Домодедово: под крылом самолета

 

К тому же неудобства в Домодедово компенсируются развитой инфраструктурой. Здесь открыто несколько ТЦ — «Престиж», «Форус», «Домос», есть ТРЦ «Каширский», гипермаркет «Карусель». Уже в посткризисный период появился ТРЦ «Торговый Квартал», помимо магазинов в нем расположены кинотеатр, фитнес-клуб, детский развлекательный центр, рестораны и кафе. Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group, рассказывает, что площади сдавались по очень высоким для Подмосковья ставкам, так как интерес к городу со стороны ритейлеров достаточно высок, а современных объектов в нем нет. До недавнего времени платежеспособный спрос населения не был удовлетворен, поскольку отсутствовало широкое ассортиментное предложение товаров и услуг. Большинство торговых объектов в городе — это старые здания небольшой площади. Поэтому в среднесрочной перспективе, как считает эксперт, можно ожидать появления еще одного современного ТЦ.

 

В Домодедово действуют несколько предприятий, среди которых кирпичный завод в микрорайоне Белые Столбы, ЗАО «Домодедовский завод ЖБИ», машиностроительный завод «Кондиционер», мебельная фабрика, несколько логистических центров. Одним словом, население рабочими местами обеспечено. То же самое можно сказать об объектах социальной и образовательной инфраструктуры. В городе находятся Московский гуманитарный институт, представительство московского машиностроительного университета (МГТУ МАМИ), филиалы РГГУ и РосНОУ. Есть музыкальные и художественные школы, четыре дома культуры, дворец культуры «Мир». Одна из местных достопримечательностей — Государственный фонд кинофильмов РФ. Главная же фишка пока только в проекте: как известно, на юге Домодедово в 2020–2021 г. запланировано открытие парка «Россия». На масштабной территории разместятся уменьшенные копии всех знаковых мест нашей страны, которыми смогут любоваться пассажиры самолетов, идущих на посадку в местном аэропорту. Будут созданы также зоны отдыха, спортивные сооружения, коммерческие объекты и др.

 

Сегодня основным преимуществом города является относительно близкое расположение к Москве — 37 км от центра. Из столицы добраться сюда можно на маршрутном такси, автобусе, а также по железной дороге. С Павелецкого вокзала на электричке ехать 50 мин. Домодедово имеет хороший потенциал с точки зрения транспортной доступности за счет расположения вблизи аэропорта и крупных магистралей. У города есть хорошо налаженное железнодорожное сообщение с Москвой. На данный момент практически закончилась реконструкция одного из участков трассы М-4, строится платный высокоскоростной дублер шоссе, что также является безусловным плюсом.

 

 

И хрущевки, и дачи

 

Вторичного жилья в Домодедово мало. Встречаются ветхие двухэтажки, хрущевки, 9–10-этажные панельные строения 80-х гг., а также частный сектор и дачи. Наиболее активно застройка велась в 90-е гг. В это время появились дома высотой 12–17 этажей. В середине нулевых к территории Домодедово были присоединены несколько микрорайонов: Авиационный, Дружба, Белые Столбы, где также велось новое строительство. Как рассказала журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп», на текущий момент вторичный рынок города включает в себя около 2,5 тыс. объектов. Средняя стоимость жилья составляет 60–65 тыс. руб./кв. м. Цена однокомнатной квартиры — порядка 3–4 млн руб.

 

Основной объем предложения, по словам Татьяны Алексеевой, заместителя генерального директора Vesco Consulting, приходится традиционно на одно- и двухкомнатные квартиры (35 и 47% соответственно). Форматы и площади жилья разные: средняя площадь однокомнатных квартир — 39,7 кв. м, двухкомнатных — 56,5 кв. м, трехкомнатных — 76,6 кв. м, четырехкомнатных — 117,4 кв. м. Самые демократичные варианты характерны для старых панельных пятиэтажек: «Квартира площадью 33 кв. м с кухней в 6 кв. м предлагается за 2,5 млн руб.», — говорит Ксения Гришковец, маркетолог ЗАО «Пересвет-Инвест». В более современном доме жилье площадью 42 кв. м с кухней в 9 кв. м стоит уже 3,8 млн руб., а двухкомнатная квартира в монолитно-кирпичном доме (47 кв. м) обойдется примерно в 4,5 млн руб.

 

 

Изобилие новостроек

 

Особенностью первичного рынка недвижимости Домодедово является его комплексная крупномасштабная застройка жильем экономкласса. Возводимые дома расположены в основном на окраинах города. Среди новых проектов эксперты называют «Южное Домодедово», «Домодедово-парк», «Любимое Домодедово», «Новое Домодедово», «Руполис-Растуново», «Кировский», «Центральный», ЖК в микрорайонах Авиационный и Западный, а также на улице Ленинской. «На данный момент в продаже находится примерно 800 квартир. Подавляющее большинство новостроек относится к экономклассу (84%). В городе реализуют только по одному проекту комфорткласса (ЖК «Центральный») и бизнес-класса (ЖК «Кировский»). По типу домостроения лидерство принадлежит монолитно-кирпичным корпусам — 52%, остальные 48% приходится на панельные дома, среди которых наиболее популярна серия «ЕвроПа», применяемая в ЖК «Новое Домодедово». Также представлены новостройки серий И-155МК, И-155БН, П-144 и ИП-46С. Средневзвешенная цена 1 кв. м в Домодедово составляет 61,4 тыс. руб.», — приводит данные А. Соколова.

 

По словам К. Гришковец, в городе планируется еще один проект бизнес-класса — монолитно-кирпичный ЖК «Европейский». Это три жилых корпуса (два 17-этажных, один 15-этажный), где предусмотрены помещения под инфраструктуру, подземный паркинг, трансформаторная подстанция.

 

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», говорит, что наиболее доступные предложения представлены в микрорайоне Южный, это студии площадью 25 кв. м стоимостью от 1,1 млн руб. В ЖК «Домодедово Парк», по данным эксперта, продаются однокомнатные квартиры за 2 млн руб. (36 кв. м). Самые дорогие квартиры в ЖК «Центральный», это трешки площадью 100 кв. м стоимостью 7,2 млн руб.

 

 

Что будет с ценами?

 

Любопытно, что активная застройка города современными многоэтажными жилыми комплексами спровоцировала, как отмечает Т. Алексеева, повышение объема вторичного предложения. «Инвестиционные покупки не редкость, после получения ключей и сдачи новостройки в эксплуатацию собственники сразу же выставляют квартиру на продажу или предлагают в аренду. Так, за последние четыре года цены на вторичном рынке выросли примерно на 30%. Первичный рынок Домодедово высококонкурентен, цены растут на 2–3% в год», — говорит эксперт.

 

Некоторые специалисты полагают, что благодаря планам правительства по развитию транспортной инфраструктуры, а также строительству парка «Россия» интерес покупателей к домодедовской недвижимости возрастет. По мнению Дарьи Третьяковой, руководителя отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», это может привести к росту цен, хотя в ближайшие два-три года он будет едва заметен.

 

Анна Соколова тоже отмечает, что реализация такого масштабного проекта, как парк «Россия» (где планируется возведение спортивного многофункционального центра с тренировочными базами для участников чемпионата мира по футболу в 2018 г.), популяризирует город, что может стимулировать рост цен на 10–15%. «В качестве примера можно упомянуть наиболее популярные и развитые города ближней части Подмосковья, такие как Реутов, Красногорск, Одинцово, Химки, где стоимость жилья сейчас достигает 70–110 тыс. руб./кв. м. Соответственно, Домодедово, получив новый статус и улучшенную инфраструктуру, может приблизиться к ним по ценам, несмотря на большую удаленность от Москвы», — считает А. Соколова.

 

А вот К. Гришковец полагает, что существенного роста ожидать не стоит: «Среди новостроек в настоящее время высокая конкуренция, на вторичке тоже дефицита не наблюдается. В целом на подмосковном рынке новостроек в 2013 г. средняя стоимость 1 кв. м увеличилась лишь на 1,6%».

 

 

До пресыщения один шаг?

 

Город Домодедово сегодня весьма привлекателен для девелоперов. В подтверждение этому Д. Третьякова приводит следующие факты: еще в конце 2010 г. велись продажи лишь в шести новостройках, к 2012 г. предложение увеличилось до 12 корпусов, а в течение 2013 г. выросло еще более чем в два раза (по состоянию на начало 2014 г. продажи ведутся в 37 корпусах). Сейчас первичный рынок жилья Домодедово интересен застройщикам и покупателям благодаря транспортной доступности и развитой инфраструктуре. По мнению С. Лебедевой, привлекает и благоприятная экологическая обстановка, а также значительные по размерам территории, обеспеченные энергомощностями для строительства.

 

 

Однако стремительный выход на рынок новых проектов является как достоинством, так и недостатком. По словам Елизаветы Гудзь, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», крайне насыщенный рынок недвижимости препятствует активному росту цен, кроме того, логично ожидать, что загруженность автомобильных трасс возрастет.