Круглые метры. Как повлияет МЦК на рынок недвижимости?

20 Сентября в 15:58 611 Виктор Поливанов

В День города, 10 сентября, открылось пассажирское движение по Московскому центральному кольцу. По заявлению властей, 14-я линия метро улучшит транспортную доступность 26 столичных районов, в которых проживает более полумиллиона москвичей. Сможет ли повлиять запуск МЦК на стоимость жилья вблизи него? Привлечет ли инвестиции в застройку прилегающих территорий? Мнения экспертов различны.

В день открытия МЦК все телеканалы пестрили сюжетами: первыми пассажирами стали президент России Владимир Путин и мэр столицы Сергей Собянин, которые проехались от «Лужников» до «Площади Гагарина». Весь путь занял три минуты (аналогичная поездка в подземке — 19 минут). Во второй половине дня новый вид транспорта стал доступен и для простых горожан. Только в первый день работы поезда «Ласточка», использовавшиеся в олимпийском Сочи, перевезли свыше 140 тыс. пассажиров. Первые впечатления у пассажиров в основном положительные, а среди недостатков отмечены длительные интервалы между поездами (до 12 минут).



Как отметил Сергей Собянин, 54-километровая железнодорожная линия — один из самых масштабных транспортных проектов в мире. Для того чтобы запустить пассажирское движение по кольцу, построенному в 1908 г. и использовавшемуся для перевозки грузов, потребовалось четыре года: два — на «бумажную» работу и столько же — на стройку. В День города для пассажиров распахнули турникеты 26 из 31 станции. Остальные пять, «Зорге», «Дубровка», «Панфиловская», «Коптево» и «Соколиная гора», заработают до конца года. Большинство остановок МЦК объединены с действующими линиями метрополитена и пригородными направлениями железной дороги. Сейчас с МЦК на метро можно пересесть на 14 станциях, на пригородные электропоезда — на шести. В следующем году пересадок на подземку будет 17, на радиальные железнодорожные направления — 10. Самая короткая, у метро «Спортивная», займет три минуты. Для одной из самых длинных, у «Автозаводской», потребуется пройти пешком 600–700 м примерно за девять минут, что сопоставимо по времени с переходами между некоторыми станциями подземки. На пяти остановках («Деловой центр», «Кутузовская», «Площадь Гагарина», «Локомотив», «Владыкино») переходы в метро крытые или «теплые», без выхода на улицу. Около каждой станции организованы остановки городского наземного транспорта. Специально для этого проекта Мосгортранс организовал 176 новых маршрутов.



Власти надеются, что новый пересадочный контур разгрузит Филевскую линию метро на 12%, Кольцевую — на 15%, Таганско-Краснопресненскую — на 18%, а Сокольническую — на 20%. Ожидается, что в первый год МЦК перевезет около 75 млн пассажиров, а к 2025 г. — до 300 млн.



Цены вырастут, но не везде Круглые метры. Как повлияет МЦК на рынок недвижимости?



Участники рынка уверены, что цены на жилую недвижимость вблизи станций МЦК поднимутся, но не во всех районах. «Удобная транспортная доступность — немаловажный фактор, на который обращают внимание при покупке жилья. Однако говорить о прямой зависимости начала работы линии легкого метро и росте цен на квартиры в домах, расположенных поблизости, было бы неверно», — полагает Елизавета Гудзь, руководитель аналитической службы «НДВ-Недвижимость». По ее мнению, для районов, не обеспеченных станциями метро, с затрудненным движением пассажирских автобусов запуск МЦК окажет положительное влияние — стоимость вторичного жилья здесь вырастет. Однако резкого скачка ожидать не стоит — цена постепенно увеличивалась по мере строительства ветки. На рынок тех районов, где действует метрополитен, а общественный транспорт ходит без перебоев, сильного влияния открытие окружной дороги не окажет.



Такого же мнения придерживается Денис Бобков, руководитель аналитического центра компании ОПИН: «Новый вид транспорта эффективен не для всех территорий города. Им будут активнее пользоваться жители тех районов, где метро не было. В таких локациях можно прогнозировать увеличение стоимости квадратного метра в новостройках примерно на 10%».



Вместе с тем, в некоторых случаях появление транспортного кольца может оказать и… негативное влияние. Например, там, где линия легкого метро пройдет в непосредственной близости от жилых комплексов высокого класса. МЦК создаст дополнительный шум, увеличит трафик вблизи дома, испортит видовые характеристики. Цены на такие квартиры могут снизиться, полагают в «НДВ».



Сергей Нотин, директор по инвестициям компании «Сити-XXI век» прогнозировать не берется: «Любое улучшение транспортной ситуации хорошо сказывается на привлекательности жилой недвижимости. Однако пока трудно сказать, будут ли эти изменения столь существенными, чтобы заметно отразиться на ценах. В любом случае, МЦК улучшит потребительские свойства некоторых девелоперских проектов, что важно в борьбе за клиента».



Эксперты отмечают, что земельные участки вблизи МЦК наверняка подорожают. Застройщики будут планировать новые жилые комплексы и коммерческие объекты рядом со станциями кольца. Окупятся ли эти инвестиции?



Ориентир для квартир Круглые метры. Как повлияет МЦК на рынок недвижимости?



По данным городской мэрии, в районе прохождения МЦК подлежат реновации более 10 тыс. га территорий бывших промышленных зон. Многие из них в настоящее время заброшены и не используются по назначению. Чиновники надеются, что открытие кольца поможет оживить эти площадки. На первом этапе на торги выставят около 200 га земли. Общий объем планируемой застройки — около 750 тыс. кв. м, из них 300 тыс. кв. м — гостиницы, 250 тыс. — торговые площади и 200 тыс. — офисы. Речь идет как о создании транспортно-пересадочных узлов (ТПУ) на базе станций МЦК, так и о проектах комплексной застройки бывших промзон.



«В некоторых случаях открытие МЦК действительно повысит привлекательность и привлечет внимание инвесторов к прилегающим площадкам. Я говорю, прежде всего, о локациях с плохой транспортной доступностью, а также промышленных зонах, куда ранее не ходил общественный транспорт», — говорит Елизавета Гудзь. По ее мнению, возможно появление новых проектов вблизи станций. Представитель ОПИН соглашается, что заброшенные промзоны станут привлекательнее для инвестиций, но не только за счет запуска движения по кольцу: «Открытие новых станций поспособствует развитию улично-дорожной сети в районах. Будут, например, строиться подъездные дороги к транспортно-пересадочным узлам. В результате в целом улучшится доступность локаций».



«МЦК мало отразится на инвестиционной привлекательности большинства проектов, исключение составят лишь проекты реновации промзон, — рассуждает Владимир Богданюк. — На данный момент существует ряд проектов по соседству с МЦК, где планируется масштабная жилая застройка. Среди них — территории «Серп и Молот», «Грайвороново», «ЗИЛ», «Южный порт», «Силикатные улицы», «Коптево».



Торговля в плюсе



Специалисты считают, что благодаря МЦК получит развитие локальная коммерческая недвижимость, прежде всего торговая. Новые площади проектируются в составе ТПУ (на 27 из 31 станций), речь идет о строительстве в общей сложности 246 тыс. кв. м.



Эксперты ГК «ЭКООФИС» отмечают: «Железнодорожное кольцо повысит пешеходный и автомобильный трафик в районе новых станций. А это — одна из главных составляющих успешной работы торговых объектов. В среднесрочной перспективе в пешей доступности от станций могут появиться небольшие неформатные ТЦ. Прежде всего, в спальных районах на севере и северо-западе города, где сегодня нет аналогичных объектов. Например, рядом с остановками «Окружная», «Коптево», «Стрешнево», «Хорошево».



Действующие торговые центры и объекты стрит-ритейла ощутят позитивный эффект. По пути домой или на работу многие будут совершать покупки в магазинах, расположенных по соседству с железной дорогой или метро. «В нашем ТЦ «Подсолнухи» рядом с ТПУ «Бульвар Рокоссовского» мы ожидаем повышения трафика на 25%, — прогнозирует Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». — Рост посещаемости, в свою очередь, увеличит спрос на аренду площадей в таких объектах, в перспективе возможно и повышение ставок».



Что касается офисов, то, можно предположить, что новая железнодорожная магистраль поспособствует усилению тенденции децентрализации на столичном рынке, отмечают в консалтинговой компании CBRE. Спрос на офисную недвижимость вблизи кольца повысится. Впрочем, МЦК вряд ли спровоцирует масштабное строительство новых бизнес-центров.



А как у них?



Кроссрейл (Crossrail) — это 118-километровая железнодорожная линия в Лондоне, которая соединит графства Беркшир и Эссекс через аэропорт Хитроу и центр города. По информации BBC, на данный момент это самый большой строительный проект в Европе. После завершения строительства в 2018 г. Кроссрейл увеличит пропускную способность железнодорожных линий Лондона на 10% и обеспечит перемещение более 200 млн пассажиров в год. По данным JLL, рост цен на недвижимость, связанный со строительством Кроссрейл, составит от 6% до 19% в промежутке с 2012 г. до окончания проекта. В центральном Лондоне цены на жилье поднимутся на 30%.


0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных