Складские помещения: больше, дешевле, лучше...

Сегодня на рынке складской недвижимости Москвы сложились оптимальные условия для арендаторов и покупателей: ставки достигли минимальных значений, при этом есть значительный выбор свободных площадей. Однако продлится это недолго, предупреждают эксперты. Ввиду отсутствия новых проектов вакансия постепенно сойдет на нет, и это подтянет цены.

Антирекорды

«Существенные объемы ввода 2014 г., а также завершение проектов в I полугодии 2015 г. сформировали запас новых готовых площадей, — рассказала «Н&Ц» Оксана Федулова, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. — С учетом текущего уровня спроса показатель вакансии порядка 10% — объективная реальность в перспективе ближайших нескольких кварталов, снижаться он будет гораздо медленнее темпа, которым нарастал».

По данным CBRE, в I квартале 2015 г. рынок складской недвижимости пополнился 363 тыс. кв. м, а в II квартале увеличился еще на 359 тыс. кв. м. Среди наиболее масштабных проектов можно отметить следующие: десятое здание «PNK — Северное Шереметьево», PNK Group, 65 тыс. кв. м; первую фазу проекта «Шерризон-Норд», 55 тыс. кв. м, девелопер Griffin Partners; первое здание логопарка «Софьино», 92 тыс. кв. м, девелопер «АТ Недвижимость»; два здания в ИП «Южные врата» от Radius Group, площадь 46 и 41 тыс. кв. м; «PNK — Чехов-3» от PNK Group, 100 тыс. кв. м; «Холмогоры», девелопер Atlant Capital Partners.

«Несмотря на высокий показатель нового предложения, порядка 70% площадей оказались свободными на момент ввода, — отмечает Владислав Рябов, партнер, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. — Примерно такая же ситуация наблюдалась и в конце 2014 г.».

В результате в I полугодии 2015 г. предложение оставалось инерционно высоким. В складском сегменте Московского региона уровень вакантных площадей впервые превысил отметку в 10% и составил 10,9%.

В целом 2015 г. характеризуется крайне неравномерным распределением нового строительства: на I полугодие может прийтись 97% ввода 2015 г. Причиной тому являются в первую очередь невыгодные для девелоперов в среднесрочной перспективе коммерческие условия.

«Девелоперская активность сведена на нет из-за повышения правительством ключевой ставки, — объясняет Дмитрий Вишин, директор департамента складской недвижимости, земли и инвестиционных проектов консалтинговой компании DNA Realty. — При нынешнем проценте по кредитам вход в складские проекты для новых игроков крайне сомнителен. Новые объекты начнут активно запускаться только после начала роста экономики и снижения ключевой ставки до уровня 9–10%, при котором уже можно привлекать кредиты».

Из-за макроэкономической неопределенности и высокой стоимости заемных средств большинство девелоперов переходят на схемы built-to-suit, подразумевающие начало строительства только при наличии подтвержденного платежеспособного спроса, а также переносят сроки ввода объектов, находящихся на ранней стадии, или вовсе отменяют строительство.

«Новые проекты сейчас практически не начинаются, и при условии сохранения умеренного спроса мы ожидаем, что уровень вакантных площадей на рынке складов Московской области дальше расти не будет, — говорит Петр Зарицкий, региональный директор, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. — В то же время будет увеличиваться разница между объемом свободных помещений в первичном качественном предложении (объекты, которые не были прежде заняты арендаторами и предлагающие привлекательные условия) и на вторичном рынке».

Условия игры

«В I квартале 2015 г. отмечалась значительная активность арендаторов по пересмотру условий существующих договоров аренды в пользу фиксированного валютного коридора либо перехода на рублевые ставки, — отмечает П. Зарицкий. — Сейчас поведение участников рынка по-прежнему консервативно в части спроса на новые площади. В случае дальнейшей стабилизации курса рубля и внешнеполитической обстановки объем спроса на складские помещения по итогам 2015 г. прогнозируется на уровне 800–850 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателем 2014 г.».

«Девелоперы с большим объемом вакантных площадей в своих складских комплексах и логопарках предлагают достаточно низкие ставки аренды, которые неэффективны в долгосрочном периоде, — дополняет В. Рябов. — Но чтобы заполнить пустующие помещения, собственники готовы идти на максимальные уступки на ближайший год с расчетом, что условия будут меняться вместе со стабилизацией рынка».

По данным Cushman & Wakefield, на сегодняшний день более 90% свободных складских площадей в Московском регионе предлагается в аренду по рублевым ставкам. Причем растет количество предложений на срок не менее пяти лет.

«Стала очевидна дифференциация ставок в зависимости от географического направления: с относительно дорогим предложением объектов на западе Московского региона и более дешевым предложением аренды на востоке», — отмечает П. Зарицкий. Так, среднерыночная ставка по новым контрактам составляет от 4,5 до 5 тыс. руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов), максимальная — 5,5 тыс. руб./кв. м/год (без учета НДС и операционных расходов) за стандартные площади (средний размер сделки — 7 тыс. кв. м).

По прогнозам DNA Realty, в ближайшее время ставки аренды на качественные складские помещения останутся на текущем уровне и продолжат формироваться преимущественно в рублях по принципу «все включено» (кроме коммунальных расходов). Предлагаемая ежегодная индексация будет обсуждаться на уровне инфляции, но зачастую с определением границы (около 10%).