Успешную АЗС видно издалека

 

В нужном месте

 

Рентабельность автозаправочной станции (АЗС) напрямую зависит от месторасположения. Как рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty, специфика заправок состоит в том, что они должны находиться рядом с проезжей частью в местах с высоким автомобильным трафиком. По его мнению, проходимость машин может быть ниже только для сетевых заправок вроде «Лукойла» и BP, поскольку многие водители их хорошо знают. А частные точки должны размещаться на трассах с большим потоком.

 

В отличие от других видов коммерческой недвижимости локация под АЗС выбирается в соответствии со специфическими требованиями. «При анализе местоположения во внимание принимается такой параметр, как видимость, — объясняет Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу LandService. — Заправочная станция должна быть заметна с большого расстояния (ценовое табло, знаки и рекламная стела не учитываются). Видимость считается плохой, когда объект теряется за зданием, деревьями или рекламными щитами. Если участок расположен на спуске, подъеме или повороте, размещение маловероятно. А вот участки, просматриваемые по диагонали от светофора, наоборот, считаются удачными».

 

В Москве вакантных площадок под АЗС немного, поэтому, как утверждает Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, чаще всего заправки появляются в унаследованных с советских времен местах. Кроме того, АЗС — это дорогой вид использования земли, поэтому поиск участка в городе чаще всего сводится к покупке действующей АЗС.

 

Если же говорить о трассах, то тут ситуация складывается по-другому. Основные критерии выбора в этом случае обусловлены возможностью захвата трафика фур, поскольку именно реализация дизеля в больших объемах, которую обеспечивает крупногабаритный транспорт, составляет порядка 70–80% от всей выручки заправочной станции.

 

Подальше от дома

 

Существенные требования к расположению заправок предъявляет и законодательство. По словам М. Якубова, существуют нормы удаленности АЗС от жилых зданий (не ближе 100 м). Именно этот фактор отличает российские заправки от европейских. «На Западе в городской застройке можно встретить объекты на одну-две колонки, выглядящие как автобусные остановки и полностью интегрированные в урбанистическую среду, — говорит эксперт. — В российских условиях функционирование такой АЗС экономически нецелесообразно — ведь ограничения будут такие же, как для крупных объектов». Эвелина Ишметова рассказывает и о других подводных камнях: на участке не может быть высоковольтных линий электропередач, а их перенос сделает невыгодным строительство станции. Кроме того, по территории не должны проходить газ высокого давления и линии правительственной оптико-волоконной связи.

 

АЗС — технически сложный объект. Большая часть инженерных коммуникаций находится под землей — это около 10 км труб и 15 км проводов. Там же располагаются емкости для хранения топлива. «Примечательный факт, что горизонтальное и вертикальное проектирование заправок ведут разные инженерные команды», — замечает Э. Ишметова.

 

После получения всех разрешительных документов на возведение АЗС требуется около четырех — шести месяцев. При этом у подрядчика должны быть закуплены все сопутствующие материалы и оборудование: резервуары, топливно-распределительные колонки, трубы, система пожарной безопасности и т.п. В случае если это не сделано, сроки строительства увеличиваются. На создание более сложного комплекса, например АЗС-МФК, уходит год, а то и полтора.

 

Нанять для возведения заправочной станции любую компанию не получится — нужно обращаться к профессионалам, специализирующимся именно на таких объектах. Собственные строительные подрядные организации бывают только у крупных сетевых АЗС.

 

 

Путь к успеху

 

Заправки могут быть городскими и трассовыми, располагающимися вдоль загородных шоссе. Первые, как правило, более компактные. По уточнению Э. Ишметовой, размер участка в населенном пункте обычно составляет 30 соток. «На трассе площади должны быть больше — от 40 соток до 1,5 га. Минимальная фронтальная ширина участка составляет не менее 75 м, глубина — 50–52 м». Автозаправочные станции различаются еще и по видам топлива: большинство предоставляют бензин и дизель, некоторые — сжатый природный или сжиженный нефтяной газ. По словам Валентина Гаврилова, директора отдела исследования рынка CBRE, АЗС могут быть как автоматическими, так и с обслуживающим персоналом, где, кстати, предусмотрен целый комплекс дополнительных услуг — мойка, подкачка шин, фастфуд и др.

 

Станции, на территории которых клиентам предоставляется широкий перечень опций, называют многофункциональными комплексами. Если размер участка превосходит площадь, необходимую для АЗС, рядом, как правило, появляется небольшой магазин или гостиница, кафе или ресторан быстрого питания, мойка или пункт технического обслуживания. Размещение сторонних арендаторов в зданиях заправочных комплексов влечет за собой длительный процесс согласований. Поэтому АЗС стараются развивать сопутствующие товары и услуги под собственными брендами. На объектах средней и низкой проходимости подобный сервис обычно не организуют.

 

Успех бизнеса на заправке определяют, судя по количеству проданных тонн. Прибыльная АЗС реализует не менее 10–15 т топлива в сутки. «Доля заездов на эффективно работающую АЗС составляет 2–3% от общего трафика, — подсчитал М. Якубов. — Для обеспечения такого результата необходим суточный поток в 15–30 тыс. автомобилей».

 

К пятерке самых успешных АЗС эксперты отнесли сети: BP, «Газпромнефть», «Лукойл», «Трасса» и «Роснефть». Конкурировать с этими гигантами довольно тяжело. Однако при правильном выборе места, установке надежного оборудования и наличии качественных нефтепродуктов шанс получать высокий доход есть всегда, поскольку бензин в современном мире фактически можно отнести к продуктам первой необходимости.