Как правильно эксплуатировать торговый объект?

 

Управлять — не строить

 

Даже небольшой ТЦ — сложный организм, где должны присутствовать десятки современных технических устройств, объединенных между собой и подчиненных единому управлению. И если в необходимости таких опций, как электроснабжение или кондицио­нирование, собственники не сомневаются, то в привлечении профессиональной обслуживающей организации некоторые не хотят видеть надобность. И совершенно напрасно. Сотрудничество с FM-операторами во время строительства поможет избежать многих ошибок, исправление которых в будущем, как правило, обходится весьма дорого.

 

На этапе проектирования эксплуатирующую компанию рекомендуется привлекать для подбора инженерного оборудования. На стадии подготовки объекта к запуску — для получения рекомендаций по схемам управления системами. Не будет лишним выслушать советы и указания профессионалов относительно оформления документов при сдаче объекта приемочной комиссии, а также привлечь их к сопровождению строительно-монтажных, пусконаладочных работ.

 

Конечно, на этапе эксплуатации объекта девелопер может создать собственную структуру. Однако не стоит забывать: процесс технического управления требует специальных навыков и квалифицированных сотрудников. А кадры в этой отрасли в большом дефиците. Специализированная компания подберет их с гораздо большей долей вероятности, чем собственник. Привлечение профессионалов позволит эффективно управлять инфраструктурой объекта, а самое главное — сконцентрироваться на собственном бизнесе, не отвлекаясь на содержание микробизнеса и контроль над ним. Все эти меры в совокупности позволят сохранить и увеличить стоимость недвижимости как инвестиционного актива.

 

Экономный режим

 

В процессе эксплуатации здания крайне важно бесперебойное функционирование всех инженерных систем. Но не менее значителен и такой аспект, как экономия энергоресурсов, особенно в условиях постоянного роста стоимости. Сторонний FM-оператор обладает рядом технических и организационных навыков для применения целевой программы минимизации расходов. Это касается тепло-, электро-, водоснабжения и других систем.

 

На практике нередко выясняется: некоторые опции работают не совсем эффективно — например, кондиционирование и вентиляция могут функционировать круглосуточно, в то время как объект в ночные часы закрыт для посетителей. Если ввести определенный алгоритм включения и отключения систем, это повлечет снижение энергопотребления. Конечно, точный процент уменьшения расходов назвать сложно, однако в общем объеме даже небольшая экономия дает результат.

 

То же самое можно сказать и о теплосбережении. Нагревательные приборы — будь то обычные радиаторы с регулировочными головками или фанкойлы с пультом управления — дают арендаторам возможность устанавливать температуру и, соответственно, тепло-, электропотребление. Если в здании нет системы диспетчеризации и опций, чтобы регулировать эти параметры удаленно, управляющая компания может экономить только в местах общего пользования. Но и это немало.

 

В современных магазинах входные группы проектируются таким образом, чтобы свести к минимуму потери тепла, даже в тех случаях, когда идет непрерывный поток посетителей. Как вариант, можно установить радиусные двери («карусель»), которые не только позволят оптимизировать затраты на отопление, но и привлекут внимание покупателей. Более привычные раздвижные конструкции тоже обустраивают так, чтобы теплопотери уменьшились — например, с помощью нескольких контуров (два, реже три).

 

Кроме того, для минимизации теплопотерь техническая служба может предложить алгоритм работы с жестким контролем. Например, в определенное время (скажем, с 23:00 до 08:00), когда поток посетителей сокращается, двери блокируются, оставляют только один проход. Это позволяет сэкономить не только тепло, но и электроэнергию.

 

Стоит отметить, что организация входных групп — прерогатива собственника. Эксплуатирующая компания может только рекомендовать и консультировать, но не диктовать условия.

 

В вопросе оптимизации затрат также очень важно, чтобы сам собственник поддерживал вводимые меры. Например, если арендаторы не обеспечены приборами учета, просчитать экономию (а также понять, где идет перерасход) будет сложно.

 

При этом важно помнить: в стремлении сэкономить на эксплуатационных расходах не стоит перегибать палку, ведь торговый комплекс работает для посетителей, для которых комфорт при посещении супермаркета — часть положительного имиджа объекта.

 

MD Facility Management