Экономный офис. Уроки выживания

Нестабильность в экономике и ослабление рубля по отношению к мировым валютам обернулись неприятным сюрпризом для участников рынка офисной недвижимости. В новой реальности арендаторы ищут пути оптимизации расходов.

Турбулентность и тенденции

«Сейчас понятие «комфортный офис» для многих компаний ассоциируется с недорогим помещением, позволяющим арендатору получать прибыль от основного бизнеса в условиях падающей выручки», — рассказал «Н&Ц» Дмитрий Венчковский, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

Долларовые ставки превратились чуть ли не в приговор для предпринимателей, поэтому тенденцией последнего времени стал переход на руб­левые договоры. Чтобы не остаться один на один с пустующим офисом, собственникам помещений приходится учитывать эти требования. Уступки касаются не только ставок, но и наличия дополнительных опций. Как уточнил Алексей Ефимов, глава департамента офисных площадей компании JLL, к ним относятся арендные каникулы, льготные парковочные места, шаттлы от метро до офиса и обратно.

«Кризис — время поиска новых возможностей, — убежден Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG. — Владельцы офисов, помня об опыте 2009 г., не стремятся фиксировать ставки в твердой валюте, вводят бонусы и преференции, поскольку понимают, что могут потерять арендаторов. Тем не менее увеличение ротации неизбежно».

В компании Praedium добавляют, что кризис ускорил процесс децентрализации офисов, который получил развитие еще в 2008–2009 гг. Местоположение играет ключевую роль в ценообразовании, поэтому арендаторам, желающим сэкономить, приходится делать выбор в пользу удаленных объектов. «Есть компании, которые отказываются от офисов в центре и переезжают ближе к ТТК и даже в зону ТТК — МКАД, лишь бы рядом было метро», — объясняет Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium.

По наблюдениям брокеров, наибольший отток арендаторов пришелся на бизнес-центры класса А. При этом основная часть новых сделок по-прежнему проходит в категории В+, отмечает Вера Зименкова, директор по работе с корпоративными клиентами Colliers International.

Кроме того, кризис поставил под удар помещения без отделки. «Ремонт за счет собственника — хороший метод привлечения арендаторов», — напоминает Ю. Тараненко.

Компании, которые не хотят менять офис, проводят переговоры на предмет оптимизации затрат. В частности, специалисты CBRE рассказали, что завершен проект по пересогласованию договора для «Русфинанс Банка». Помимо снижения арендных издержек у компании появилась возможность сократить площади без штрафных санкций. Напомним, что «Русфинанс банк» занимает 6,5 тыс. кв. м в бизнес-центре Citydel.

Офисный маневр

«Комфортный офис можно создать и в кризисных условиях, — считает Виктория Данченко, директор отдела глобальных корпоративных услуг CBRE. — Главное, креативно подойти к проекту. Например, можно организовать больше оптимальных переговорных (на четыре — шесть человек), перепрофилировать рекреационные зоны в полезную площадь».

«Некоторые компании урезают штат на 70–80%, соответственно, уменьшается и потребность в площадях», — рассказал «Н&Ц» Алексей Васильев, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости «НДВ-Недвижимость». — Иногда арендаторы переходят на особую систему размещения сотрудников — hot desks. Согласно такой рассадке рабочие места не закрепляются — их занимают по принципу «кто первый — тот успел».

Кроме того, можно уменьшить количество квадратных метров, приходящихся на каждого сотрудника, за счет планировки open space. Экономия получается существенная. Если нормы кабинетной системы предполагают до 12 кв. м на одного сотрудника, то открытая планировка — всего 8 кв. м, подчеркивают в JLL. «Преимущества формата — более плотная рассадка, а также возможность улучшить внутреннюю коммуникацию, — подчеркивает Дмитрий Венчковский, старший директор отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield. — Тем не менее для компаний, работающих с конфиденциальной информацией, такая планировка все-таки не подходит».

Оpen space в большей степени популярен среди западных арендаторов, а вот многие российские организации по-прежнему предпочитают привычную систему с кабинетами и приемными. В частности, это относится к госкомпаниям, которые сейчас в основном выходят на рынок.

Структурам, работающим в сфере медиа и рекламы, интересны помещения в стиле лофт. Организация такого офиса стоит недорого, поскольку отсутствуют спецзатраты на отделку. Алексей Васильев отмечает, что лофт-помещения относятся к популярным, а также инновационным решениям в сфере обустройства.

Эксперты считают, что в период нестабильности на рынке компаниям не стоит зацикливаться на одних и тех же решениях. Например, вполне вероятно, что в перспективе новую жизнь в России получит сегмент коворкингов. «Сейчас, как и в 2009–2010 гг., уволенные или сокращенные сотрудники начинают собственный бизнес и стартапы на базе имеющихся наработок», — отметил Ю. Тараненко.

Побеждает сильнейший

В компании Praedium обращают внимание на интересный факт. Если в обычные времена арендаторы не придавали значения недочетам в работе управляющей компании, то в кризисные это не остается без внимания. «Собственник может получать череду претензий на тему слабого отопления, окон, из которых дует, сломанных лифтов, иных вещей», — говорит Н. Имаметдинова. — Все это призвано показать, что офис не стоит своих денег. В более спокойное время собственник отреагировал бы радикально, а в текущей ситуации он наверняка пойдет на уступки«.

Кризис сказался и на обустройстве офисов — инвестиции в дизайн подверглись пересмотру. «В данной ситуации этот вопрос перед подавляющим числом компаний не стоит: бизнес входит в режим выживания, инновациями в декоре он займется уже после экономических передряг», — резюмирует Н. Имаметдинова. «Оптимизируйте производство, сократите затраты, наладьте логистику — эти решения помогут добиться успеха», — советует А. Васильев.