Бизнес-парки уходят за МКАД

Многие европейские компании не стремятся организовать солидный офис в центре мегаполиса, а предпочитают работать в пригородных бизнес-парках. Такие комплексы возводят в зеленых районах на больших участках 20–30 га в едином архитектурном стиле. Застройка, как правило, малоэтажная. На территории есть все необходимое для полноценного труда и отдыха. Значительная зона отведена под досуг на свежем воздухе. Сами офисы в проекте могут составлять лишь 60% площади.

 

На Западе формат пользуется большой популярностью. По словам Лилианы Стояновой, руководителя направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, подобная концепция впервые была реализована в США более 50 лет назад, затем получила распространение на всех основных рынках Европы и Азии. «В Московском регионе такие объекты появились менее десяти лет назад, что было связано с развитием офисного рынка, а именно с процессом децентрализации и стремлением девелоперов удовлетворить разнообразные потребности арендаторов», — замечает эксперт. Впрочем, переезд из респектабельного центра в зеленые зоны — ближе к МКАД и за его пределы — для многих игроков был скорее вынужденным шагом в годы кризиса. А в целом российские компании до сих пор относятся подозрительно и даже предвзято к этой идее.

 

 

Не офисы, а парки

 

Классикой московских бизнес-парков считаются «Крылатские Холмы», которые появились на рынке в 2005–2006 гг. Сегодня здесь находятся офисы крупнейших международных компаний: Intel, British American Tobacco, Cisco Systems, Microsoft и др. По словам Ольги Ясько, директора по исследованиям и аналитике Knight Frank Russia& CIS, наибольшую популярность формат получил в 2008–2009 гг., когда многие арендаторы, стремясь сэкономить, делали выбор в пользу децентрализованных объектов, в том числе по причине нехватки качественных площадей. По оценкам Jones Lang LaSalle, в 2007-м объем предложения на рынке бизнес-парков составлял всего 135 тыс. кв. м. Через два года специалисты уже зафиксировали рост до 400 тыс. кв. м. В III квартале 2012 г. показатель увеличился без малого в два раза — до 708 тыс. кв. м (13 бизнес-парков класса А и B+). К концу текущего года может появиться еще 140 тыс. кв. м.

 

Качественные бизнес-парки расположены преимущественно за МКАД — на северном (Химки), западном (Рублево-Успенское шоссе) и юго-западном (Киевское шоссе) направлениях. По словам Клавдии Чистовой, руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE в России, эта дислокация ценится арендаторами из-за благоприятной экологической обстановки и отсутствия промышленных производств. «В данных районах активно ведут строительство жилья бизнес-класса и элитных коттеджных поселков, и таким образом повышается спрос на офисные помещения, — продолжает эксперт. — Близость международных аэропортов (Шереметьево, Внуково, Домодедово) также является весьма привлекательным фактором».

 

Среди наиболее известных бизнес-парков в компании Cushman & Wakefield называют «Гринвуд», «Химки», SkyPoint, «Рига-Лэнд», «Кантри-Парк» и др. «Первые здания существующих комплексов были построены еще до кризиса, а в период с 2008 по 2012 г. постепенно выводились следующие, — говорит Лада Белайчук, старший директор отдела стратегического консалтинга и исследований Cushman & Wakefield. — Новые перспективные объекты (строящиеся или почти готовые) начали проектировать после кризиса. В их числе — K2 (Storm Properties), The Park (AIG/Lincoln), «Сколково бизнес-парк» (Millhouse Capital), «КомСити» (PPF), «Дудкино» (ComStrin)».

 

 

Против течения

 

Основное преимущество бизнес-парка заключается в низкой по сравнению с бизнес-центром в центре Москвы стоимости при тех же качественных характеристиках — и по уровню оснащения, и по параметрам управления недвижимостью. Кроме того, формат предполагает разные площади. Арендатором может стать как маленькая компания, так и крупная, снимающая квадраты на вырост. Такие офисы — прекрасная альтернатива городским объектам, доступ к которым сильно ограничен пробками на дорогах, ведущих к ним. Благодаря расположению за МКАД утром и вечером маршрут пролегает против основного потока машин. Как правило, на территории присутствуют магазины, кафе, рестораны, фитнес-центры, бассейны, представительства банков, а в некоторых случаях даже детские сады и больницы. Немаловажный фактор — наличие достаточного количества парковочных мест, что выгодно отличает бизнес-парки на фоне другой офисной недвижимости.

 

«Крупных арендаторов привлекает возможность арендовать блоки большей площади или целые здания, — добавляет О. Ясько. — В центре Москвы снять объект под ключ проблематично».

 

Хорошим подспорьем также является развитие сети метрополитена, что в ближайшей перспективе даст возможность быстро доезжать до места работы вне зависимости от дорожной ситуации. В частности, в Химках, где расположено несколько бизнес-парков, уже в текущем году может начаться строительство легкого метро. При этом уже сейчас для сотрудников, передвигающихся на общественном транспорте, предусмотрены специальные шаттлы, которые курсируют от ближайших станций сабвея.

 

Еще одна интересная особенность — стремление девелоперов создать комфортную рабочую среду за счет озеленения прилегающих территорий. Более того, по мнению Л. Стояновой, набирает популярность тренд строительства с учетом экологических инноваций. В ближайшем будущем бизнес-парки ждет сертификация по системам LEED и BREEAM, убеждена она.

 

 

Цена вопроса

 

Для рынка деловой недвижимости Московского региона характерна резкая ценовая дифференциация. В рамках одного класса уровень ставок в центральной части Москвы может быть в три-четыре раза выше, чем на объекты у МКАД или за нею. Во многом на эту разницу стоимости аренды влияет и тот факт, что ограничено строительство площадей в пределах Третьего транспортного кольца (ТТК), и дефицит качественных объектов. «На конец 2012 г. в классе А цены колебались от 550 до 1,5 тыс. долл./кв. м/год, в В+ — от 300 до 1200 долл. (без учета НДС и эксплуатационных расходов)», — отмечает Роман Амелин, директор департамента коммерческой недвижимости Blackwood.

 

По данным Cushman & Wakefield, средние ставки аренды на офисные помещения за МКАД находятся на уровне 300 долл./кв. м/год (без НДС и операционных расходов). «В существующих бизнес-парках наблюдается разброс показателей от 300 (это, например, «Гринвуд», SkyPoint) до 650 долл. («Резиденция»), в строящихся проектах цены находятся на уровне 400 долл.», — приводит пример Л. Белайчук. Есть и более низкие арендные ставки — в частности, в бизнес-парке East Gate класса В на Щелковском шоссе в среднем они составляют 250 долл./кв. м, включая эксплуатационные, коммунальные расходы и НДС. «Арендаторы этого комплекса — российские компании, которым требуются недорогие помещения», — обращает внимание К. Чистова.

 

Офисы высоких классов за пределами МКАД пользуются спросом у производственных, в основном международных компаний. В Jones Lang LaSalle долю арендаторов этого профиля в общем объеме оценивают в 26% (3M, Jaguar, Landrover, Ford, Volvo, BMW, Thyssen Krupp и т.п.). На втором месте — банковский сектор и финансовый, они занимают по 20% («ЮниКредит Банк», Сбербанк, «Райффайзенбанк», Альфа-Банк). На третьем месте значатся IT-компании — 15% (Microsoft, Intel, Dell, Cysco Systems, «Лаборатория Касперского», R-Style). Также среди арендаторов встречаются добывающие предприятия, структуры, предоставляющие услуги для бизнеса (например, «Видео Интернешнл», DHL), предприятия розничного сектора (METRO Cash & Carry, IKEA, Auchan, Danone).

 

 

Задел на будущее

 

Дефицит офисного предложения, который подогревает политика московских властей, ограничивающая строительство объектов в центре и в пределах ТТК, в долгосрочной перспективе окажет свое влияние — качественные бизнес-парки за МКАД станут популярным форматом. Уже сейчас эксперты фиксируют возросший интерес к ним крупных компаний, в том числе международных. За последние два года заключено несколько знаковых сделок: компания «Ростелеком» арендовала 90 тыс. кв. м в строящемся бизнес-парке «Телеком Сити», Jaguar Land Rover — 3,5 тыс. кв. м в Sky Point, «Мерлион» — 16, 6 тыс. кв. м в «Мякининской Пойме», Elko Group — 2,3 тыс. кв. м в «Гринвуде», Karcher — 1 тыс. кв. м в «Кантри Парке» (фаза II). Эксперт Л. Стоянова перечислила также арендаторов проекта «Олимпия Парк», сданного в эксплуатацию в 2011 г.: «Лаборатория Касперского» (29,9 тыс. кв. м), BMW (4,7 тыс. кв. м), Tele2 (4,7 тыс. кв. м), «Тинькофф Кредитные Системы» (3,1 тыс. кв. м).

 

По оценке К. Чистовой, в долгосрочной перспективе при условии макроэкономической стабильности офисные площади бизнес-парков будут активно рассматривать арендаторы как альтернативу объектам внутри МКАД. «В эпицентре интересов арендаторов останутся комплексы с тщательно продуманной концепцией и адекватными ставками», — уверена К. Чистова.

 

Учитывая стабильный спрос, эксперты ожидают выход новых объектов этого формата. По данным Knight Frank, в скором будущем в эксплуатацию введут два интересных проекта: в 2013 г. — бизнес-парк «Орбита» (фаза II), в 2014 г. — «Дудкино». Также ожидается выход квадратных метров фазы III «Кантри Парк», фазы II «Рига Лэнд», II и III фаз бизнес-парка Solutions. На следующий год заявлено три объекта: фаза II Nagatino i-Land, The Park Northpoint и бизнес-парк K2. «В результате в 2014 г. объем рынка увеличится еще на 200 тыс. кв. м», — заключает Л. Стоянова.