Ритейлеры переезжают в бизнес-центры

На фоне общего снижения покупательского спроса многие ритейлеры ищут спасения в деловой среде. Начиная с осени 2015 г. они активно переезжают в офисные проекты, где есть постоянный поток финансово устойчивых и лояльных клиентов.

В идеале...

Пул ритейлеров определяется размером бизнес-центра (БЦ) и его локацией. Площадь объекта может начинаться от 5–10 тыс. кв. м. В идеале он должен находиться в центре, что создает дополнительные возможности для привлечения посетителей.

«Для ресторанов, открывающихся в БЦ, неоспоримым преимуществом является возможность доступа клиентов извне — тех, кто не является сотрудником расположенного здесь офиса, — рассказала «Н&Ц» Юлия Назарова, руководитель отдела стрит-ритейла компании JLL в Москве. — Яркий пример — «Белая Площадь», где работает много ресторанов, в том числе «Кофемания», «Торро Гриль», Osteria della Piazza Bianca».

Как правило, наибольшим спросом среди арендаторов пользуются торговые блоки на первых этажах новых объектов класса А и В+. В БЦ более низкого уровня ритейл обычно присутствует в усеченном формате или отсутствует полностью.

«Бизнес-центр привлекает операторов торговли любого профиля стабильным потоком, — говорит Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium. — Для размещения ритейлера обязательно, чтобы объект был заполнен арендаторами хотя бы на 30%. Это важно операторам питания, небольшим магазинам, салонам красоты, фитнес-центрам и т. д. А вот крупный супермаркет на первом этаже может начать работать даже в еще не открытом объекте, рассчитывая на местный трафик».

Базовый состав арендаторов для формирования инфраструктуры БЦ обычно включает в себя предприятия общественного питания, отделения банка, операторов конференц-услуг, аптеку, магазин продуктов, салон красоты, студию флористики, вендинговые автоматы. В проекте также может присутствовать фитнес-центр, автомойка, гостиница, языковая школа, компании, оказывающие туристические/юридические услуги.

«В большинстве крупных объектов концепция размещения инфраструктуры разрабатывается изначально, с самого начала, — объясняет Анна Данченок, директор департамента консалтинга NAI Becar. — Если речь идет, например, о фитнес-центре, то оператор привлекается еще на этапе проектирования с целью создания планировки помещений под определенные требования, тем более если предусмотрен бассейн. Впоследствии пул арендаторов меняется незначительно, в основном за счет ротации».

Особенно это касается многофункциональных комплексов, построенных по принципу «город в городе». Данная концепция сегодня успешно реализуется в нескольких крупных проектах. В их числе «Москва-Сити», «Монарх», «Легенда Цветного», «Верейская Плаза», комплекс «Омега-Плаза», а также практически все БЦ класса А за МКАД (без жилой части). Их отличительная черта в том, что арендатор может не покидать территорию БЦ, поскольку жить, а также реализовывать большую часть повседневных нужд можно практически не выходя из офиса.

Что мы имеем сегодня

Во многих БЦ уже давно располагаются небольшие кафе или магазины, предлагающие предметы первой необходимости. Тем не менее максимально приблизиться к «месту обитания потребителя» стремятся и представители других товарных групп и сфер услуг. Так, довольно популярно стало расположение на территории офисных комплексов салонов красоты, фитнес-центров, туристических компаний, стоматологических клиник, магазинчиков бижутерии, косметики. Если в первой половине 2015 г. представители сферы услуг, по сути, возглавляли список арендаторов, которые из-за проблем в бизнесе освобождали офисные площади, то сейчас спрос с их стороны возрос. Только в бизнес-парках «Дербеневский» и «Кожевники» с начала осени 2015 г. количество обращений от этой категории увеличилось примерно на 30%.

«Кафе, торговые точки, сервисы всегда присутствовали в БЦ, но за последний год интерес к помещениям в бизнес-центрах с их стороны значительно усилился, — говорит Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». — Если в спокойной экономической обстановке некоторые объекты (удаленные от метро и крупных магистралей) могли казаться таким арендаторам не слишком привлекательными в силу невысокого трафика, сейчас спрос на них активизировался по причине наличия более-менее стабильной и платежеспособной аудитории».

Площади в офисных центрах стали более востребованными среди медицинских и фитнес-центров, салонов красоты, пунктов стоматологии, турфирм. В последние годы увеличилась доля вендинговых арендаторов, магазинов повседневного спроса, косметики и аксессуаров, оптик и аптек. Хуже «интегрируются» в жизнь деловых объектов арендаторы специализированных направлений, это товары для детей, мебель, электроника, зоомагазины.

«Для сервисных компаний, салонов красоты, магазинов, торгующих товарами повседневного спроса, лучше всего сейчас подходят БЦ класса В, В– и С, расположенные в хорошей доступности от центра города, — говорит А. Ковалев. — Именно сюда сместился спрос со стороны платежеспособных арендаторов, оптимизирующих расходы на офисы».

Нестандартные арендаторы

Помимо привычных представителей ритейла в БЦ сегодня также «садятся» необычные, нестандартные арендаторы. К ним относятся, например, детские сады (бизнес-центры «Монарх», «Крылатские Холмы», «Ноев Ковчег», Country Park, «Добрыня»), а также школы-студии (БЦ «Авион» — школа Тины Канделаки, БЦ «Новоспасский двор» — летние детские студии). Среди других экзотических примеров — институт реалистического искусства в бизнес-квартале «Новоспасский», винотека и дом танца в бизнес-парке «Красная роза».

«Операторы этого сегмента могут создать для проектов дополнительные преимущества, — объясняет Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood. — В то же время детские учреждения не могут генерировать большие денежные потоки для девелоперов, поэтому такие учреждения на рынке представлены в единичных проектах».

Нестандартные арендаторы чаще всего выбирают и соответствующий формат БЦ. Например, их привлекают лофты. Такие площади нередко занимают архитектурные бюро, дизайнерские конторы, кафе.

Коммерческие условия

Текущая экономическая ситуация вынуждает арендодателей быть более гибкими. Стремясь минимизировать простой площадей, собственники и управляющие компании используют в первую очередь коммерческие инструменты — уступки в размерах, структуре и порядке оплаты аренды, предоставление арендных каникул.

«В некоторых случаях собственники отделывают помещения за свой счет, чтобы привлечь арендаторов, которые не хотят вкладываться в ремонт, — говорит Лена Серенко, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Изменилась и позиция собственников в переговорах — к арендаторам стали больше прислушиваться».

По данным компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», ритейлеры сегодня заходят в БЦ на условиях долгосрочной аренды сроком не менее чем пять лет, получая при этом существенный дисконт. «Ставки аренды в успешных проектах могут быть на 15–20% ниже, чем в стрит-ритейле на самых популярных торговых улицах», — сообщает Максим Палт, старший консультант отдела исследований рынка CBRE.

Более выраженной стала тенденция поддержки бизнеса арендаторов. Например, в бизнес-парке «Дербеневский» при сдаче в аренду открытых площадок или залов для мероприятий одновременно предлагаются услуги кейтеринга, оформления помещений и др. «Думаю, 2016 г. покажет, что в сегодняшней экономической ситуации конкурентоспособными могут быть те проекты, в которых клиенты получают не только стандартный набор в виде охраны, клининга и т. п., но и поддержку в ведении бизнеса», — считает А. Ковалев.