Изнанка историзма. Особняки Северной столицы

Своей красотой и стройностью особняки Санкт-Петербурга, как по линейке выстроенные вдоль каналов и улиц, способны вызвать самые восторженные эмоции. Однако любой практик рынка недвижимости скажет, что они являются довольно неоднозначным продуктом, частью очень сложной и разнородной среды с точки зрения как реализации, так и эксплуатации.

Новая роль

В усадьбах, дворцах, особняках центральной части Северной столицы находятся музеи, дома культуры, кинотеатры, гостиницы, офисные центры, магазины. Так, в здании Юсуповского дворца долгие годы располагается Дворец культуры работников просвещения, а особняк князя Лобанова-Ростовцева — теперь один из лучших в городе отелей Four Seasons Hotel Lion Palace St. Petersburg. В знаменитом Фонтанном доме, точнее дворце Шереметева на Фонтанке, разместился Музей музыкальных инструментов. Часть этого здания, включающая в себя множество флигелей, стала театром. Здесь же расположен и музей-квартира Анны Ахматовой: поэтесса прожила в Фонтанном доме более 30 лет. После войны дворец сдавался в аренду НИИ Арктики и Антарктики. Судьба этого красивейшего здания сложилась причудливо: заказчик проекта граф Шереметев практически не пользовался своим домом.

Чем ценнее здание с точки зрения истории и архитектуры, тем больше вероятность, что оно избежало приватизации, и, следовательно, собственником его является город, площади можно снимать как целиком, так и частями. Владелец права аренды всего здания может использовать его самостоятельно, сдавать на длительный срок (чаще для офисов) или в краткосрочную аренду (например, для проведения мероприятий).

В перестроечные годы вопрос, стоит ли иметь в собственности или в качестве арендованного помещения исторический особняк, сочли бы странным. Центр города и его объекты считались непререкаемой ценностью. Сейчас все не так однозначно. Возможность расположиться в историческом здании оценит критически любой бизнесмен, и не без основания. Для организации торговли подойдут только площади на первых этажах центральных улиц, и такие помещения востребованны. Свежий пример — один из домов на Невском проспекте, принадлежавший когда-то купцу Панину, много раз менявший владельцев и значительно перестроенный, надстроенный, а также увеличивший площади за счет флигеля (долгое время там располагался кинотеатр «Паризиана»). Сейчас у объекта другое назначение, на двух его этажах расположился магазин H&M.

Все относительно

Что касается офисов, то здесь свои нюансы. Объекты с удачным местоположением и хорошей транспортной доступностью ценятся всегда, но даже у них есть минусы, ведь у любого старого здания ограниченная функциональность. В первую очередь это большие парадные интерьеры: классический вестибюль с колоннами и лепниной может занять значительную часть арендуемой площади, а использоваться практически не будет. Оформить площади в формате open space во дворцах и особняках невозможно, да и обычная кабинетная система организуется с трудом. Паркингов нет, как нет и современных систем кондиционирования, вентиляции. Многие из исторических зданий испытывают дефицит электрических мощностей.

Сам факт доминирования аренды в данном сегменте, да еще и нередко с жесткими ограничениями охранного характера существенно сокращает рыночный оборот таких объектов, говорит Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

При этом стоимость аренды в историческом особняке и в современном офисном центре сравнивать некорректно: слишком разнородны эти объекты по качеству и состоянию, считают эксперты. Но общее мнение таково, что в современных БЦ класса А ставка аренды будет примерно на 10% выше, чем в особняке, даже при их равноценном положении на карте города.

Об исторических объектах вообще трудно говорить в целом и делать сравнения. Многое определяется степенью износа здания, она может быть разной в зависимости от эксплуатации, давности проведения ремонтных, реставрационных работ или реконструкции. Есть объекты, которые находятся практически в идеальном состоянии, а есть почти аварийные.

Кризис жанра?

По мнению Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, именно высокая степень износа является причиной того, что особняки сегодня не находят своего места в активном рыночном обороте. Кроме того, далеко не многие из них могут быть приспособлены под современное использование. Сложности возникают и с получением разрешения на изменение функционального назначения объекта. «Известны случаи, когда инвесторы — собственники исторических зданий, упершись в административный барьер, были вынуждены прекратить реализацию запланированных проектов», — говорит О. Шарыгина.

Андрей Макаров, управляющий парт­нер БЦ «Сова», напоминает о другой категории объектов, которые также являются частью исторической городской среды, но не имеют архитектурной ценности. Они ждут своего покупателя, но не находят — слишком высокими будут расходы на доведение здания даже до среднего уровня комфортности. Поэтому многие из них сдают по невысоким ценам — например, молодежи под творческие кластеры.

Кризис добавил в эту пеструю картину новые краски, причем не слишком радужные. Фирмы, являющиеся собственниками зданий в историческом центре, оказались в разном положении. Как объясняют в NAI Becar, одни компании выставляют свои объекты по завышенной стоимости, другие — по необычно заниженной. Так, здание кинотеатра «Кристалл-Палас» на Невском проспекте, имевшее сложную историю перестроений и принадлежавшее когда-то дворянке Марии Воейковой, в I квартале 2015 г. было реализовано по цене 1,8 тыс. долл./кв. м. Подобные сделки демонстрируют, что собственники, реализовавшие эти активы, были движимы острой потребностью в денежных средствах, говорит О. Шарыгина. В общем объеме предложение качественных объектов в последнее время не увеличилось, добавляет эксперт.

По наблюдению специалистов компании Knight Frank, кризис проявляется и в том, что некоторые инвесторы, планировавшие развитие исторических дворцов и особняков, в последнее время приняли решение об отсрочке выполнения своих планов или вообще изменили их и теперь ищут инвесторов. Срок экспозиции на рынке таких сложных и уникальных проектов прогнозировать крайне сложно, поиск покупателя может затянуться на годы.

Однако все описанные сложности не говорят о бесперспективности исторической недвижимости с точки зрения ее практической ценности. Во-первых, в центре города нет площадок для возведения новых объектов. А во-вторых, в бизнес-среде всегда находятся люди, которые уважают флер истории, усматривают в нем ценную составляющую и даже находят средства на достойное содержание, а иногда и реставрацию старых объектов.