Фитнес требует средств. Спортивный интерес

25 Июля в 16:30 123 Надежда Двоскина
Фитнес требует средств. Спортивный интерес
 

Фитнес требует средств. Спортивный интерес

 
МНЕНИЕ
 
Фитнес требует средств. Спортивный интересАлла Тигнер, коммерческий директор комплекса управления недвижимостью группы ПСН:
 
«Целевой аудиторией фитнес-центров изначально являются клиенты с уровнем дохода выше среднего. География их проживания — один из главных факторов для размещения спортивных объектов. Тем не менее при проникновении фитнес-культуры в массы и появлении спроса на более демократичный и экономичный формат диапазон площадок становится шире — и тогда возможность фитнес-досуга получают также жители спальных районов».
 

Фитнес требует средств. Спортивный интерес

ФОТО КОМПАНИИ PRIDEX
 

Фитнес требует средств. Спортивный интерес

ФОТО КОМПАНИИ PRIDEX
 

Фитнес требует средств. Спортивный интерес

 

Фитнес требует средств. Спортивный интерес

 
МНЕНИЕ
 
Фитнес требует средств. Спортивный интересДмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:
 
«Если задача девелопера — создать проект, где на спорт возлагаются функции продающей фишки, а обслуживание инфраструктуры впоследствии ложится на плечи жильцов, то наполнение инфраструктуры фитнес-клуба осуществляется по принципу универсальности: бассейн, тренажерный зал, сауна. Когда застройщик намерен получить доход от спортивного объекта, он ориентируется на профессиональных якорных арендаторов».
 

Фитнес требует средств. Спортивный интерес

ФОТО КОМПАНИИ PRIDEX
Помещения, используемые под спортивные центры, танцевальные клубы, студии йоги и прочее, имеют одну существенную особенность: вложения в их строительство значительны, а перепрофилирование в случае форс-мажора в бизнесе проблематично. Фитнес-объекты —что это: выгода или обуза?
 
 
Выбор ограничен
 
При открытии спортивных клубов вопрос удачного расположения является ключевым: именно от него зависит людской поток, а значит, и востребованность услуг. В настоящее время выделяется несколько основных тенденций в решении этой задачи: расположение залов в спальных районах, деловых зонах, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексах (ТРК и МФК).
 
Клубы, разместившиеся в жилых комплексах, ориентированы на местную аудиторию. «Арендаторы считают, что клиентам удобнее посещать спортзал ближе к дому, — говорит Андрей Кугий, коммерческий директор TEKTA GROUP. — К тому же в центре свободных помещений почти не осталось, да и стоимость аренды высока».
 
Многие предпочитают заниматься спортом, не удаляясь от офиса, — в обеденный перерыв, до или после работы. «При выборе места оператору логичнее ориентироваться на сложившиеся и формирующиеся районы деловой активности, — замечает Денис Трущенко, управляющий партнер компании Bluestone Group. — В зависимости от формата заведения это могут быть как зоны вблизи качественных бизнес-центров, так и участки с обилием административных и производственных зданий».
 
Интересно, что в деловых кварталах хорошо работает «обратная связь». Так, на территории ДК «Новоспасский Двор» открыт фитнес-клуб Enjoy, который помимо сотрудников офисов привлекает также жителей района.
 
Совершенно иная ситуация сложилась в сегменте ТРК. Казалось бы, постоянный поток посетителей — прекрасная приманка для спортивных арендаторов. Тем не менее девелоперы не спешат выделять площади под клуб или студию танцев. «При проектировании ТРК такие помещения предусматривают редко в связи с низкой коммерческой составляющей бизнеса», — говорит Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Примеры действительно можно пересчитать по пальцам — торговые центры «Атриум», «Бум», «Вертикаль». Формат больше распространен в МФК, в состав которых входят бизнес-центры.
 
 
Особые условия
 
Требования к размеру залов, высоте потолков, инженерному обеспечению зависят от статуса клуба. «Крупные сетевые компании рассматривают площади 2–3 тыс. кв. м, с бассейном не менее 25 м, — рассказывает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. — Танцевальным клубам требуются помещения до 500 кв. м. При этом все операторы обычно ориентированы на open space, потолки не менее 3,5 м, а лучше — 4–5 м». На рынке также существует формат небольших клубов (300–500 кв. м), где есть тренажерный зал, комнаты для занятий аэробикой и йогой, возможно, солярий, сауна, хаммам.
 
Существуют и другие требования: в частности, шаг колонн между несущими конструкциями должен быть не менее 5 м. «В этом случае зал не кажется тесным и неудобным», — поясняет А. Кугий. Не менее важно наличие достаточного количества санузлов, душевых кабин, мощной вентиляционной системы, шумоизоляции.
 
Если говорить об МФК, то в таких проектах, как правило, сразу предусматривают помещения под спортивные клубы и бассейны. В момент покупки или аренды фитнес-оператором площади обычно находятся в состоянии shell & core.
 
Отдельного внимания заслуживают подвалы, цоколи и площади на первых этажах, которые нередко занимают в спортивных целях несетевые клубы. «Их сложно переоборудовать крупному оператору — тут невысокие потолки и сделана нарезка площади», — комментирует М. Кондакова.
 
Ситуацию с перепрофилированием уточняет Е. Борзова: «Использовать помещение в панельных домах под спортивные клубы и танцевальные студии крайне неудобно. В монолитных зданиях такая практика существует: площадь легко перепланировать в соответствии с задуманной концепцией — можно сделать необходимое количество залов, душевых, раздевалок. Высокие потолки позволяют выполнить качественную шумоизоляцию».
 
К СВЕДЕНИЮ
Расчет загрузки спортклубов в некоторых крупных сетях строится по принципу «один держатель карты на 1 кв. м площади». Если у спортклуба 4 тыс. кв. м, то контракт должен быть заключен с 4 тыс. человек. Эта задача ставится перед отделом продаж.
 
 
Дорогая начинка
 
Вложения в фитнес-клубы значительно превышают инвестиции в другие коммерческие площади. «Стоимость реализации fit-out проекта премиального фитнес-клуба (проектирование, строительство, инженерное оснащение интерьера) составляет около 1,5 тыс. долл./кв. м, что примерно на 30% больше средних показателей в аналогичных зданиях офисного сегмента», — говорит Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRIDEX.
 
Смета значительно увеличивается за счет приобретения и монтажа инфраструктурных объектов: бассейна, хаммама, сауны и др. Так, одно устройство «душ впечатлений» обойдется в 700 тыс. руб., включая покупку и установку. Подводка инженерных сетей также требует дополнительных расходов. Не стоит забывать и о дизайне. «Интерьеры фитнес-клубов предполагают использование дорогостоящих износостойких материалов: керамогранита, мозаик, специальных напольных покрытий и пр., — конкретизирует С. Кудрявцев. — В среднем при равной площади и инфраструктуре только за счет использования отделочных материалов разного стоимостного диапазона цены проекта интерьера спортивного объекта могут разниться на 15–20%». По расчетам эксперта, инвестиции в fit-out проект премиального фитнес-клуба составляют около 5,5 млн долл.
 
Средние ставки аренды для фитнес-клубов находятся в диапазоне от 250 до 350 долл./кв. м/год. В сегменте танцевальных студий и спортивных школ эти показатели уже достигают 500 долл. за квадрат, так как площадь помещений невысока.
 
Стоимость fit-out проектов фитнес-клубов
Тип объекта
Площадка
Спортивная инфраструктура
Стоимость



1 кв. м, долл.*
Премиум-класс
МФК класса А, современные ЖК, исторические здания в ЦАО, отдельно стоящие объекты
Бассейн, банный комплекс, «душ впечатлений», комплекс тренажерных залов, комнаты для групповых занятий, теннисный корт, игровой зал, спа- салон, кафетерий и пр.
1400–1600
Фитнес-клуб с бассейном
МФК класса В, современные ЖК, отдельно стоящие здания, реконструированные спортивные комплексы советской постройки
Бассейн, банный комплекс, тренажерные залы, комнаты для групповых занятий, теннисный корт, многофункциональный игровой зал, спа-салон, кафетерий и пр.
1200–1300
Фитнес-клуб без бассейна
Торговые и офисные центры, отдельно стоящие здания, реконструированные спортивные комплексы советской постройки, первые этажи жилых зданий
Комплекс тренажерных залов, помещения для групповых занятий, теннисный корт, многофункциональный игровой зал
500–700
* Учитывается: проектирование, отделка, инженерное оснащение интерьеров, но не стоимость спортивного инвентаря (тренажеры, игровые снаряды и т.д.).
Источник: PRIDEX
 
0 0
Cтатьи по теме:
Сэкономьте свое время!

Подпишитесь на еженедельную новостную рассылку и получайте самые важные новости недвижимости за прошедшую неделю от экспертов рынка

Комментарии:

К сожалению, ни одного комментария не найдено.

Советуем почитать:
Раз в неделю мы отправляем дайджест с самыми популярными статьями.

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных