Оспаривание кадастровой стоимости объектов нежилой недвижимости для целей исчисления налога на имущество

С начала прошлого года в России действует новый закон, по которому сумма налога на недвижимость, в том числе нежилую, будет рассчитываться по её кадастровой стоимости. Поэтому все недвижимые объекты страны прошли государственную кадастровую оценку. Однако этот процесс не учитывал множество особенностей строений. В результате разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью получилась внушительной. А значит, в разы возрос и налог на недвижимость.

К счастью, выход из сложившейся ситуации существует. Адвокат Андрей Комиссаров рассказал о возможности снижения кадастровой стоимости и уменьшения налога на нежилую недвижимость.

Что служит основанием для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости?

Всю серьёзность ситуации, связанной с кадастровой стоимостью и рассчитывающимся по ней налогом, можно увидеть из простого примера. Если раньше в Северо-Западном регионе торговый центр имел инвентаризационную стоимость 8 млн долл., то нынешняя его кадастровая стоимость составляет около 100 млн долл. В 2015 году налоговая ставка на нежилые помещения равняется 1,7%, в 2016 — 2%. Другие субъекты РФ за 2015 год заплатят чуть меньше — по ставке 1,5%.

При таком росте налога необходимо бороться за оспаривание кадастровой стоимости. Андрей Комиссаров отмечает, что согласно ст. 24.19 «Закона об оценочной деятельности» пересмотра можно добиться в двух случаях:

• если для определения кадастровой стоимости недвижимости были использованы неверные сведения об объекте;
• если даты определения рыночной стоимости объекта и кадастровой стоимости совпадают.

Что необходимо предпринять в каждом случае

По мнению адвоката Андрея Комиссарова, если в Государственном кадастре содержатся серьёзные ошибки в сведениях об объекте, к примеру, не совпадает его площадь, стоит требовать переоценки. Однако такие прецеденты довольно редки. Они решаются в досудебном порядке внесением необходимых исправлений в документы.

Намного чаще оспаривание происходит по второму случаю. Для начала юридические лица и государственные органы должны предпринять попытку в досудебном порядке оспорить кадастровую стоимость. Для этого нужно направить заявление в территориальную комиссию через Управление Росреестра. Комиссию, как правило, составляют представители Росреестра, Кадастровой палаты, администрации региона, СРО оценщиков. На подачу отводится шесть месяцев с того момента, как объект попал в государственный кадастр.

Список документов для комиссии

Прежде всего, понадобится кадастровый паспорт недвижимости и правоустанавливающие документы. Необходимо также, чтобы независимый оценщик провёл оценку объекта и установил рыночную стоимость на момент его кадастровой оценки. От СРО, где состоит оценщик, нужно получить заключение о соответствии документа итогам оценки требованиям Законодательства. Данный пакет документов отправляется на рассмотрение комиссии.

У комиссии есть семь дней, чтобы направить подавшему заявление уведомление о дате и времени предстоящего заседания. Оно должно пройти не позднее, чем через месяц после принятия заявления.

Что делать, если работа комиссии не оправдала ожиданий?

Не исключено, что комиссия отклонит заявление. «Тогда, в соответствии со ст. 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» для определения кадастровой стоимости следует обращаться в суд», — рассказывает Андрей Комиссаров. Также можно начать разбирательство в судебном порядке, если комиссия нарушила сроки рассмотрения заявления или дала необоснованный ответ.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Андрей Комиссаров рассказал, что согласно п. 8 ст. 26 ГПК РФ, спорами, связанными с пересмотром кадастровой стоимости нежилых помещений, занимаются суды общей юрисдикции. Однако эти полномочия они получили относительно недавно — с июня 2014 года. За столь короткий срок общая судебная практика по пересмотру оценки кадастровой стоимости ещё не выработана. Поэтому для успешного разрешения спора понадобятся услуги адвоката, который поможет собрать и оформить необходимые документы.

Пакет документов для судебного разбирательства

Для суда готовится исковое заявление. Адвокат Комиссаров дал несколько комментариев по его содержанию: в бумаге указывается, что именно оспаривает истец — результат определения кадастровой стоимости или решение, вынесенное комиссией. Ответчиком будет выступать кадастровая палата региона, где находится спорная недвижимость. Комиссия же выступает третьим лицом.

Также в заявлении истец должен подробно и обоснованно изложить причины несогласия с установленной кадастровой стоимостью, причины, по которым оценка была проведена неверно. Важно отразить нарушение интересов и прав истца, возникших из-за неверной оценки. Всё это должно быть подтверждено документально.

Андрей Комиссаров перечисляет, что согласно ст. 132 ГПК РФ входит в пакет документов, сопровождающих заявление:

• копии искового заявления;
• кадастровый паспорт объекта;
• правоустанавливающий документ на недвижимость;
• отчёт оценщика о рыночной стоимости объекта;
• в случае отказа комиссии в пересмотре кадастровой стоимости — копия отказа;
• квитанция об оплате государственной пошлины.

Согласно ст. 154 ГПК РФ подобные иски рассматриваются до двух месяцев, рассказывает Андрей Комиссаров. Но на практике работа занимает намного больше времени. Поэтому истцу стоит запастись терпением. По словам специалиста, в рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости нежилых объектов решающую роль играет грамотно составленное исковое заявление. Поэтому рекомендуется воспользоваться услугами адвоката.

По данным Росреестра, за 2014 и начало 2015 года было вынесено более 30% положительных решений в делах об оспаривании кадастровой стоимости нежилых объектов. По мнению Андрея Комиссарова, это неплохое начало подобной практики, говорящее о реальной возможности снижения суммы налога на недвижимость.