Торговля в бизнес-центре: как соблюсти баланс?

 

Тонкая грань

 

Официальных норм, по которым можно рассчитать, какой объем торговых и ресторанных площадей необходим в БЦ, на сегодняшний день не существует. Этот вопрос регулируется здравым смыслом и опытом собственника. Зато о взаимосвязи состава инфраструктуры и типа офисного объекта можно говорить уверенно. Больше всего на подбор ритейлеров влияют класс проекта и расположение. Очевидно, что в центре Москвы, где инфраструктура прекрасно развита, собственник скорее отдаст квадратные метры под офисы, нежели будет занимать их магазинами и кафе, в то время как в отдаленных проектах уместна концепция «город в городе».

 

«Сопутствующая инфраструктура должна занимать минимум 10–15% площадей, — считает Георгий Найденов, вице-президент по управлению недвижимостью Группы ПСН. — Для комфорта сотрудников в здании площадью от 100 тыс. кв. м должны размещаться кафе-столовая (250–500 кв. м), ресторан (250 кв. м), фитнес-центр (1,5–2 тыс. кв. м), химчистка, ателье, ремонт одежды (100–200 кв. м), отделение банка и др.».

 

Объем выделяемых под торговлю помещений прежде всего зависит от площади самого БЦ. Кроме того, есть прямая взаимосвязь с количеством арендаторов, а также их покупательской способностью. Потребители диктуют, сколько и какие ритейлеры должны присутствовать в офисном центре. «Профессиональные операторы питания исходят именно из этих факторов, — рассказывает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. — Они не будут арендовать лишнюю площадь по завышенным ставкам, если это не принесет доход».

 

Как рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Сергей Камлюк, директор торгового департамента компании Praedium, при выборе оператором питания площадки под размещение действует принцип: 100%-ная заполняемость БЦ обеспечивает 30% потенциальных посетителей«. Эксперт привел пример: «Если в офисном центре работают 10 тыс. сотрудников, оператор рассчитывает на 3 тыс. клиентов. Когда такая проходимость устраивает, принимается решение об аренде помещения. В противном случае подбирается комплекс с большим числом сотрудников. При этом нужно обязательно учитывать размер арендованной площади, а также уровень затрат, вложенных в организацию работы точки питания».

 

Консалтеры предполагают, что через некоторое время в России появятся законодательные акты, регулирующие объемы инфраструктуры на рынке офисной недвижимости. К тому же не так давно Министерство промышленности и торговли РФ объявило о намерении ввести нормативы обеспеченности торговыми помещениями в жилых комплексах. Вполне возможно, что следующим шагом будут аналогичные меры в области коммерческой недвижимости.

 

Доходное место

 

Если операторы питания присутствуют практически во всех форматах БЦ, то торговля представлена в основном в проектах классов А и В+. «Наличие ритейлеров увеличивает интерес арендаторов к комплексу и качественно отличает объекты от аналогов», — убеждена Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

 

При выборе места под торговлю и рестораны собственник часто руководствуется двумя критериями: объекты инфраструктуры должны быть доступны для арендаторов и при этом крайне желательно, чтобы сюда заходили посетители с улицы. Также чрезвычайно важна возможность удобной разгрузки и погрузки товаров. В то же время транспорт не должен пересекаться с основным потоком. Неудивительно, что в результате выбор падает на первые этажи с отдельными входами.

 

Популярны и видовые площади на последних уровнях, которые используются для размещения статусных заведений. «Такие помещения привлекают рестораны премиум-сегмента, ориентированные на просторные помещения с панорамным остеклением, — подтверждает С. Камлюк. — Столовые чаще всего арендуют цокольный этаж, первые и вторые этажи».

 

Несмотря на приток клиентов с улицы, основное внимание операторы уделяют внутренним потребителям. «Выигрывает тот, кто способен удовлетворить запросы сотрудников, — рассказывает Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL. — Например, в БЦ уместно размещение авиа- и железнодорожных касс, точек по продаже канцтоваров, отделений банков и пр.». При этом высокий класс проекта не означает, что в торговой зоне должны быть представлены исключительно бутики и рестораны премиум-класса. Каким бы роскошным ни был офис, служащие среднего звена все равно получают обычную зарплату и пользуются стандартным набором услуг.

 

Эксперты уверены: понижения класса БЦ из-за состава арендаторов не произойдет, если не доходить до крайностей. И все равно многие управленцы придерживаются консервативной политики. «Если речь идет о комплексе класса А, обычно собственник понимает, что внутренняя инфраструктура должна быть представлена рестораном и магазинами, имеющими известное имя и безукоризненную репутацию на рынке, — говорит Г. Найденов. — Наличие объектов формата no name может повлиять на имидж как позитивно, так и негативно. Это всегда непредсказуемо, и поэтому рискованно».

 

Каждому свое

 

Цены на площади под офисы и ритейл варьируются. «Торговые помещения сдаются по более высоким ставкам аренды, — рассказывает Е. Орлова «Н&Ц». — Стоимость может быть в два — два с половиной раза выше. Впрочем, разница велика далеко не всегда. В среднем при размещении торговых и ресторанных операторов ставки увеличиваются на 20–25%». Впрочем, как уточнил Г. Найденов, если речь идет об известном брендовом операторе, который влияет на имидж объекта, собственник может пойти на значительный дисконт.

 

Ставки на торговые и ресторанные площади также кардинально отличаются друг от друга. «Цены на площади под размещение пункта питания колеб­лются от 200 до 800 долл./кв. м/год в зависимости от класса и размера БЦ, а в ритейле начинаются от 0,8 и достигают 3 долл./кв. м/год, — комментирует О. Байкин. — Важный фактор — скидка, предоставляемая собственником оператору питания. Точка общепита БЦ — большой плюс для проекта. Она привлекает потенциальных арендаторов даже больше, чем магазин. К тому же не стоит забывать о том, что вложения операторов питания в отделку помещения и оборудование в разы выше, чем у владельцев магазинов».

 

Управляющие компании стараются контактировать с арендаторами офисов и собирать мнения о представленных в комплексе торговых компаниях. При отсутствии симпатий подбор операторов корректируется. Это неудивительно: если посетители БЦ будут уходить в другие рестораны и магазины, то можно говорить об общем снижении качества инфраструктуры и, как следствие, уменьшении привлекательности объекта в целом.