Стратегия земельных лордов

17 Июня в 16:32 121

Лендлорд — землевладелец, использующий актив не для удовлетворения своих потребностей, например строительства дома, а с целью получения дохода. Сам термин зародился в средневековой Англии, где под ним подразумевали феодала, владеющего крупными наделами. С развитием аграрного строя к этой группе стали причислять капиталистов, получающих ренту от земли.

Стратегия земельных лордовЭвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании LandService
Универсальной стратегии, которой должен придерживаться лендлорд, чтобы быть успешным, не существует. В современных реалиях каждый игрок выбирает свою собственную линию поведения, которая зависит от множества факторов, например:
 
  • состояние макроэкономических показателей;
  • изменения в законодательстве;
  • градостроительная политика;
  • спрос и предложение на рынке;
  • стоимость денежного капитала;
  • приемлемая норма доходности.
При наличии большого количества факторов, влияющих на стратегию, а также при разнообразии типов лендлордов поведение в отношении активов варьируется.
 
Медленное сближение
 
Ряд лендлордов ведут постепенное освоение ресурсов посредством строительства объектов различного назначения. В частности, этой тактики придерживается ГК «Масштаб», которая реализует на территории Новой Москвы проект в поселке Коммунарка. Кстати, на стратегию развития крупных (и не очень) лендлордов в этой местности сильное влияние оказывает отсутствие на сегодняшний момент генерального плана развития присоединенных территорий. Поэтому некоторые активы находятся в подвешенном состоянии: лендлорды не могут осуществлять планы по реализации проектов, в том числе по инфраструктуре.
 
Непрофильный бизнес
 
На рынке встречаются лендлорды, основной вид деятельности которых не связан с недвижимостью. В качестве примера можно привести структуры, осуществляющие деятельность по управлению активами аэропорта Домодедово. Часть принадлежащих им участков зарезервирована под развитие хаба и предусматривает строительство взлетно-посадочной полосы, расширение терминала, возведение инфраструктуры и т.п. Также имеется большой банк земли, который требует осмысления. Подобные структуры не являются профессиональными игроками, поэтому им сложно осуществлять правильное формирование территорий. В связи с этим, во-первых, для управления могут создаваться отдельные департаменты, которые набирают в штат профессиональных сотрудников. Во-вторых, есть и другой выход — привлечение консультанта по недвижимости.
 
Землевладельцы-девелоперы
 
Такие игроки комплексно подготавливают участок для строительства объекта недвижимости (land-to-suit). Это относительно новый вид услуг на рынке. Стратегия лендлорда основывается на приобретении земельного актива, его капитализации посредством выделения, межевания, получения необходимой категории, вида разрешенного использования, проведения коммуникаций и пр. Далее следует продажа конечному пользователю.
 
На стратегию таких лендлордов сильно влияют описанные выше факторы. В частности, эти землевладельцы внимательно следят за изменениями в градостроительной политике, развитием новых районов и микрорайонов в различных городах. То же самое можно сказать о законодательстве: когда в Московской области ввели плату за смену категории земельного участка, лендлорды тут же скорректировали деятельность.
 
Подневольные лорды
 
Единой стратегии получения доходов не существует. У каждого лендлорда она индивидуальна, подход зависит от множества факторов.
Эту группу формируют преимущественно банковские учреждения. Они владеют активами, которые когда-то были заложены в качестве обеспечения по кредитам и отошли к ним от дебеторов-должников.
 
Реализовать стратегию продажи этих лотов бывает сложно. Такие участки обычно закладываются по достаточной высокой стоимости, а сложившаяся конъюнктура рынка продажу по высоким ценам не предполагает. В итоге банки вынуждены либо сбывать активы по стоимости ниже залоговой, списывая разницу в убыток, либо держать их у себя на балансе, ожидая подходящей ситуации. Кроме того, можно самостоятельно заниматься развитием участка. Для этого создается собственная компания или приглашается сторонний профессиональный консультант. В качестве примера можно привести банк ВТБ, которому после финансового краха структур бывшего сенатора С. В. Пугачева достались земельные активы в районе Рублево-Успенского шоссе.
 
Земельные спекулянты
 
Основной стратегией данного типа землевладельцев является приобретение участков по низкой стоимости и последующая продажа при благоприятной конъюнктуре рынка, позволяющей получить прибыль. Такие лендлорды никак не капитализируют имеющиеся у них участки. Основным фактором, влияющим на их деятельность, является состояние спроса и предложения.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных