Офисы-квартиры: работать дома

27 Января в 17:02 36 Ирина Богатырева

Под офисы иногда используют самые обычные квартиры. Как правило, они имеют отдельные входы и расположены на первых этажах. Пока спрос на такие помещения со стороны арендаторов умеренный. Однако бывает, что компанию устраивает цена, местоположение или маленькая площадь, которую не так просто найти в большом бизнес-центре.

Офисы-квартиры: работать дома

Фото: КОМПАНИЯ WELHOME
Соседи, недовольные размещением в доме офиса, могут, конечно, жаловаться в Жилищную инспекцию Москвы. Однако если арендатор ничего не нарушает, выселение вряд ли возможно. «Законодательством не предусмотрен запрет собственнику заниматься в многоквартирном доме профессиональной и предпринимательской деятельностью, если соблюдаются интересы других граждан и не нарушаются требования, которым должно отвечать жилое помещение», — комментирует адвокат Олег Сухов.
 
По словам Елены Мишиной, директора по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость», использование квартиры в качестве офиса законно, когда генеральный директор проживает в ней и регистрирует компанию на тот же адрес. Впрочем, полноценное предприятие, учреждение или организация должны размещаться в нежилом помещении, говорит закон. Одно дело, если юрист или дизайнер работают на себя, другое — когда в квартире размещается целая фирма.
 
Все сложно
 
Офисы-квартиры: работать дома
 
Перевод квартиры в нежилое помещение невозможен, если доступ к ней лежит через лифты и лестничные площадки, используемые соседями.
 
Согласно Жилищному кодексу РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если она расположена на первом этаже или выше, когда внизу также разместились коммерческие квадраты. Изменение статуса невозможно в нескольких случаях: если доступ к квартире лежит через лифты и лестничные площадки, используемые соседями, и нельзя организовать отдельный вход; когда объект находится в залоге, под арестом или обременен правами третьих лиц; если площадь используется в качестве постоянного места проживания зарегистрированных граждан.
 
С 2011 г. перевод был осложнен. Крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции дома, а также расположенный под ним земельный участок, были признаны общей долевой собственностью жителей (ст. 36 ЖК РФ). «А ведь чтобы переустроить квартиру под офис, магазин или другое общественное учреждение, нужно соорудить отдельный вход, который будет прорубаться во внешней стене дома, при этом отдельное крыльцо и входная группа будут располагаться на общем земельном участке, — объясняет Оксана Дивеева, директор департамента продаж жилой недвижимости Blackwood. — Согласно ст. 44 ЖК РФ, все изменения требуют согласия жильцов — нужно будет заручиться двумя третями подписей». Зато если квартиру удастся перевести в нежилой фонд, там можно размещать что угодно — не только офис, но и торговую точку, склад, гостиницу. Запрещено лишь промышленное производство.
 
Насколько выгодны подобные манипуляции? С инвестиционной точки зрения стоимость коммерческих помещений может быть как ниже, так и выше жилых — все зависит от конкретных характеристик, говорят эксперты. «Наибольшим спросом под офисы пользуются квартиры, расположенные на первых этажах старого фонда и выходящие окнами на проезжую часть, — комментирует Е. Мишина. — В случае продажи подобной квартиры цена будет ниже на 10–15% именно за счет факторов, которые для жилья являются недостатками. Поэтому в данном случае продажа под офис выгоднее».
 
Апартаменты под офис
 
МНЕНИЕ
 
Офисы-квартиры: работать домаОлег Сухов, адвокат:
 
«Для перевода квартиры в нежилое помещение необходимо собрать пакет документов, перечень которых строго определен законодательством. К их числу относятся нотариальные копии правоустанавливающих бумаг, выписка из технического паспорта, поэтажный план, экспликация, подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки. Документы необходимо подать в местный орган самоуправления вместе с заявлением о переводе квартиры в состав нежилого фонда, которое направляется в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы».
Все вышесказанное касается именно квартир. А вот устройство офиса в апартаментах — вопрос другой. «По своей юридической природе апартаменты изначально носят статус нежилого помещения, — комментирует О. Сухов. — Они возводятся без соблюдения СНиПов, принятых для строительства многоквартирных домов, на земельных участках, не предназначенных для их размещения, а также находятся вдали от объектов инфраструктуры (школ, детсадов, больниц)».
 
По закону владелец может распоряжаться собственностью по своему усмотрению. Каких-либо ограничений на предмет того, что может располагаться в нежилом помещении, не предусмотрено. Должны быть лишь соответствия СНиПам, требованиям пожарной и экологической безопасности.
 
Следовательно, чтобы открыть в апартаментах магазин, гостиницу, склад и прочее, собственнику нужно провести перепланировку, а затем получить сертификат соответствия помещения требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, необходимый для ведения той или иной деятельности.
 
Однако на практике все не так просто. Все-таки экономическое преимущество такого решения неочевидно. Иной раз выгоднее сдавать жилые квадраты. «Средняя стоимость аренды офиса в «Москва-Сити» составляет 2,3 тыс. руб./кв. м/мес., в то время как ставка для апартаментов находится на уровне 3,3 тыс. руб., — приводит пример Е. Мишина. — Таким образом, сдавая стометровую площадь как квартиру, собственник будет получать 330 тыс. руб./мес., как офис — только 230 тыс.». Однако в некоторых проектах найти арендатора для жилья за такие деньги непросто, а на аренду офиса желающих находится больше. Часто собственники руководствуются именно этими соображениями.
 
Жильцы против клерков
 
Офисы-квартиры: работать дома
 

Офисы-квартиры: работать дома

Но самое главное — офис в апартаментах с большой степенью вероятности вызовет конфликт с соседями. Большинство таких проектов ориентированы на сегменты бизнес и элит, что сразу определяет контингент в доме, который вряд ли будет рад соседству с клерками.
 
Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга и рекламы ГК «ГРАС» считает, что раз апартаменты официально определяются как помещения для временного проживания, то бизнесу в них не место: «Управляющая компания имеет массу способов, чтобы пресечь коммерческую деятельность в апартаментах. Можно отключить помещение от коммуникаций, ограничить доступ с помощью блокировки магнитных карточек-ключей. Не говоря о том, что на владельца импровизированного офиса будет оказывать давление ТСЖ или собрание жильцов».
 
Именно о таком случае рассказала О. Дивеева. Покупатель апартаментов, которые были расположены в жилой зоне многофункционального комплекса «Город Столиц» (ММДЦ «Москва-Сити») перепрофилировал их под офис. Управляющая компания, желая выселить несанкционированный офис, ограничила количество карточек до пяти на каждые апартаменты и тем самым воспрепятствовала проходу сотрудников на работу.
 
Однако собственник, обратившись в суд, отстоял свое право на неограниченное количество ключей. Ему было позволено организовать в апартаментах так называемый тихий офис (куда не приходят посетители). «Решение суда в данном случае потребовалось в связи с не урегулированным до конца статусом такого вида недвижимости», — резюмирует госпожа О. Дивеева.
 
Впрочем, такие ситуации довольно редки. В первую очередь потому, что большая часть апартаментов располагается в МФК, в состав которых изначально входит офисная составляющая. В этом случае превращать жилые квадраты в коммерческие вряд ли целесообразно.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных