Стратегия земельных лордов

Универсальной стратегии, которой должен придерживаться лендлорд, чтобы быть успешным, не существует. В современных реалиях каждый игрок выбирает свою собственную линию поведения, которая зависит от множества факторов, например:

 

При наличии большого количества факторов, влияющих на стратегию, а также при разнообразии типов лендлордов поведение в отношении активов варьируется.

 

Медленное сближение

 

Ряд лендлордов ведут постепенное освоение ресурсов посредством строительства объектов различного назначения. В частности, этой тактики придерживается ГК «Масштаб», которая реализует на территории Новой Москвы проект в поселке Коммунарка. Кстати, на стратегию развития крупных (и не очень) лендлордов в этой местности сильное влияние оказывает отсутствие на сегодняшний момент генерального плана развития присоединенных территорий. Поэтому некоторые активы находятся в подвешенном состоянии: лендлорды не могут осуществлять планы по реализации проектов, в том числе по инфраструктуре.

 

Непрофильный бизнес

 

На рынке встречаются лендлорды, основной вид деятельности которых не связан с недвижимостью. В качестве примера можно привести структуры, осуществляющие деятельность по управлению активами аэропорта Домодедово. Часть принадлежащих им участков зарезервирована под развитие хаба и предусматривает строительство взлетно-посадочной полосы, расширение терминала, возведение инфраструктуры и т.п. Также имеется большой банк земли, который требует осмысления. Подобные структуры не являются профессиональными игроками, поэтому им сложно осуществлять правильное формирование территорий. В связи с этим, во-первых, для управления могут создаваться отдельные департаменты, которые набирают в штат профессиональных сотрудников. Во-вторых, есть и другой выход — привлечение консультанта по недвижимости.

 

Землевладельцы-девелоперы

 

Такие игроки комплексно подготавливают участок для строительства объекта недвижимости (land-to-suit). Это относительно новый вид услуг на рынке. Стратегия лендлорда основывается на приобретении земельного актива, его капитализации посредством выделения, межевания, получения необходимой категории, вида разрешенного использования, проведения коммуникаций и пр. Далее следует продажа конечному пользователю.

 

На стратегию таких лендлордов сильно влияют описанные выше факторы. В частности, эти землевладельцы внимательно следят за изменениями в градостроительной политике, развитием новых районов и микрорайонов в различных городах. То же самое можно сказать о законодательстве: когда в Московской области ввели плату за смену категории земельного участка, лендлорды тут же скорректировали деятельность.

 

Подневольные лорды

 

Эту группу формируют преимущественно банковские учреждения. Они владеют активами, которые когда-то были заложены в качестве обеспечения по кредитам и отошли к ним от дебеторов-должников.

 

Реализовать стратегию продажи этих лотов бывает сложно. Такие участки обычно закладываются по достаточной высокой стоимости, а сложившаяся конъюнктура рынка продажу по высоким ценам не предполагает. В итоге банки вынуждены либо сбывать активы по стоимости ниже залоговой, списывая разницу в убыток, либо держать их у себя на балансе, ожидая подходящей ситуации. Кроме того, можно самостоятельно заниматься развитием участка. Для этого создается собственная компания или приглашается сторонний профессиональный консультант. В качестве примера можно привести банк ВТБ, которому после финансового краха структур бывшего сенатора С. В. Пугачева достались земельные активы в районе Рублево-Успенского шоссе.

 

Земельные спекулянты

 

Основной стратегией данного типа землевладельцев является приобретение участков по низкой стоимости и последующая продажа при благоприятной конъюнктуре рынка, позволяющей получить прибыль. Такие лендлорды никак не капитализируют имеющиеся у них участки. Основным фактором, влияющим на их деятельность, является состояние спроса и предложения.