Аэротрополисы: девелопмент «на взлете»

 

От загса до морга

 

Терминалы становятся ключевыми элементами развития аэротрополисов. Как правило, рядом с ними реализуют проекты крупных бизнес-парков, гостиниц, торговых центров, строят предприятия и офисы компаний, которым в силу специфики деятельности важно такое расположение. Кроме того, тут возводят жилье для сотрудников аэропортов и авиакомпаний.

 

В мире недвижимость подобного формата встречается все чаще. Классический пример — амстердамский Schiphol, где размещены офисы более тысячи компаний, есть свой торговый центр, загс и даже морг, а на расстоянии 5–6 км развивается огромный деловой район Zuidas, или «финансовая миля», в котором уже сейчас помимо 2 млн кв. м офисных площадей сформированы кварталы со всей необходимой инфраструктурой. Более 80 тыс. сотрудников приезжают сюда, а по окончании строительства около 25 тыс. человек будут проживать здесь постоянно.

 

Подобные проекты сегодня реализуют в США, Корее, Гонконге, ОАЭ и в других странах. Так, в Сеуле, в непосредственной близости от аэропорта Инчеон, строят деловой район Songdo — типичный пример аэротрополиса. К 2015 г. здесь возведут 4,6 млн кв. м офисов, почти 1 млн кв. м торговых и развлекательных площадей. Создана социальная инфраструктура, делающая район независимой административной единицей, — больницы, спортивные объекты, культурные и развлекательные центры.

 

 

Шереметьево и компания

 

В России территории вокруг аэропортов на протяжении десятков лет развивались хаотично. Поэтому сегодня в этих зонах не хватает парковок, офисных площадей, гостиниц, не подведено достаточное количество дорог. Фактически московские аэропорты выполняют только одну функцию — транспортную, в то время как вокруг них давно могли бы сформироваться деловые кластеры. «Многим компаниям выгодно иметь офис с такой локацией, однако качественных площадей в районе Внуково, Шереметьево и Домодедово катастрофически мало», — замечает Олег Артемьев, президент девелоперской компании «Высота».

 

«В Москве на сегодняшний день ни в одном из аэропортов не разработана комплексная концепция развития территорий, — сообщает Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу GVA Sawyer. — Разговоры идут давно. Помнится, во Внуково планировали создать крупный выставочный комплекс («Интеко»), а недалеко от Шереметьево должен был сформироваться аэротрополис (при участии «АЕОН-Девелопмента» и «Миракса»). Но кризис смешал все планы». Движение в этом направлении есть разве что в Домодедово. Аэропорт анонсировал масштабный проект аэротрополиса, стратегия предусматривает развитие прилегающих территорий в ближайшее десятилетие.

 

С точки зрения перспектив наиболее привлекательной кажется зона вокруг аэропорта Шереметьево, транспортная доступность которого существенно возрастет после запуска дублера Ленинградки и метро в Химках. По прогнозам специалистов, она-то и будет в ближайшее время развиваться наиболее активно. В непосредственной близости от аэропорта находится много отелей. «Мы уже строим здесь гостинично-деловой центр площадью более 42 тыс. кв. м, — отмечает О. Артемьев. — Интерес к этой территории проявляют и девелоперы из других сегментов». В частности, в районе Шереметьевского шоссе стали возводить складские комплексы. В Долгопрудном и прилегающем к нему поселке Шереметьевский построено три логистическо-складских объекта, в зоне аэропорта их десятки. Большое количество индустриальных помещений расположено по Ленинградке севернее аэропорта. «Совсем необязательно, чтобы склады обслуживали исключительно грузопоток аэропорта, — замечает Сергей Креков, генеральный директор УК Clever Estate. — Просто индустриальную недвижимость выгоднее возводить вблизи транспортных узлов».

 

Во Внуково московские власти планируют реализовать проект аэротрополиса на 1,5 млн кв. м. Здесь также активно строят складские объекты. Два крупных комплекса находится на территории самого аэропорта. Около десяти расположено севернее, на трассе М4. Среди них — «Северное Домодедово».

 

Что касается петербургского Пулково, то, как сообщил Александр Веселов, директор по развитию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, рядом с ним преобладают скорее офисные центры («Аэропорт Сити», «Технополис», «Пулково Скай»). Гостиниц в непосредственной близости немного, одна из наиболее востребованных — Crowne Plaza St. Petersburg Airport.

 

По мнению Полины Жилкиной, директора направления стратегического консалтинга CBRE, процесс освоения территорий вокруг аэропортов крупных мегаполисов длится до 30 лет. Что неудивительно, ведь идет формирование не только среды для авиационной деятельности, логистики и гостиничного сектора, но и полноценного города.

 

 

Вокруг да около

 

Есть ли у объектов коммерческой недвижимости в зоне аэропортов специ-фические особенности? «Единственное их отличие — локация, которая определяет целевую аудиторию (туристы, бизнесмены и др.), — считает А. Веселов. — Деловые люди, не имеющие времени для переговоров в городе, могут с комфортом провести встречу в бизнес-центрах вблизи терминалов».

 

Согласно стандартам, при близком расположении к летному полю недвижимость должна характеризоваться повышенной шумоизоляцией, обращает внимание Э. Ишметова. Есть и отличия в плане функционирования объектов. «Например, в гостиницах часто размещают онлайн-табло с информацией по рейсам, есть доступ в здание аэровокзала, можно зарегистрироваться на рейс на стойке ресепшен, заказать услугу по доставке багажа непосредственно в самолет, — перечисляет эксперт. — В бизнес-парке также должны озаботиться удобной навигацией — предусмотреть транспорт, доставляющий пассажиров к месту посадки. Работа складских комплексов может быть привязана ко времени прибытия рейсов и разгрузки товаров».

 

По мнению Марии Сергиенко, заместителя директора коммерческой недвижимости Capital Group, безусловное преимущество гостиниц в аэропорту заключается в том, что стабильный поток посетителей формируется автоматически, вследствие длительных стыковок и задержек рейсов. «Что касается расположенных рядом с аэропортами бизнес- и торговых центров, то их плюс состоит в улучшающейся с каждым днем транспортной доступности», — добавляет специалист.

 

Московские власти действительно стали уделять внимание созданию комфортного сообщения аэропортов с центром столицы — реконструкции вылетных магистралей, строительству транспортного терминала в «Москва-Сити», запуску линий аэроэкспрессов. Есть мнение, что в ближайшие два-три года транспортная ситуация полностью наладится.