Красногорские метры — тоже столичные

Стоимость квартир в Красногорске ненамного уступает московским. Объяснить это можно как почетным статусом города, который является столицей Подмосковья, так и другими причинами.

Положение обязывает

Город, расположенный на северо-западе от Москвы, практически примыкает к Кольцевой. Мегаполис рядом, но прекрасный лес на окраинах Красногорска пока еще сохранен, да и в центре есть обширные парковые территории — это одна из особенностей, выгодно отличающая подмосковную столицу от других районов и населенных пунктов области. Украшают город красивейшие старинные церкви: Знаменская, Николо-Боголюбский храм, Успенский храм и др.

При этом инфраструктура, благоустройство города практически не уступают столичным, наверное, отчасти благодаря приближенности к власти, и это в прямом смысле — в Красногорске работает администрация области, здание Дома правительства находится в Мякининской пойме. Рядом компания «Крокус» возвела целый район, куда входит строящийся комплекс «Крокус Экспо», крупнейший в России торгово-выставочный и деловой центр «Крокус-Сити», ТРЦ, гостиницы. «Всего запланировано более 1 млн кв. м недвижимости, значительная часть объектов уже функционирует», — отмечает Дмитрий Попов, начальник отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест».

Знаковым объектом Красногорска является круглогодичный горнолыжный комплекс «СНЕЖ.КОМ», аналогов которому нет в Московском регионе. Кроме того, работают различные спортивные школы и секции, в том числе стадион «Зоркий», на базе которого создан известный одноименный клуб по хоккею с мячом, регулярно проходят чемпионаты России.

В городе множество школ, детских садов, поликлиник. Работают три городские больницы, два военных госпиталя (ЦВКГ им. А. А. Вишневского и ЦВКГ военно-воздушных сил № 5), станция скорой медицинской помощи и др.

С появлением новых торгово-развлекательных и офисных центров, а также крупных логистических комплексов вдоль Новорижского шоссе местным жителям проще стало трудоустроиться, хотя многие все же ездят на работу в Москву.

Справедливости ради надо отметить, что город живет не только за счет сферы обслуживания и торговли. Красногорск всегда считался развитым промышленным центром, таковым он и остается. Градообразующим предприятием является завод им. Зверева, производящий оптические приборы военного и гражданского назначения (где выпускали, кстати, и легендарный фотоаппарат «Зенит»). В городе работают полиграфический комбинат, завод асфальтобетонных смесей, заводы по выпуску упаковочного оборудования («Бестром»), автоспецтехники, оборудования для химической и металлургической промышленности, а также кондитерская фабрика «Конфаэль», хлебозавод, завод лекарственных трав. «За 2014 г. оборот крупных и средних предприятий составил 32,7 млн руб. (рост более чем на 100%). Среднегодовая численность рабочих мест, занятых в экономике, составляет более 50 тыс. человек (рост — 105%). Среднемесячная зарплата — 43,7 тыс. руб. (рост — 106,8%)» — такие данные приводит председатель совета директоров ГК «Садовое кольцо» Сергей Колунов.

Как считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», близостью Красногорска к Москве обусловлены как его преимущества, так и проблемы. Самые «больные» — это транспортная доступность, беспорядочная застройка Павшинской Поймы, перенаселенность. Из-за активного роста населения не хватает мест в детсадах, на конец 2014 г. в очереди числились свыше 2,3 тыс. детей в возрасте от трех до семи лет. Решить вопрос власти обещают до 2018 г.

Дорог на всех не хватает

Красногорск имеет хорошее транспортное сообщение с Москвой. Со столицей город соединен Новорижским и Волоколамским шоссе. Хотя эти дороги и бывают несвободны в часы пик, в сравнении с аналогичными трассами, ведущими в другие населенные пункты региона, дела здесь обстоят лучше.

Кроме того, в городе есть три железнодорожные станции: Павшино, Опалиха и Красногорская Рижского направления МЖД. Время в пути из Красногорска до Рижского вокзала составляет 35 мин., а до станции метро «Тушинская» — 10 мин. В городе есть станция метрополитена «Мякинино». Раньше она была отделена от жилой застройки Москвой-рекой, но в 2014 г. открыли пешеходный мост, обеспечивший доступ к метро для жителей микрорайона Павшинская Пойма.

На автобусах и маршрутных такси время в пути (без пробок) до станций метро «Тушинская» и «Митино» займет порядка 10 мин., а до станции «Сходненская» — 20 мин. «Однако существующая инфраструктура и пропускная способность дорог не рассчитаны на большое число новых горожан, — отмечает И. Доброхотова. — Особенно сложная ситуация складывается сегодня в старой части города, где водители часами стоят в пробках».

В строящихся районах недостаточно парковочных мест. Кроме того, железнодорожный транспорт оказался не подготовлен к столь стремительному росту числа жителей Красногорска — в часы пик сесть в электричку непросто, не говоря уже о том, чтобы проехать в ней с комфортом.

С главной проблемой Красногорска — пробками — район вряд ли справится сам, считает И. Доброхотова, здесь нужны консолидированные усилия муниципалов, региональных властей и федерального дорожного фонда, поскольку речь идет о развитии трасс федерального и регионального уровней, которые вливаются в Москву (Волоколамское, Новорижское и Пятницкое шоссе). В рамках реконструкции Новой Риги сейчас идет серьезное расширение: головной участок в черте Красногорска увеличат до пяти полос, на других участках — до четырех. Кроме того, рассматриваются альтернативные виды транспорта, в частности при строительстве новых микрорайонов вдоль Рижского шоссе, возможно, создадут монорельсовые подвесные дороги.

Еще одна задача, которая сегодня стоит перед властями района, — сделать связку уличной системы города с московским районом Митино. Географически Речную улицу в Красногорске от Дубравной улицы в Митине отделяет меньше километра, и для того, чтобы их соединить, не хватает всего-то порядка 500 м. Благодаря такой связующей дороге у города появится выход сразу на три станции метро: «Пятницкое шоссе», «Митино» и «Волоколамская». Но так как рассматриваемая территория — граница двух субъектов РФ (Московская область и Москва), вопрос должен решаться обеими сторонами. Пока это только планы.

Незабытое старое

Жилая застройка Красногорска неоднородна и разнообразна. В центральной части города сосредоточены объекты культурного наследия федерального значения, например усадьба Знаменское-Губайлово. Здесь же расположены старые микрорайоны города. Один из них — Райцентр — состоит в основном из панельных пятиэтажек, построенных в 1960-х гг. В Брусчатом поселке (10-й микрорайон) сохранились ветхие дома барачного типа постройки 30-х и 40-х гг. прошлого века, часть из них возводилась пленными немцами. В СГШ (комбинат «Сухая гипсовая штукатурка», сейчас это «Кнауф Гипс Красногорск»), 5-й микрорайон, много кирпичных четырехэтажных домов конца 1940-х — начала 1950-х гг. Как рассказывает Д. Попов, почти все старые кварталы формировались при градообразующих предприятиях. Например, 5-й микрорайон строил для своих работников комбинат СГШ; Брусчатый поселок — Красногорский механический завод (завод имени С. А. Зверева), 4-й микрорайон Павшино — завод «Стандарт-бетон» (сегодня это комбинат «Бецема»).

В черту Красногорска входят и бывшие деревни и садоводства: Павшино, Губайлово, Ивановское, Гольево, Опалиха, Ново-Никольское, многие из которых уже стали полноценными городскими микрорайонами.

Но основу вторичного рынка составляют сегодня два вида домов: 9–12-этажные панельные, построенные в 1980-х гг., и хрущевки, возведенные на 20 лет раньше. «Такое жилье во многом проигрывает новостройкам — в квартирах небольшие кухни, узкие коридоры, маленькие балконы и окна», — говорит И. Доброхотова. Часть старого жилого фонда Красногорска уже попала в программу расселения, то есть ветхие здания пойдут под снос.

Благодаря близости Красногорска к Москве и развитой инфраструктуре цены на вторичном рынке выше средних по Подмосковью примерно на треть. По данным компании «БЕСТ-Новострой», стоимость однокомнатных квартир — от 5 млн руб., двухкомнатных — от 7 млн, трехкомнатных — от 10 млн руб.

Первичные метры

Новая рыночная полоса в истории красногорского жилья началась в 2000-х гг. «За последние 14 лет интенсивное строительство велось в микрорайонах и жилых комплексах «Южный», «Чернево-2», «Новая Опалиха», «Лесная Сказка», «Столичный», «Красногорская ривьера», «Мыс Первый», «Красногорье», — рассказывает И. Доброхотова. — Основные застройщики — СУ-155, ДСК-1, «Интеко», ГК «ПИК», «ПроектСервис Холдинг», ГК «Славянская», «ЛенСпецСМУ», «Комстрин».

Город за эти годы изменился и похорошел, так как параллельно со строительством жилья девелоперы развивают социально-бытовую инфраструктуру, благоустраивают территории.

Наиболее крупным проектом начала века стала застройка поймы Москвы-реки на въезде в Красногорск — район Павшинская Пойма (микрорайон Красногорье). В 2005–2010 гг. ряд девелоперов возвели здесь несколько микрорайонов типового панельного жилья экономкласса. Сейчас, на заключительном этапе, появились комплексы комфорт- и бизнес-класса, строящиеся по индивидуальным проектам: «Арт», «Молодежный», «Спасский мост», «Красногорье De Luxe» и др. Причем высота зданий в ЖК «Арт» достигнет 44 этажей — это будут первые красногорские небоскребы.

Жилой комплекс «Молодежный» (флагманский проект ГК «Садовое Кольцо») можно назвать уникальным с точки зрения инженерных решений. Микрорайон состоит из четырех домов различной этажности. При строительстве зданий используются современные экологичные и высококачественные материалы и технологии, прекрасно зарекомендовавшие себя в международной практике. Квартиры будут оснащены приборами учета воды, электроэнергии и тепла, что позволяет экономить на оплате коммунальных услуг. Первые этажи домов займут магазины, предприятия бытовых услуг, салоны красоты, аптеки, банки и др. Кроме того, жителям комплекса будет предоставлен полный спектр услуг консьержа и службы охраны. Проектной документацией предусмотрено комплексное благоустройство и озеленение территории со строительством проездов, парковок, детских и спортивных площадок. Входы в подъезды жилых домов организованы со двора, а жители четвертой очереди получат прямой выход из своих подъездов в подземный паркинг.

«Территория Павшинской Поймы на сегодняшний день самая густонаселенная и плотно застроенная, — говорит Д. Попов. — Возведено и строится около 2 млн кв. м жилья, рассчитанного на проживание порядка 80–100 тыс. человек. На сегодняшний день это один из наиболее дорогих районов Красногорска, цены — 3–6 млн руб. за однокомнатную квартиру, дешевле можно купить лишь маленькие студии площадью меньше 30 кв. м».

Второй по масштабу жилищного строительства — район класса комфорт «Изумрудные холмы» (застройщик «Эталон-Инвест»). Он имеет единую концепцию, обеспечен парковками и инфраструктурой. Параллельно с заселением первых домов введены в действие школа и детский сад, магазины шаговой доступности, предприятия общественного питания. Стоимость квартир в «Изумрудных холмах» — 3,9–5,8 млн руб. за однушку.

Кроме масштабных проектов многоэтажного жилья в городе активно строятся среднеэтажные и малоэтажные комплексы. Например, популярен у покупателей ЖК «Опалиха 03», спроектированный по принципу квартальной застройки в стиле старых европейских городов и включающий в себя дома как эконом-, так и комфорткласса. Самую дешевую однокомнатную квартиру здесь можно приобрести за 2,6 млн руб.

В дальней от Москвы части Красногорска есть новые поселки коттеджей, таунхаусов и малоэтажных жилых домов — Журавли, Новая Опалиха, Рижский Квартал.

По данным И. Доброхотовой, средняя цена квадратного метра на первичном рынке Красногорска по итогам января составляет 120 тыс. руб. Всего в продаже находится порядка 2,4 тыс. квартир, то есть выбор у покупателей есть.