Ногинск для «своих». Кто покупает местное жилье?

На работу в столицу из Ногинска, расположенного в дальнем поясе Подмосковья, ездить довольно сложно. Квартиры в этом городе редко покупают москвичи и приезжие из других регионов, ногинские новостройки ориентированы в основном на внутренний спрос. Поэтому выход проектов, связанных со строительством жилья, зависит прежде всего от платежеспособности местного населения.

Полная чаша

Ногинск находится примерно в 50 км от центра Москвы, добраться в город из столицы проще всего на электричках, отправляющихся с Курского вокзала, поездка займет чуть более полутора часов. На машине можно доехать по Горьковскому шоссе, и тогда время, проведенное в пути, будет зависеть от пробок на дорогах.

Ногинск расположен на берегу реки Клязьмы, для автомобильного и общественного транспорта в городе построено несколько мостов. В центре сохранилось немало фабричных домов, возведенных в конце XIX — начале XX в., первый в мире памятник В. И. Ленину, cобор Богоявления XVIII в., а также Тюремный замок с церковью Святой Великомученицы Татианы, являющийся памятником архитектуры XIX в.

Когда-то город славился текстильной промышленностью — в середине XIX в. здесь была открыта крупная Богородско-Глуховская мануфактура. В наше время традицию продолжают два предприятия легкой промышленности — по пошиву спецодежды и текстильно-галантерейное. Среди современных градообразующих предприятий — Ногинский завод топливной аппаратуры, литейно-механический, керамический, растворобетонный заводы, комбинат строительных смесей, завод кровельных и гидроизоляционных материалов и др. В городе также развита пищевая промышленность, здесь находится крупное предприятие «Русское море», пищевой и масло-жировой комбинаты.

В городе сложившаяся инфраструктура, у жителей нет необходимости ездить в столицу за развлечениями или покупками. Функционируют три рынка, четыре крупных торговых центра, множество сетевых супермаркетов: «Дикси», «Магнит», «Перекресток», «Пятерочка» и др. Работают кафе и рестораны, в том числе «Макдоналдс», есть свой кинотеатр.

Помимо обычных школ и детских садов в Ногинске открыты Православная классическая гимназия имени Константина Богородского, Ломоносовский лицей, музыкальная и художественная школы.

После окончания средней школы можно получить специальное образование в двух ПТУ или колледжах: педагогическом, медицинском, торгово-экономическом и политехническом. Есть в городе и собственные вузы — филиалы Российской академии предпринимательства, Московского государственного областного университета, Московского государственного открытого университета имени В. С. Черномырдина, Современной гуманитарной академии. Кроме того, работают Ногинский драматический театр, ТЮЗ, Дом художника, краеведческий музей, шесть домов культуры. Провести досуг также можно в дендрологическом парке «Волхонка» или на лодочной станции на берегу Черноголовского пруда. Открыты три спорткомплекса — «Знамя», «Автомобилист» и «Старт».

На вторичке — квартиры всех мастей

В жилых кварталах Ногинска встречается разнообразная застройка советских времен: от пятиэтажных хрущевок до более современных панельных домов 80–90-х гг. Но, по всей видимости, жители вполне комфортно себя чувствуют в своем городе и не стремятся отсюда уезжать: на вторичном рынке продается не так много жилья. Хотя, возможно, у людей просто не хватает средств на приобретение новой, более просторной квартиры взамен старой.

«Вторичный рынок Ногинска не изобилует предложениями, но может похвастаться относительно невысокими ценами — порядка 64 тыс. руб. / кв. м, в то время как средняя цена квадрата в Подмосковье составляет более 90 тыс. руб. Однокомнатную квартиру в среднем можно купить за 2,4 млн руб., цена двухкомнатной — около 3 млн руб., трехкомнатной — 4,2 млн руб.», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Однушки — традиционно самые ходовые квартиры — представлены в Ногинске в небольшом количестве. По данным Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «БЕСТ-Новострой», их не более 130, стоимость колеблется от 1,8 млн руб. (общая площадь 30 кв. м, расположена на первом этаже панельного дома) до 3,7 млн руб. (общая площадь 52 кв. м, в монолитно-кирпичном доме). Однако чаще всего стоимость однушек не превышает 2 млн руб., потому что основной объем такого жилья представлен все же в старом жилом фонде. За 2 млн руб. (и даже дешевле) в городе можно приобрести и двушку. Например, за 1,7 млн руб. продается квартира площадью 41 кв. м в старом кирпичном доме с деревянными лестницами в подъездах. Максимальная цена двухкомнатной квартиры — 5,6 млн руб. (площадь 61 кв. м, расположена в монолитно-кирпичном доме в престижном микрорайоне).

Трехкомнатных квартир в продаже, по данным И. Доброхотовой, в настоящее время около 80. Минимальная цена — 2,8 млн руб. (в такую сумму обойдется трешка площадью 56 кв. м, расположенная на первом этаже пятиэтажного панельного дома). В то же время просторную квартиру (со свежим ремонтом, двумя санузлами) в монолитно-кирпичном доме предлагают уже за 8,4 млн руб. Есть и вовсе уникальное предложение — трехкомнатная квартира площадью 87 кв. м за 65,5 млн руб. Жилье ничем не отличается от лотов в своем классе, такую сумму, по словам эксперта, собственник хочет получить за дорогой ремонт и «начинку» — итальянскую спальню, кухонную технику последних моделей и прочие атрибуты комфорта.

Новостройки с запасом

На первичном рынке недостатка в предложении на данный момент не наблюдается. В городе реализуется 13 новых проектов, большинство из которых находится на завершающей стадии строительства, и квартиры в них практически распроданы.

Но есть и жилые комплексы, которые стартовали совсем недавно — например, «Центральный», который планируют сдать в эксплуатацию в III квартале 2017 г.

«Цены на первичном рынке ниже, чем на вторичное жилье: квадратный метр в новом доме стоит в среднем 56 тыс. руб. Однокомнатную квартиру можно купить за 1,9 млн руб., двухкомнатную — за 3,8 млн руб., цена трехкомнатной составляет примерно 5,7 млн руб.», — приводит данные М. Литинецкая.

Однако есть и более доступные предложения. Например, в ЖК «Рябиновые аллеи», по словам И. Доброхотовой, студию площадью 26 кв. м можно приобрести по цене от 1,2 млн руб. В целом в городе возводится жилье преимущественно эконом- и комфорткласса.

ЖК «Центральный» (ул. Тихвинская, мкр-н 5) представляет собой 17-этажный дом с четырьмя секциями. Покупателям предлагаются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с отделкой и без. Во встроенно-пристроенных помещениях разместятся объекты социальной инфраструктуры, в том числе медицинский кабинет. Паркинг комплекса рассчитан на 345 машино-мест.

В ЖК «Рябиновые аллеи» (ул. Поселковая) можно приобрести студии (от 22,6 кв. м), однокомнатные квартиры (от 34,6 кв. м), двушки (от 48,2 кв. м) и трешки (от 68,1 кв. м). Всего на территории, занимающей 12,2 га, возведут 67 тыс. кв. м недвижимости. Помимо трехэтажных жилых домов здесь построят детский сад, торгово-административный комплекс и трехуровневую парковку.

ЖК «Киров Парк» (ул. Кирова) представляет собой монолитно-кирпичный дом с квартирами площадью от 34 до 107,2 кв. м.

Из-за удаленности Ногинска от Москвы сюда не стремятся девелоперы с новыми проектами. Спрос на недвижимость формируют преимущественно местные жители, которые покупают квартиры с целью улучшения жилищных условий. Москвичи и приезжие из других регионов приобретают ногинские квадратные метры редко. «Из Ногинска дорога в столицу будет занимать слишком много времени, что особенно неудобно для тех, кто должен каждое утро приезжать на работу в офис», — подтверждает М. Литинецкая.

Ирина Доброхотова говорит, что перспективы развития рынка новостроек в Ногинске, равно как и в других городах, относящихся к дальнему Подмосковью, зависят от платежеспособного спроса. В нулевых, на пике роста цен (2005–2007 гг.) город застраивался очень активно, к 2009 г. здесь было введено, по словам эксперта, более 80 тыс. кв. м жилья. Но в настоящее время на фоне экономических проблем удаленный Ногинск, по мнению эксперта, вряд ли будет интересен девелоперам, тем более что пока здесь достраивается и сдано немало новостроек, проектная площадь которых позволит обеспечить спрос даже с запасом.

Фото Ф. Ветров