необходимы вентиляция в посадочных зонах и вентиляция на кухне, потолки не ниже 3 метров, а также должно быть водоснабжение, канализация, требуемая выделенная электромощность и системы пожаротушения. Помещение под ресторан лучше рассматривать свободной планировки, с двумя отдельными входами или возможностью организации второго входа. Перед открытием ресторана необходимо получить разрешение в Роспотребнадзоре на открытие предприятия, если профиль предусматривает реализацию алкоголя и табачной продукции, получить лицензии и патент на осуществление торговой деятельности, заключить необходимые договоры на вывоз ТБО и другие эксплуатационные услуги.

— Существует при этом разница в разрешительной документации для кафе и медцентра в отдельно стоящем здании или расположившемся на цокольном этаже жилого дома?

— Документация при открытии медцентра и кафе совершенно разная, что касается цокольного этажа, то при открытии медицинского центра необходимо учитывать заглубление. В соответствии с СанПиН 2.1.3.2630-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность» в цокольном этаже с заглублением не более метра допускается размещать кабинеты приема врачей при соблюдении нормируемого значения коэффициента естественного освещения.

— Существуют ли временные ограничения по часам работы заведения, расположенного на первом этаже ЖК? Допустим ли формат круглосуточного обслуживания и при каких условиях?

— Большинство операторов могут осуществлять свою деятельность круглосуточно, если она не доставляет неудобства жильцам, в противном случае решением собственников жилья режим работы может быть изменен. Рестораны в составе жилого дома могут осуществлять свою деятельность до 23:00.

— Каков объем вложений и срок окупаемости при открытии кафе или ресторана на первом этаже ЖК?

— Объем инвестиций при открытии кафе или ресторана может быть очень разным, все зависит от аппетита и возможностей бизнесмена, действующего или будущего ресторатора. Помещение под предприятие общественного питания необходимо рассматривать в долгосрочную аренду или покупку в собственность, иначе риски увеличиваются, а вложения могут оказаться неоправданными. Окупаемость бизнеса составляет около 3 лет при вложении не более 3 млн рублей, на второй год рентабельность нового проекта должна быть понятна.

— Почему ГК «А101» участвует в формировании набора коммерческой инфраструктуры своих микрорайонов и ЖК? Почему это важно для застройщика?

— Для нас важен продукт целиком. В наших ЖК мы создаем полноценную инфраструктуру. В условиях нынешнего мегаполиса нет лишнего времени. Сегодня рынок требует концептуального подхода, а человек — качественных и комфортных условий жилья. Наша цель обеспечить жителей районов всем необходимым в пешей доступности от места проживания, избавить их от потери времени в пробках в поисках того или иного магазина.

— Каким образом застройщик формирует необходимый пул будущих арендаторов и покупателей коммерческих площадей?

— При формировании пула арендаторов мы предварительно проводим маркетинговые исследования и учитываем много составляющих: площадь жилого комплекса, количество проживающих семей в будущем ЖК, количество коммерческих помещений, основную целевую аудиторию, транспортные и пешеходные потоки, наличие коммерческих площадей в соседних ЖК, емкость рынка и т. д.

— Оксана, озвучьте экспертный топ-лист самых популярных бизнесов на первых этажах?

— В рейтинге самых часто открываемых с первого места по пятое я бы указала бесспорным чемпионом салоны красоты, у них «золото». Аптеки на втором месте, кафе на третьем. Касательно рейтинга высокой рентабельности, тут «бронза» по-прежнему остается за кафе, второе место крепко удерживают салоны красоты, ну, а бесспорным победителем хит-парада становятся аптеки.

— Существуют ли незаслуженно обделенные вниманием арендаторов, но востребованные жителями форматы/бизнесы на первых этажах?

— Очень часто в ЖК складывается ситуация перенасыщенности тем или иным оператором и отсутствием действительно необходимых арендаторов. Данную картину мы можем наблюдать в комплексах с небольшим количеством коммерческих площадей при полном отсутствии концепции или в комплексах, где, напротив, переизбыток коммерческих площадей и контролировать данный объем в рамках рынка становится невозможным.

— Каким образом потенциальному покупателю можно провести предварительный анализ приобретаемой площади, чтобы понять, насколько быстро окупятся его вложения?

— Покупателю необходимо проконсультироваться с менеджером по продаже или аренде, получить максимально полную информацию, обязательно лично посмотреть помещение. Уточнить, кто является целевым клиентом по покупке квартир в данном комплексе, изучить конкурентную среду в рассматриваемой локации, получить информацию по развитию транспортной инфраструктуры, подобрать оптимальное помещение в соответствии с будущими целями, уточнить арендные ставки в данной локации, чтобы понимать ориентировочную окупаемость своих инвестиций.

— Если начинать бизнес на первых этажах жилых комплексов на кредитные средства, то каков допустимый процент кредитных средств от общего объема инвестиций?

— Для юридических лиц наиболее привлекателен лизинг, здесь в сделке участвует три стороны, банк выплачивает за клиента сразу от 90–100 % за помещение, далее предприниматель решает вопросы с банком. Также сейчас начинает набирать популярность бизнес-ипотека, где предложения от банков составляют в среднем 17 % годовых. Однако на сегодняшний день по-прежнему наиболее выгодной для предпринимателей остается рассрочка от застройщика, при которой чаще всего первоначальный взнос составляет не менее 40 % от стоимости помещения, выплата остатка зависит от индивидуальных условий девелопера.