Клубная жизнь в деловом здании

 

Классовые различия

 

Стремление иметь как можно меньше соседей в мегаполисе вполне объяснимо, однако это очень дорогое удовольствие. Первым на запросы потребителей откликнулся рынок элитной жилой недвижимости, формирование которого пришлось на 1990-е гг. В Москве начали строить клубные дома для ограниченного числа жильцов, среди которых были Agalarov House на 34 квартиры, Copper House на 20 квартир и т.д.

 

Что касается рынка коммерческой недвижимости, то в течение долгого времени обрести приватный офис можно было, лишь арендовав особняк либо другое отдельно стоящее здание вроде бывшей купеческой усадьбы или поместья в старомосковских переулках. В частности, особняки, по словам Дмитрия Голева, руководителя департамента развития компании Welhome, любят снимать банки, российские инвестиционные компании, иностранные медийные холдинги, юридические организации и др. Эти структуры ценят престиж, обособленность, удобное расположение в центре.

 

Однако не всякому арендатору подходит особняк и тем более ветхая усадьба. Как уточняет Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG, дело даже не в профиле, а в масштабе компании и корпоративной культуре. Так, крупной структуре требуются значительные нерабочие площади — зона отдыха, кухня, чилл-аут, кафе и прочее, которые иногда занимают 100–200 кв. м. Создавать все это в особняках не то что нерентабельно, а нереально. Здесь маленькая площадь и свои планировочные особенности.

 

«В большинстве случаев эти здания были жилыми, — объясняет Григорий Алтухов, советник президента ФСК „Лидер“. — Тот же популярный в офисах опен-спейс в особняке получить практически невозможно: планировка будет коридорной, как правило, с небольшими кабинетами. Неудобства в организацию пространства вносят и толстые несущие стены, в том числе внутренние».

 

Еще несколько существенных минусов отметила Анна Двуреченская, коммерческий директор KR Properties: «Большинство исторических особняков нуждается в капитальном ремонте. Их в редком случае обслуживает профессиональная управляющая компания. Процесс реновации весьма дорогостоящий, требует соответствующих компетенций, опыта в реализации подобных проектов. Таких девелоперских компаний на рынке единицы».

 

Проблема состоит и в том, что из особняка крайне сложно сделать офисное здание класса А, предполагающее высокие потолки, скрытую проводку силовых и слаботочных сетей, систему централизованного кондиционирования и вентиляции. При этом, по словам Д. Голева, затраты на его реконструкцию в некоторых случаях достигают 3 тыс. долл./кв. м. А расходы на обслуживание квадрата в офисных особняках иногда выше, чем в современных бизнес-центрах, сопоставимых по классу и обустройству помещений.

 

Эффект «домино»

 

Несмотря на наличие в столице вакантных офисных особняков (например, в базе предложений по аренде Welhome их более 170), на рынке начали предлагать иной формат недвижимости: комплексы отдельно стоящих зданий малой этажности, которые целиком занимают один-два (максимум четыре) арендатора, где удается сохранить клубную атмосферу.

 

К числу таких проектов относится деловой дом Domino (девелопер KR Properties) в Замоскворечье. Его реализация идет в рамках реновации территории, сдача под отделку запланирована на февраль 2013 г. Комплекс объединяет пять корпусов различной этажности (в том числе особняк XIX в.) совокупной площадью около 7,8 тыс./кв. м. Помимо полной замены инженерных коммуникаций в строениях, которые были возведены в 1950–1960-е гг., расширяют оконные проемы. Высота потолков достигает 4,2 м. Четыре корпуса будут соединены переходом, два — воздушной стеклянной галереей. На территории планируют открыть ресторан, террасы, чилл-аут. Объект имеет два независимых входа. Единственный минус — недостаток машино-мест: одно на каждые 250 кв. м площади.

 

Еще один интересный проект — комплекс «Юсупов двор» (Imagine Estate) на Садовой-Черногрязской улице, объединяющий шесть новых особняков (не реконструкция). В настоящее время он готов на 85%. Помещения сдают с отделкой. Площадь самого маленького строения («Санти») — 48 кв. м, большого («Вяземский») — 1,16 тыс. кв. м. Также проектом предусмотрены помещения под ритейл. Паркинг рассчитан на 45 машино-мест.

 

В бизнес-квартале Атмосфера (Sminex) на Сущевской улице в аренду предлагают и особняки, и офисные таунхаусы. Здесь 13 зданий, занимающих 20,7 тыс. кв. м (примерно 18 тыс. кв. м отдано под офисы). В частности, площадь двухэтажного особняка с мансардой составляет 1,3 тыс. кв. м, таунхаусов — от 288 до 786 кв. м. В проекте предлагают и стандартные офисы — помещения площадью 131 кв. м. Парковки — одно машино-место на каждые 140 квадратов. «Малоэтажность, кулуарность и элегантность, а также забота о создании комфортного рабочего пространства демонстрирует прогрессивность мышления обладателя подобной недвижимости», — уверены создатели проекта.

 

Сколько стоит приватность?

 

Еще не сданные в эксплуатацию клубные офисы по уровню арендных ставок успешно конкурируют со знаковыми бизнес-центрами Москвы («Белая площадь», «Дукат Плейс III», «Метрополис» и др.). Заявленные ставки в Domino несколько выше, чем в «Белой площади», а средние расценки в «Юсуповом дворе» не ниже, чем в «Дукат Плейс III» (см. таблицу).

 

Возможно, играет роль эффект новизны — рынок любит свежие проекты. И в то же время многие понимают: эти объекты могут стать и последними новыми офисами в Центральном административном округе, ведь в прошлом году введен запрет на офисное строительство в пределах Третьего транспортного кольца.

 

Эксперты делают вывод, что будущее за редевелопментом. За счет перестройки старых зданий (бывших фабрик, офисных центров класса С и пр.) Москва сможет получать новые коммерческие площади и скорее всего именно клубные, ведь крупных неосвоенных территорий (вроде промзоны «ЗИЛ») осталось крайне мало.

 

При этом старые особняки тоже не уйдут в прошлое. Во-первых, они все равно будут пользоваться спросом хотя бы по причине дефицита офисных площадей. Во-вторых, у них есть свой потребитель — преимущественно небольшие по размеру компании. К тому же, по информации Андрея Кирилкина, руководителя проектов оценки группы «ПСН» (Промсвязьнедвижимость), много офисных особняков перешло к банкам по кредитам, и сейчас они активно ищут инвесторов или занимаются реконструкцией самостоятельно.

 

Данные из открытых источников (сайты брокерских агентств и девелоперских компаний)