Клубная жизнь в деловом здании

25 Февраля в 18:30 43 Арсений Журавлев

Дислокация в пределах Садового кольца необходима многим компаниям. До такого офиса удобно добираться сотрудникам. Кроме того, он является визитной карточкой организации. Однако в последнее время запросы арендаторов помещений в центре скорректировались: многие предпочитают приватность и минимум соседей. А значит, мода на клубность добралась и до офисного сегмента.

 
Классовые различия
 
Клубная жизнь в деловом здании

Деловой дом Domino
Стремление иметь как можно меньше соседей в мегаполисе вполне объяснимо, однако это очень дорогое удовольствие. Первым на запросы потребителей откликнулся рынок элитной жилой недвижимости, формирование которого пришлось на 1990-е гг. В Москве начали строить клубные дома для ограниченного числа жильцов, среди которых были Agalarov House на 34 квартиры, Copper House на 20 квартир и т.д.
 
Что касается рынка коммерческой недвижимости, то в течение долгого времени обрести приватный офис можно было, лишь арендовав особняк либо другое отдельно стоящее здание вроде бывшей купеческой усадьбы или поместья в старомосковских переулках. В частности, особняки, по словам Дмитрия Голева, руководителя департамента развития компании Welhome, любят снимать банки, российские инвестиционные компании, иностранные медийные холдинги, юридические организации и др. Эти структуры ценят престиж, обособленность, удобное расположение в центре.
 
Однако не всякому арендатору подходит особняк и тем более ветхая усадьба. Как уточняет Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, дело даже не в профиле, а в масштабе компании и корпоративной культуре. Так, крупной структуре требуются значительные нерабочие площади — зона отдыха, кухня, чилл-аут, кафе и прочее, которые иногда занимают 100–200 кв. м. Создавать все это в особняках не то что нерентабельно, а нереально. Здесь маленькая площадь и свои планировочные особенности.
 
«В большинстве случаев эти здания были жилыми, — объясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК „Лидер“. — Тот же популярный в офисах опен-спейс в особняке получить практически невозможно: планировка будет коридорной, как правило, с небольшими кабинетами. Неудобства в организацию пространства вносят и толстые несущие стены, в том числе внутренние».
 
Еще несколько существенных минусов отметила Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties: «Большинство исторических особняков нуждается в капитальном ремонте. Их в редком случае обслуживает профессиональная управляющая компания. Процесс реновации весьма дорогостоящий, требует соответствующих компетенций, опыта в реализации подобных проектов. Таких девелоперских компаний на рынке единицы».
 
Проблема состоит и в том, что из особняка крайне сложно сделать офисное здание класса А, предполагающее высокие потолки, скрытую проводку силовых и слаботочных сетей, систему централизованного кондиционирования и вентиляции. При этом, по словам Д. Голева, затраты на его реконструкцию в некоторых случаях достигают 3 тыс. долл./кв. м. А расходы на обслуживание квадрата в офисных особняках иногда выше, чем в современных бизнес-центрах, сопоставимых по классу и обустройству помещений.
 
Эффект «домино»
 
МНЕНИЕ
 
Клубная жизнь в деловом зданииАндрей Кирилкин, руководитель проектов оценки группы «ПСН» (Промсвязь-недвижимость):
 
«Принцип клубности базируется на четком разграничении зон. К примеру, на территории делового квартала Новоспасский Двор таким арендатором можно назвать компанию BBDO, занимающую особняк. Рядом расположена парковка, что, безусловно, выгодно для сотрудников и гостей организации. Еще один пример — БЦ «Альфа Арбат Центр», где помещения полностью заняты Россельхозбанком. Внизу компания разместила рядовых сотрудников, выше — топ-менджмент, а на последнем закрытом этаже находится VIP-зона».
Несмотря на наличие в столице вакантных офисных особняков (например, в базе предложений по аренде Welhome их более 170), на рынке начали предлагать иной формат недвижимости: комплексы отдельно стоящих зданий малой этажности, которые целиком занимают один-два (максимум четыре) арендатора, где удается сохранить клубную атмосферу.
 
К числу таких проектов относится деловой дом Domino (девелопер KR Properties) в Замоскворечье. Его реализация идет в рамках реновации территории, сдача под отделку запланирована на февраль 2013 г. Комплекс объединяет пять корпусов различной этажности (в том числе особняк XIX в.) совокупной площадью около 7,8 тыс./кв. м. Помимо полной замены инженерных коммуникаций в строениях, которые были возведены в 1950–1960-е гг., расширяют оконные проемы. Высота потолков достигает 4,2 м. Четыре корпуса будут соединены переходом, два — воздушной стеклянной галереей. На территории планируют открыть ресторан, террасы, чилл-аут. Объект имеет два независимых входа. Единственный минус — недостаток машино-мест: одно на каждые 250 кв. м площади.
 
Еще один интересный проект — комплекс «Юсупов двор» (Imagine Estate) на Садовой-Черногрязской улице, объединяющий шесть новых особняков (не реконструкция). В настоящее время он готов на 85%. Помещения сдают с отделкой. Площадь самого маленького строения («Санти») — 48 кв. м, большого («Вяземский») — 1,16 тыс. кв. м. Также проектом предусмотрены помещения под ритейл. Паркинг рассчитан на 45 машино-мест.
 
В бизнес-квартале Атмосфера (Sminex) на Сущевской улице в аренду предлагают и особняки, и офисные таунхаусы. Здесь 13 зданий, занимающих 20,7 тыс. кв. м (примерно 18 тыс. кв. м отдано под офисы). В частности, площадь двухэтажного особняка с мансардой составляет 1,3 тыс. кв. м, таунхаусов — от 288 до 786 кв. м. В проекте предлагают и стандартные офисы — помещения площадью 131 кв. м. Парковки — одно машино-место на каждые 140 квадратов. «Малоэтажность, кулуарность и элегантность, а также забота о создании комфортного рабочего пространства демонстрирует прогрессивность мышления обладателя подобной недвижимости», — уверены создатели проекта.
 
Сколько стоит приватность?
 
3 тыс. долл./кв. м могут составить затраты на реконструкцию особняков.
Еще не сданные в эксплуатацию клубные офисы по уровню арендных ставок успешно конкурируют со знаковыми бизнес-центрами Москвы («Белая площадь», «Дукат Плейс III», «Метрополис» и др.). Заявленные ставки в Domino несколько выше, чем в «Белой площади», а средние расценки в «Юсуповом дворе» не ниже, чем в «Дукат Плейс III» (см. таблицу).
 
Возможно, играет роль эффект новизны — рынок любит свежие проекты. И в то же время многие понимают: эти объекты могут стать и последними новыми офисами в Центральном административном округе, ведь в прошлом году введен запрет на офисное строительство в пределах Третьего транспортного кольца.
 
Эксперты делают вывод, что будущее за редевелопментом. За счет перестройки старых зданий (бывших фабрик, офисных центров класса С и пр.) Москва сможет получать новые коммерческие площади и скорее всего именно клубные, ведь крупных неосвоенных территорий (вроде промзоны «ЗИЛ») осталось крайне мало.
 
При этом старые особняки тоже не уйдут в прошлое. Во-первых, они все равно будут пользоваться спросом хотя бы по причине дефицита офисных площадей. Во-вторых, у них есть свой потребитель — преимущественно небольшие по размеру компании. К тому же, по информации Андрея Кирилкина, руководителя проектов оценки группы «ПСН» (Промсвязьнедвижимость), много офисных особняков перешло к банкам по кредитам, и сейчас они активно ищут инвесторов или занимаются реконструкцией самостоятельно.
 
Сравнение клубных офисов со знаковыми бизнес-центрами Москвы
Название объекта
Общая площадь, тыс. кв. м
Класс
Район
Ставка, долл./кв. м/год
Знаковые БЦ Москвы
«Белая площадь»
73,9
А+
Беговой
От 880
«Дукат Плейс III»
33,0
А
Тверской
От 1031
«Метрополис»
325,0
А
Войковский
От 500
Клубные офисы
Domino
7,8
А
Замоскворецкий
От 950
«Атмосфера»
18,7
А
Тверской
От 680 до 1100
«Юсупов двор»
8,4
А
Басманный
От 830 до 2500
Данные из открытых источников (сайты брокерских агентств и девелоперских компаний)
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных