Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

16 Декабря в 18:20 43 Яна Володина

Современный бизнес-центр (БЦ) предполагает единовременное нахождение на его территории большого числа людей, поэтому деловые комплексы обладают развитой инфраструктурой, которая предложена к услугам арендаторов и посетителей.

 
Кто первый встал
 
Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

БЦ Lighthouse
 

Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

 
К СВЕДЕНИЮ
Бизнес-центр — лакомый кусок для операторов вендерной торговли, ведь у сотрудников компаний крайне мало времени для того, чтобы оплатить сотовую связь, банковские услуги или даже выпить кофе. Во всех крупных и средних комплексах установлены банкоматы, есть пункты приема платежей за телефон и ЖКХ, автоматы с кофе и снеками. Это выгодно для управляющих компаний — такие операторы занимают площади, которые бы пустовали.
 

Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

 

Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

Медицинский центр в БЦ «Кантри Парк»
 

Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

Столовая в офисе Mail.ru. БЦ SkyLight
 

Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

 

Услуги в рабочем режиме. Кто-кто в бизнес-центре живет?

Каток в БЦ «Кантри Парк»
 
12% занимают объекты инфраструктуры в общем объеме площадей ММДЦ «Москва-Сити».
Нетрудно предположить, что требуется обычному человеку в течение рабочего дня. Это столовая или кафе — чтобы пообедать, банкомат — чтобы снять упавшую на карточку зарплату, терминал —чтобы с его помощью можно было пополнить счет на телефоне, ну, и аптека — на всякий случай. Минимальное количество подобных объектов есть во многих БЦ. А вот все прочее, например фитнес-центр, отделение банка, салон красоты, магазины, цветочный и газетный киоски, встречается гораздо реже. Как правило, чем выше класс делового комплекса, тем больше выбор имеющихся в БЦ дополнительных услуг. Причем в зависимости от года постройки здания и его площади инфраструктура может быть более развитой или менее, другими словами, чем больше пространства в БЦ, тем шире возможности обслуживающих структур.
 
Впрочем, самый главный параметр — местоположение. «Бизнес-центры у метро очень привлекательны для операторов ритейла, сферы услуг и общепита, — говорит Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Потому что одно дело — открыть ресторан на окраине, куда будут ходить только сотрудники БЦ, и совсем другое — в проходном месте».
 
Если объект расположен в зоне высоких пешеходных потоков, то его первые этажи отдаются под ритейл, инфраструктуру, верхние — под панорамные рестораны. Например, насыщены точками общепита и магазинами бизнес-центры «Белая площадь», Lighthouse, «Павелецкая Тауэр». В камерных проектах на окраинах инфраструктура может ограничиваться столовой или кофейней, химчисткой, аптекой, маленьким магазином товаров повседневного спроса или вовсе несколькими автоматами со снеками. Такие БЦ больше заточены на внутренние опции для сотрудников. Ставки здесь на порядок ниже, что позволяет располагаться операторам с невысокой рентабельностью бизнеса.
 
Что касается наполнения здания, то ситуация обычно выглядит так: первым в БЦ заходит оператор питания и поглощает основную часть выделяемых площадей. Остальные претенденты довольствуются тем, что осталось. Причем в силу тех или иных причин некоторые оказываются невостребованными. Так, в офисных проектах все реже встречаются кондитерские, поскольку основной оператор питания часто берет эту функцию на себя, отмечает Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar в Москве. Нет острой необходимости и в копировальных центрах — большинство компаний могут позволить себе собственную технику. Мало представлена в БЦ сувенирная продукция — по мнению многих собственников, она только захламляет пространство, продажи идут плохо. В связи с падающим спросом на услуги из небольших проектов уходят туроператоры, пункты продажи железнодорожных и авиабилетов.
 
Концепция «город в городе»
 
Крупные проекты с большим количеством инфраструктурных арендаторов позволяют воссоздать концепцию «город в городе». В частности, эта идея реализована в ММДЦ «Москва-Сити». Так, в одном из небоскребов «Города столиц», где офисные площади занимают 80 тыс. кв. м, есть рестораны, кофейни, столовая, супермаркет, винотека, служба доставки, химчистка, три банка, салон красоты, фитнес-центр c бассейном, медицинская клиника, стоматология, нотариус...
 
«Москва-Сити» — самодостаточный кластер, имеющий свои станции метро и развитую внутреннюю инфраструктуру. Не хватает только общеобразовательного центра для детей, но это сложно воплотить в жизнь из-за плохой экологии и зоны высокой деловой активности в данном месте. «Сравнивать ММДЦ с ординарными БЦ нелогично по той простой причине, что в Москве практически нет таких проектов общей площадью более 3,5 млн кв. м, — считает И. Фокин. — Объем инфраструктуры в деловом центре превышает 12%. По мере строительства процент будет только увеличиваться».
 
Интересную точку зрения высказал А. Белых: «В комплексе «Москва-Сити» уже есть профессиональный торговый центр, в башне «Федерация» активно сдают оставшиеся блоки в торговой галерее, расположенные в стилобатной части здания. Имеется потенциал и в других проектах. Другой вопрос — можно ли считать, что эта концепция из разряда «город в городе»? На мой взгляд, все-таки нет, поскольку арендаторы для галереи подбираются на основании пожеланий управляющей компании, а также тех, кто может платить высокие ставки аренды».
 
Кстати, в бизнес-центре «ОКО» из-за находящегося по соседству торгово-развлекательного центра (ТРЦ) «АфиМолл» от торговых площадей решили отказаться. По словам Марии Сергиенко, директора департамента коммерческой недвижимости Capital Group, вместо этого арендаторам предложили другие сервисы: конференц-зал, зону переговорных, кинотеатр для проведения презентаций, фитнес-центр с большой зоной спa, отель.
 
По мнению экспертов, концепции «город в городе» отвечают корпусы Центра международной торговли и строящегося комплекса Nagatino I-Land. Также выделяется деловой квартал «Красная роза», где сотрудникам доступны рестораны, банковские услуги, фитнес-клуб, магазины, салон красоты, турагентство и мн. др. Нетривиален пример «Кантри Парка», в котором открывается медицинский центр с уклоном на лечение ортопедических заболеваний (совместный проект BPS и немецких клиник).
 
Удаленный от центра деловой комплекс должен быть полностью обеспечен инфраструктурой для бизнеса, включая конференц-залы, рестораны, магазины, парковки, химчистки и так далее, считает Александр Аргунов, директор PR-проектов BPS International. По мнению эксперта, логично, что в таком масштабном проекте концепция комплекса предполагает инфраструктуру, работающую не только на арендаторов. Поэтому в БЦ формируется комфортная городская среда с ресторанами, пляжем, бассейном, яхт-клубом, школой судовождения, арт-галереей, салоном красоты, дизайнерским ателье, чайным домиком, семейной стоматологической клиникой и т.п.
 
Развитая инфраструктура позволяет успешно конкурировать с другими деловыми центрами. В то же время, по мнению Анны Цирульской, заместителя руководителя ФГУП «ЦПО» при агентстве «Спецстрой России», количество услуг не должно быть чрезмерным, чтобы не произошло их превалирования над основной, деловой деятельностью комплекса, — тогда не произойдет превращения БЦ в ТРЦ. Для этого существуют стандарты, в которых определены, например, площади помещений, которые целесообразно отводить под пункты общественного питания, торговые точки и парковочное пространство, а также указывается, какие услуги могут быть предложены арендаторам, учитывая класс объекта. Правда, носят эти нормы скорее рекомендательный характер. Поэтому каждый владелец сам определяет соотношение инфраструктурных и офисных площадей.
 
Репутация и потребители
 
«На долю инфраструктуры в многоэтажных БЦ обычно приходится около 5–7% площадей, в наиболее проходимых объектах может быть и 10–15%», — говорит А. Белых. Такой небольшой объем эксперт объясняет ограниченным количеством подходящих помещений, которые сосредоточены в пределах пространства начиная с нулевого этажа по второй включительно. Между тем в небольшом офисном особняке в центре Москвы может быть 50% инфраструктурных площадей (или здание вообще перестраивают под ритейл).
 
Переплачивают ли сотрудники за услуги на территории деловых центров? Все зависит от оператора. Расценки в частной точке, конечно, зависят от размера ставки аренды. Другое дело — сетевики, у которых порядок цен стандартизирован.
 
Если сравнивать с офисами, ставки на инфраструктурные помещения в БЦ отличаются кардинально. «Первый этаж сдается на 40–50% дороже, — комментирует И. Фокин. — Во многих проектах класса А этот процент значительно выше, например в БЦ «Военторг». Когда его только начинали сдавать, цены на офисные площади находились в диапазоне 0,9–1,1 тыс./кв. м/год, а помещения под инфраструктуру предлагались по ставкам от 1,9 тыс. долл. за квадрат. Если рассматривать классы объектов, то в категории С стоимость варьируется от 300 до 800 долл./кв. м/год, в категории В — от 0,6 до 1,2 тыс., в категории А — от 1,2 до 4,5 тыс. Нельзя забывать и о том, что на тарифы влияет процент заполняемости офисных площадей, общее количество работников (потенциальные потребители) и, конечно, популярность БЦ».
 
Одним словом, если кафетерий в офисном центре рассчитан исключительно на сотрудников, ставка аренды будет ниже. А когда к нему имеют доступ сторонние посетители — сумма будет увеличена. Кроме того, как отмечает Ирина Харченко, генеральный директор компании «Высота», стоимость аренды варьируется в зависимости от значимости инфраструктурных объектов для БЦ. Например, химчистки вправе рассчитывать на меньшие деньги, а вот для ювелирного салона, наличие которого в офисном центре вовсе необязательно, аренда будет выше. Эксперт М. Сергиенко отмечает, что ставки для столовых зачастую занижены. «Они редко арендуют площади по тарифам выше 200–500 долл./кв. м/год, а вот операторы мобильной связи, аптеки могут платить и 3–4 тыс. долл., если место хорошее», — комментирует А. Белых.
 
Впрочем, самый доходный инфраструктурный арендатор для собственника тот, кто повышает привлекательность БЦ, заключают эксперты. Такой золотой жилой вполне может стать кафе с демократичными ценами. А вот дорогой ресторан — это скорее возможность заработать на арендной плате, ведь его контингент — топ-менеджеры и партнеры представленных в офисном центре компаний.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных