Фитнес требует средств. Спортивный интерес

Помещения, используемые под спортивные центры, танцевальные клубы, студии йоги и прочее, имеют одну существенную особенность: вложения в их строительство значительны, а перепрофилирование в случае форс-мажора в бизнесе проблематично. Фитнес-объекты —что это: выгода или обуза?

 

 

Выбор ограничен

 

При открытии спортивных клубов вопрос удачного расположения является ключевым: именно от него зависит людской поток, а значит, и востребованность услуг. В настоящее время выделяется несколько основных тенденций в решении этой задачи: расположение залов в спальных районах, деловых зонах, торгово-развлекательных и многофункциональных комплексах (ТРК и МФК).

 

Клубы, разместившиеся в жилых комплексах, ориентированы на местную аудиторию. «Арендаторы считают, что клиентам удобнее посещать спортзал ближе к дому, — говорит Андрей Кугий, коммерческий директор TEKTA GROUP. — К тому же в центре свободных помещений почти не осталось, да и стоимость аренды высока».

 

Многие предпочитают заниматься спортом, не удаляясь от офиса, — в обеденный перерыв, до или после работы. «При выборе места оператору логичнее ориентироваться на сложившиеся и формирующиеся районы деловой активности, — замечает Денис Трущенко, управляющий партнер компании Bluestone Group. — В зависимости от формата заведения это могут быть как зоны вблизи качественных бизнес-центров, так и участки с обилием административных и производственных зданий».

 

Интересно, что в деловых кварталах хорошо работает «обратная связь». Так, на территории ДК «Новоспасский Двор» открыт фитнес-клуб Enjoy, который помимо сотрудников офисов привлекает также жителей района.

 

Совершенно иная ситуация сложилась в сегменте ТРК. Казалось бы, постоянный поток посетителей — прекрасная приманка для спортивных арендаторов. Тем не менее девелоперы не спешат выделять площади под клуб или студию танцев. «При проектировании ТРК такие помещения предусматривают редко в связи с низкой коммерческой составляющей бизнеса», — говорит Евгения Борзова, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Примеры действительно можно пересчитать по пальцам — торговые центры «Атриум», «Бум», «Вертикаль». Формат больше распространен в МФК, в состав которых входят бизнес-центры.

 

 

Особые условия

 

Требования к размеру залов, высоте потолков, инженерному обеспечению зависят от статуса клуба. «Крупные сетевые компании рассматривают площади 2–3 тыс. кв. м, с бассейном не менее 25 м, — рассказывает Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. — Танцевальным клубам требуются помещения до 500 кв. м. При этом все операторы обычно ориентированы на open space, потолки не менее 3,5 м, а лучше — 4–5 м». На рынке также существует формат небольших клубов (300–500 кв. м), где есть тренажерный зал, комнаты для занятий аэробикой и йогой, возможно, солярий, сауна, хаммам.

 

Существуют и другие требования: в частности, шаг колонн между несущими конструкциями должен быть не менее 5 м. «В этом случае зал не кажется тесным и неудобным», — поясняет А. Кугий. Не менее важно наличие достаточного количества санузлов, душевых кабин, мощной вентиляционной системы, шумоизоляции.

 

Если говорить об МФК, то в таких проектах, как правило, сразу предусматривают помещения под спортивные клубы и бассейны. В момент покупки или аренды фитнес-оператором площади обычно находятся в состоянии shell & core.

 

Отдельного внимания заслуживают подвалы, цоколи и площади на первых этажах, которые нередко занимают в спортивных целях несетевые клубы. «Их сложно переоборудовать крупному оператору — тут невысокие потолки и сделана нарезка площади», — комментирует М. Кондакова.

 

Ситуацию с перепрофилированием уточняет Е. Борзова: «Использовать помещение в панельных домах под спортивные клубы и танцевальные студии крайне неудобно. В монолитных зданиях такая практика существует: площадь легко перепланировать в соответствии с задуманной концепцией — можно сделать необходимое количество залов, душевых, раздевалок. Высокие потолки позволяют выполнить качественную шумоизоляцию».

 

 

 

Дорогая начинка

 

Вложения в фитнес-клубы значительно превышают инвестиции в другие коммерческие площади. «Стоимость реализации fit-out проекта премиального фитнес-клуба (проектирование, строительство, инженерное оснащение интерьера) составляет около 1,5 тыс. долл./кв. м, что примерно на 30% больше средних показателей в аналогичных зданиях офисного сегмента», — говорит Сергей Кудрявцев, управляющий партнер PRIDEX.

 

Смета значительно увеличивается за счет приобретения и монтажа инфраструктурных объектов: бассейна, хаммама, сауны и др. Так, одно устройство «душ впечатлений» обойдется в 700 тыс. руб., включая покупку и установку. Подводка инженерных сетей также требует дополнительных расходов. Не стоит забывать и о дизайне. «Интерьеры фитнес-клубов предполагают использование дорогостоящих износостойких материалов: керамогранита, мозаик, специальных напольных покрытий и пр., — конкретизирует С. Кудрявцев. — В среднем при равной площади и инфраструктуре только за счет использования отделочных материалов разного стоимостного диапазона цены проекта интерьера спортивного объекта могут разниться на 15–20%». По расчетам эксперта, инвестиции в fit-out проект премиального фитнес-клуба составляют около 5,5 млн долл.

 

Средние ставки аренды для фитнес-клубов находятся в диапазоне от 250 до 350 долл./кв. м/год. В сегменте танцевальных студий и спортивных школ эти показатели уже достигают 500 долл. за квадрат, так как площадь помещений невысока.

 

* Учитывается: проектирование, отделка, инженерное оснащение интерьеров, но не стоимость спортивного инвентаря (тренажеры, игровые снаряды и т.д.).

Источник: PRIDEX