Магазины в ЖК: инфраструктура по-домашнему

19 Августа в 15:47 40 Надежда Двоскина

Нежилые помещения в жилых комплексах — привычная составляющая современного девелопмента. Тем не менее и у арендаторов коммерческих площадей, и у собственников квартир возникает целый ряд требований друг к другу. Иной раз такое соседство не только доставляет неудобство, но и становится причиной конфликта. Как найти компромисс и в чем заключается специфика работы операторов в многоквартирных домах?

 
Естественный отбор
 
Магазины в ЖК: инфраструктура по-домашнему
Нередко состав арендаторов в новостройках формируется стихийно. В результате в одном доме может быть открыто две точки одного профиля, что, разумеется, не на руку операторам. «Заранее узнать, как будут использовать помещения, невозможно, поскольку их приобретают как для себя, так и под сдачу в аренду, — комментирует Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Если застройщик ориентируется на продуманную инфраструктуру, он оставляет нежилые площади за собой. В этом случае их назначение известно уже на этапе подписания договоров аренды».
 
Как и в других сегментах рынка, характер услуг определяет спрос. Прежде всего местных жителей интересуют продуктовые магазины. Вторые по популярности — салоны красоты и предприятия быта. Также эксперты отмечают востребованность кафе и баров, которые, впрочем, рентабельны только при большой площади застройки. В новых домах могут открывать и магазины, торгующие отделочными материалами, мебелью.
 
Реализация нежилых помещений начинается на этапе получения разрешения на строительство, однако чаще всего девелоперы открывают продажи на стадии высокой готовности объекта.
«Многое зависит от дислокации объекта, — добавляет Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Если жилой комплекс расположен у станции метро, на первой линии или центральной улице города, его выбирают банки, крупные сетевые операторы ритейла, рестораны и пр. Совсем другая ситуация складывается на участках вдали от точек притяжения, где большой бизнес нерентабелен даже при гуманных ставках. Эти помещения интересны мелким предпринимателям».
 
Важным фактором является концепция комплекса. «Операторы низкого ценового сегмента («Пятерочка») открывают магазины в объектах экономкласса, премиальные торговые сети («Азбука вкуса») — в элитных домах. По мнению Сергея Богданчикова, генерального директора управляющей компании Origin Capital, также влияет конкурентное окружение: если район переполнен однотипными операторами, то у жилого комплекса может быть более разнообразный «контент» — туристические фирмы, зоны общественного питания и т.п.
 
На выход с вещами
 
МНЕНИЕ
 
Магазины в ЖК: инфраструктура по-домашнемуЮлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп»:
 
«В идеальном для инвестора случае девелопер изначально проектирует в жилом комплексе помещения на первых этажах именно под торговлю, обеспечивая необходимую конфигурацию, инженерные мощности, витрины и т.п. Однако так бывает далеко не всегда, иной раз застройщик вообще не ставит перед собой задачу быстрой реализации коммерческих площадей. Кроме того, если возводят целый микрорайон на 300–400 тыс. населения, а развитой инфраструктуры поблизости нет, скорее всего, под торговлю используют и те площади, которые по своим параметрам далеко не идеальны. Жителям в любом случае придется где-то делать покупки. Впрочем, со временем этого не будет. Уже сейчас девелоперы гораздо ответственнее относятся к потребностям собственников».
Когда магазин мешает собственникам квартир (например, при несоблюдении санитарных норм, ночной отгрузке товаров), есть несколько инструментов воздействия на его владельцев. «В частности, для продуктовых точек законом установлены строгие правила, — рассказывает Е. Борзова. — Можно писать жалобы в инстанции, которые придут с проверками и составят предписания по устранению недочетов». Как правило, спорные вопросы решает управляющая компания или товарищество собственников жилья. Ритейлерам проблемы невыгодны, поскольку жители комплекса являются их целевой аудиторией, уверяет Артем Полещук, директор по развитию компании Praedium.
 
Если арендатор или собственник не идет на уступки, можно вызвать участкового и написать заявление о привлечении нарушителя к административной ответственности. «Чем чаще фиксируют вызовы, тем больше шансов победить в борьбе за спокойный сон, — рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». — Для начала на юридическое лицо будет наложен штраф от 40 до 80 тыс. руб. Крайняя мера — выселение. В частности, если речь идет о шумном соседе, нужно зафиксировать все обращения к участковому, письма в адрес нарушителя с указанием претензий, получить заключение Роспотребнадзора. Документы с иском о запрете вести деятельность в помещении направляют в суд».
 
Сложнее всего отношения складываются между жильцами и предприятиями питания — ресторанами, кафе, барами. В отличие от продуктовых магазинов, где зона доставки максимально изолирована, а санитарные условия обычно не вызывают вопросов, такое соседство (из-за запаха, шума) не идет на пользу обеим сторонам«, — убеждена Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга CBRE.
 
Выбираем площади
 
Реализация нежилых помещений может начаться уже на этапе получения разрешения на строительство, однако чаще всего девелоперы открывают продажи на стадии высокой готовности объекта. При приобретении площадей на начальной фазе возведения комплекса доходность от аренды составляет до 15% годовых, в случае перепродажи после сдачи дома госкомиссии — до 50%.
 
3–5% приходится на долю коммерческих помещений в общем объеме площадей жилых комплексов Москвы.
Как правило, операторы выдвигают довольно четкие требования к помещениям: расположение на первой линии с высоким трафиком, отдельный вход, открытая внутренняя планировка и др. При этом стоит учитывать, что любые изменения первоначального проекта требуют большого количества согласований — с Мосжилинспекцией, Мосгорархитектурой, Мосгоргазом, Мосэнерго, пожарной инспекцией, СЭС и др. «Придется выполнить целый ряд требований к внутренней инженерии, в их числе — усиленная шумоизоляция, вентиляция, пожарная сигнализация и др., — комментирует Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Для согласования устройства отдельного входа нужно стать долевым участником договора аренды прилегающего участка земли. Из-за большого количества дополнительного оборудования — холодильников, кондиционеров, воздушно-тепловых завес, наружной световой рекламы и т.п. — использование нежилого помещения также обычно связано с необходимостью присоединения большей электрической мощности».
 
По мнению А. Белых, к стандартным требованиям арендаторов относятся:
 
• минимум перегородок, 80% площади должен занимать зал;
• наличие двух выходов — со двора и со стороны фасада;
• электрическая мощность не менее 150 Вт/кв. м для торговли и от 500 Вт для общепита;
• высота потолков не ниже 2,5 м, для общепита и продуктовых магазинов в идеале требуется более 3–4 м.
 
Окупаемость площадей — вопрос сугубо индивидуальный. «Это зависит не только от особенностей проекта (место­расположение, целевая аудитория и пр.), но и от коммерческих условий, типа арендатора или покупателя, профиля бизнеса», — уточняет П. Жилкина.
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных