Рецепт молодости ТЦ. Будем лечить или пусть живет?

 

Разбирая на части

 

Все ныне существующие в Москве ТЦ грубо можно разделить на две группы. К первой относятся те объекты, которым никакой накал конкурентной борьбы не страшен, поскольку это либо суперустоявшиеся бренды типа ГУМа или ЦУМа, либо ТЦ с идеальным местоположением, где покупательские потоки «генерятся» безо всяких энергозатрат со стороны руководства. И речь тут идет не только о суперпопулярном «Европейском» у Киевского вокзала. Например, как отмечает управляющий директор отдела торговых помещений компании CBRE Михаил Рогожин, старые советские универмаги типа «Первомайского» неподалеку от одноименной станции метро и «Московского» на Комсомольской площади давно нужно было бы «переосмыслить». Дела там идут ни шатко ни валко, а их собственники просто не хотят пока задумываться о реконцепте, но, как отмечает эксперт, даже в «Московском», живущем на потоке приезжающих и отъезжающих, особенно из Московской и смежной с ней областей, придется рано или поздно провести реконцепцию.

 

Кроме того, есть немало примеров, когда кредиты давно возвращены, объект приносит определенный доход, и пусть часть галерей пустует — далеко не каждый собственник пойдет на какие-то кардинальные шаги.

 

Вторая категория проектов — это ТЦ, порожденные волей времени, которые сегодня ценны разве что земельным участком и которые снести дешевле (и правильнее), чем перестраивать. К примеру, как рассказывает директор Департамента торговой недвижимости, партнер компании S. A. Ricci Илья Шуравин, именно это сейчас происходит с площадкой старого «Рамстора» на Ярцевской улице — на его месте собственник участка компания «Энка-ТЦ» построит уникальный проект МФЦ с крупнейшими в Москве площадями для общепита, фитнеса, ТЦ и т.д. Но это самый радикальный способ, который не так часто применяется. Чаще под редевелопментом подразумевается изменение остова и конструктива здания. Но, как отмечает генеральный директор компании Promotion Realty Виталия Львова, действующее на рынке коммерческой недвижимости так называемое правило золотого треугольника помимо ре­девелопмента включает в себя еще два понятия — «реконцепция» и «реновация». «Каждое из этих понятий имеет приставку «ре», что означает «обновление». Самый легкий способ обновить объект — это произвести его реконцепцию, то есть, не меняя внутренних и внешних планировочных и архитектурных решений, исправить ситуацию путем перепозиционирования, новой рекламной компании и пр. Второй формат — реновация. Это более глубокое проникновение в объект, которое затрагивает перепланировку внутренних помещений, например объединение более мелких помещений в более крупные, что позволяет привлечь более крупных операторов или даже новых якорных арендаторов», — поясняет эксперт. Причем, по мнению И. Шуравина, строительный возраст объекта и его привлекательность для арендаторов и покупателей — вещи, напрямую никак не связанные. Поэтому даже при затоваривании рынка новыми объектами старые могут испытывать трудности не потому, что давно построены и утратили магию новизны, а по совершенно иным причинам.

 

Причинно-следственная связь

 

Первая из этих причин — «детские ошибки» конструктива, которые в старых объектах присутствуют во всем своем многообразии. Скажем, по словам директора по коммерческой недвижимости IM Company Андрея Чамкина, планировки, не рассчитанные на современных арендаторов, на сегодняшний момент являются самой распространенной проблемой старых ТЦ, которые при этом могут обладать очень хорошим месторасположением. Слишком маленькие помещения на этажах не позволяют посадить группу качественных операторов. «Та же проблема с зоной развлечений: она либо не предусмотрена вовсе, либо предусмотрена, но не та. Например, несколько лет назад в России была мода на строительство боулингов в составе ТЦ, и сейчас их довольно трудно перепрофилировать под что-то другое. Боулинги были расположены в дальних углах ТЦ, на верхних этажах, где возможно разместить только якорных арендаторов развлекательной сферы. При этом у боулингов своя специфическая конфигурация по планировке, размеру помещения, техническому оснащению, что создает трудности по созданию на его месте чего-то иного», — развивает тему эксперт. Также в числе серьезных технических ошибок директор Департамента управления объектами компании NAI Becar Мск Мария Онучина называет недостаточную вентиляцию, ошибки с зонированием и расположением вертикальных связей (эскалаторы, лифты). ТЦ старой формации свойственно наличие «мертвых зон». Руководитель направления концептуального моделирования компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Евгений Тиков также напоминает: «Многие ТЦ перестраивались из фабрик, заводов, офисов, для которых характерен шаг колонн 6?6 м. Данная сетка не подходит для многих европейских арендаторов, которые приходят со своим оборудованием из расчета шага колонн 8?8 м. В результате уменьшается количество парковочных мест, возникают сложности в организации атриумных пространств, а это в свою очередь негативно влияет на комфортное пребывание посетителей в ТЦ».

 

Но одним конструктивом дело не ограничивается. Аналитики отдела исследований компании Knight Frank перечисляют ошибки, допущенные на этапе предпроектных исследований, и обоснования целесообразности строительства ТЦ.

 

• Неправильная оценка зоны охвата проекта.
• Неверный расчет численности населения зоны охвата.
• Ошибочный прогноз посещаемости центра.
• Неучтенная потенциальная конкуренция и т.д.

Губительными для коммерческой деятельности ТЦ могут также стать ошибки, допущенные на этапе сдачи в аренду торговых площадей (несбалансированный пул арендаторов, ставки аренды, не соответствующие среднерыночным, и т.д.), а также допущенные в процессе управления объектом (позиционирование, рекламные кампании и т.д.).

 

Поддерживая мнение коллег, И. Шуравин рассказывает: «Есть примеры объектов, которые ошибочно определяли свою целевую аудиторию и стремились добиться не соответствующего рынку позиционирования. И сегодня некоторые доморощенные девелоперы пытаются разрабатывать проекты в формате «хотим сделать, как «Времена года», только лучше» в спальных районах либо на существенном удалении от трафика. Ключевые ошибки многих ТЦ — это их ориентированность под задачи «якоря». Даже некоторые крупные ТЦ построены таким образом, что эффективно работают на потоки покупателей в интересах ключевых арендаторов, при этом торговая галерея находится в стороне от основного трафика».

 

Если предположение экспертов верно и проекты, которые выйдут на рынок в 2013–2014 гг., действительно будет отличать концептуальная новизна и продуманность то рынкам грозит ротация арендаторов, а центрам-старичкам — полупустые площади. И о том, как этого можно избежать, наиболее дальновидные аналитики предлагают задуматься уже сегодня.

 

Между радикализмом и «косметикой»

 

Принцип, который многие эксперты предлагают брать за основу, сродни подходам, используемым в пластической хирургии, то есть когда на базовые операционные принципы накладывается присущая каждому человеку индивидуальность. Проще говоря, методы лечения ТЦ зависят от его заболевания. «В некоторых случаях необходимо изменить нарезку площадей и произвести ротацию арендаторов, в других — внести коррективы в конструктив здания. Бывает, что инженерные системы не удовлетворяют сегодняшним требованиям рынка — объекты строились в период бурного роста, когда считалось, что «и так сойдет». Сейчас любой недостаток может стать причиной потери посетителя и его ухода к конкуренту. Одна из традиционных «болезней» — отсутствие атриумов, организация которых позволяет значительно повысить проходимость верхних этажей. В случае если ничего в конструктиве здания поменять невозможно, атриум сделать не получается, выход собственника — отдать этажи под «якоря», которые будут полностью занимать предоставленное пространство», — описывает ситуацию директор по развитию бизнеса Департамента торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle Марина Малахатько.

 

Если продолжать разговор о конструктивных изменениях, то, как подчеркивает В. Львова, реновация ТЦ бывает двух видов: с сохранением или изменением площади. Например, перепланировка может помочь решить определенные проблемы, при этом общая площадь объекта останется неизменной. В качестве примера эксперт приводит торговый дом «Дружба», который несколько лет назад изменил планировки, а также ценовую нишу, и сейчас очень востребован в своей локации. «Те же ГУМ и ЦУМ не увеличивали свои площади, а поработали только над концепцией и позиционированием и изменили планировки. В Санкт-Петербурге можно назвать ТЦ «Феличита», в Екатеринбурге — ТЦ «Екатерининский», — рассказывает В. Львова.

 

Есть второй вид реновации ТЦ, когда их площадь увеличивается за счет имеющихся ресурсов (земельного участка). «Это более интересный процесс, поскольку он затрагивает как работу с существующими площадями — перепланировка, пересадка арендаторов, так и редевелопмент, ведь изменяется площадь объекта, — считает эксперт. — В качестве примера могу привести довольно известный объект — ТЦ «Торговый квартал» в Калуге (ранее «СаниМарт»). Сейчас тем же занимается IM Company в Воронеже, работая над ТЦ «Армада». Площадь объекта, на сегодняшний момент составляющая 16 тыс. кв. м, будет увеличена за счет строительства второй очереди».

 

А в целом, как считает А. Чамкин, перепланировка и реконцепция — это лучший выход из положения для тех ТЦ, которые не могут рассматривать на своем участке другую функцию, и по этому пути пойдут многие объекты, в том числе столичные «МЕГИ».

 

Одним же из самых удачных и достойных примеров эксперты называют проходившую в несколько этапов реконцепцию ТРЦ «Атриум»: «Сейчас уже мало кто помнит, что когда-то здесь было казино... Реконцепция сильно омолодила объект: управляющая компания поменяла нарезку площадей под магазины (например, на месте супермаркета на первом этаже появилось несколько ритейлеров, в том числе H&M, а также кафе Starbucks, а два этажа, ранее занятые магазином «Арбат Престиж», теперь делят «Л’Этуаль» и Uniqlo), увеличила число ресторанов, а пул арендаторов пополнила молодежными марками. В результате фактически удалось изменить позиционирование ТЦ и значительно повысить посещаемость», — вспоминает М. Малахатько.

 

Правда, как говорит И. Шуравин, иногда в случае реконцепции большой проблемой оказывается юридическая сложность расторжения договора аренды с существующим арендатором (в практике S. A. Ricci были случаи, когда неустойки составляли 1–3 млн долл. и эти деньги нужно выплачивать единовременно). «В этой ситуации нужно трезво взвесить, есть ли гарантии того, что новые операторы полностью компенсируют эти суммы в короткий срок», — предупреждает эксперт.

 

Поэтому, как отмечают аналитики Knight Frank, один из самых распространенных способов спасения «умирающего» ТЦ — смена якорного арендатора. Более привлекательный арендатор может увеличить число посетителей на 5–15%. При этом не исключено, что собственнику придется пойти на уступки и понизить ставку аренды для новичка.

 

Самым же ненадежным, плохо прогнозируемым и неэффективным лечением эксперты называют вливания в рекламу и маркетинговые ухищрения, то есть вложения в «косметику» без серьезного лечения «внутренних органов». «Нет смысла рекламировать то, что не востребовано, это только лишняя трата денег, — уверен Е. Тиков. — Но реклама и маркетинг помогут, если были произведены какие-то изменения в проекте, которые могут повлиять на рост посещаемости ТЦ, и об этих изменениях необходимо проинформировать.