Уроки трансформации с последствиями и без

Загородный бизнес-класс пока так и не смог оправиться от предыдущего кризиса и сегодня находится в подвешенном состоянии. Интерес к коттеджным поселкам покупатели проявляют, однако предпочтение все чаще отдают новым форматам — таунхаусам, дуплексам и многоквартирным домам.

Обмельчавший бизнес-класс

Поселки бизнес-класса в Подмосковье продолжают терять популярность, считает Дмитрий Гордов, исполнительный директор, партнер девелоперской компании «Интегра». Причин как минимум две. Во-первых, на рынке имеется большое количество вторичных предложений и альтернативных вариантов. Во-вторых, происходит снижение общего уровня требований, предъявляемых к загородному сегменту. Это приводит к тому, что предложение на рынке становится еще более поляризованным — это либо проекты экономкласса, либо премиальные объекты, отмечает эксперт.

Аналогичную точку зрения высказывают эксперты аналитического центра Villagio Estate. По их наблюдениям, те, кто ищет жилье подешевле, наверняка предпочтут вариант класса комфорт — формат, который успешно развивается уже четыре года и забирает на себя часть бизнес-сделок. А тот, кто хочет получить качество и располагает соответствующими средствами, предпочитает элитку. Например, сегодня некоторые девелоперы загородного жилья премиум и de luxe, на 80–90% реализовав свои поселки, предлагают менее ликвидные дома с 30%-ным дисконтом.

Сегодня, по данным компании Vesco Consulting, на рынке насчитывается 151 поселок бизнес-класса. В 44 предлагаются только участки без подряда на строительство, в 16 к продаже выставлены только коттеджи. Остальное — мультиформатные проекты — 30,1%, или 2823 предложения, приводит статистику Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора Vesco Consulting,

На рынке коттеджных поселков бизнес-класса, как правило, появляется один-два новых проекта в квартал, говорят эксперты. С начала года в этом сегменте появились два объекта, и оба расположены на Новой Риге — «Радость» и «Между лесом и рекой». Остальные, как правило, представляют собой новые очереди уже существующих КП. Пополняется сегмент и за счет достроенных поселков. По словам Ильи Менжунова, директора департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп», в нынешнем году уже завершено строительство около 20 долгостроев. Кто-то из девелоперов смог изыскать средства, чтобы довести начатое до логического конца, однако многие перепродали свои проекты.

Новые форматы (таунхаусы, дуплексы и квартиры в малоэтажных домах) продолжают оттягивать на себя большую часть спроса. В результате, констатируют эксперты, суммарно сделки по этим трем видам загородной недвижимости значительно превышают популярность коттеджей.

Однако падение спроса происходит не только из-за стагнации на загородном рынке, но и из-за продолжающегося переформатирования проектов — задуманные коттеджи и участки с подрядом трансформируются в участки без подряда и, если есть возможность, в таунхаусы, говорят эксперты.

Впрочем, в последние несколько месяцев был отмечен незначительный интерес и к готовым коттеджам, связанный с нестабильной социально-политической ситуацией в стране. «Люди стараются перевести имеющиеся деньги в надежные активы — недвижимость», — говорит И. Менжунов. Отчасти интерес к подмосковным коттеджам подогревается и за счет жителей Украины, которые перебираются в Россию из-за начавшихся военных действий на родине.

Локомотив — Новая Рига

Лидером по числу предложений бизнес-класса по-прежнему остается Новая Рига (46 проектов), отмечает Т. Алексеева. На втором месте — Калужское шоссе (22 проекта), далее следует Киевское шоссе (17 проектов), Ярославское (12 проектов), Дмитровское (11 проектов), Пятницкое (10 проектов), Ильинское (8 проектов), Ленинградское и Симферопольское (по 5 проектов), по 4 проекта на Минском и Горьковском шоссе, 3 проекта на Новорязанском и по 2 проекта на Каширском и Осташковском шоссе. Большое количество мультиформатных поселков бизнес-класса сосредоточено в Новой Москве — земля здесь дороже, чем в Подмосковье, отмечает И. Менжунов. Чтобы окупить затраты и реализовать как можно больше квадратных метров жилья, застройщики возводят здесь не только коттеджи, но и таунхаусы, а также малоэтажные и многоквартирные дома. Впрочем, главенство Новой Риги в обозримом будущем может пошатнуться за счет активного развития западного сектора, а также северных направлений, отмечает Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI. Например, значительно может вырасти престиж Ленинградского шоссе за счет строительства транспортной развязки на 41-м км.

Пока же с учетом снижения общего спроса на коттеджи бизнес-класса девелоперы таких объектов занимают выжидательную позицию, отмечает Д. Гордов. Впрочем, некоторые предпочитают действовать даже в таких рыночных условиях и снижают цены в пределах 20–30% под видом всевозможных акций. В целом, дополняет Д. Власов, темпы продаж крайне невысоки — один-два коттеджа в месяц на поселок. Прошлогодние показатели динамики продаж практически сравнялись с докризисным 2007 г., когда за год было продано 3930 объектов. Сегодня показатели еще меньше. На долю объектов бизнес-класса за шесть месяцев 2014 г. пришлось 10,9% от общего объема продаж на загородном рынке, отметила Т. Алексеева. При этом эксперт вспоминает и более удачные времена: например, в 2011–2012 гг. продавалось более 5 тыс. объектов.

Отчасти проблемы, которые возникли на рынке загородной недвижимости в сегменте бизнес-класса, связаны с дефицитом качественного предложения в диапазоне от 0,7 до 1 млн долл., говорят аналитики компании «Метриум Групп». На сегодняшний день, по данным компании «МИЭЛЬ», средняя цена коттеджа составляет более 37 млн руб.

Дефицитное будущее

Будущее загородных проектов бизнес-класса пока довольно туманно. Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», считает, что в ближайшие 5–10 лет на рынке может возникнуть дефицит объектов этого сегмента, а их строительство сдвинется на расстояние 20–40 км от МКАД. Связано это с тем, что для возведения жилья высокого класса очень важны качественные характеристики земельного участка и окружения, хороший подъезд, наличие леса и водоема. А наиболее живописные места, расположенные, например, на западе Подмосковья, уже застроены такими проектами. Полевые же участки популярностью не пользуются, на «полях» ведется строительство многоэтажек.

Кроме этого, негативный сценарий на рынке загородной недвижимости в целом и в сегменте бизнес-класса в частности может развиться при условии введения новых санкций со стороны ЕС и США в отношении финансовых организаций, высказал мнение Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс». Если банки будут вынуждены повысить ставки кредитования, темпы роста загородки неизбежно замедлятся.