Своей дорогой. Логистика определяет цены

Не секрет, что ключевыми факторами, влияющими на стоимость загородного объекта, являются местоположение и логистика. От того, насколько быстро и комфортно жители могут добраться до своих домов, во многом зависит выбор и решение о покупке.

Транспортная доступность стоит на третьем месте в списке приоритетов потенциальных покупателей (после стоимости недвижимости и репутации застройщика). Наиболее привлекательным в Подмосковье считается радиус до 20 км от МКАД. Такое расстояние является наилучшим, чтобы достаточно быстро добираться до столицы как на автомобиле, так и на общественном транспорте. По мере удаления от города меняются и форматы проектов, и функционал самих домов.

Вклад «Девелоперский»

Очевидно, что далеко не все застройщики готовы развивать транспортную инфраструктуру Подмосковья. Но, тем не менее, примеры есть. Так, девелоперы проекта «Капитан Club» за свой счет организовали развязку на федеральной трассе Москва — Тула и проложили двухполосную дорогу длиной в полтора километра. Рыночная цена 1 км участка составляет 30–35 млн руб. Компания KASKAD Family в рамках проекта «Домодедово Таун» участвует в долевом строительстве развязки на федеральной трассе М4 «Дон», а также прокладывает коммуникационную сетку для всего микрорайона «Большое Домодедово». Urban Group инвестировала в строительство дороги от жилого комплекса (ЖК) «Опалиха O₃» до Новорижского шоссе 140 млн руб. «При недостаточной транспортной обеспеченности застройщика обязуют выполнить комплекс мероприятий по увеличению пропускной способности автодорог», — напоминает Игорь Чунаев, директор департамента управления проектами семейства компаний KASKAD Family.

Вклад «Девелоперский»

Вопрос логистики становится актуальным уже на стадии принятия решения о покупке, ведь нередко бывает так, что потенциальные покупатели не могут самостоятельно добраться до объекта. В таких случаях могут быть организованы дополнительные транспортные услуги. Например, для просмотра домов в коттеджном поселке Шишаиха (65 км от МКАД) компания «КомСтрин» предлагает такси.

Похожая история и в ЖК «Митино-Дальнее», расположенном в 500 м от Пятницкого шоссе. Общественный транспорт пока не заезжает на территорию ЖК, и застройщик договорился с частной компанией-перевозчиком о том, чтобы маршрутное такси развозило пассажиров до ближайших станций метро и доставляло их в обратном направлении. Движение начинается в 6:30 утра и продолжается в течение всего дня, с интервалом 20–30 мин., до 21:00. Для жильцов эта услуга платная. По оценкам экспертов «КомСтрин», аналогичный пуск бесплатного такси может составить примерно 300–400 тыс. руб. за маршруты с часовым интервалом.

Большие надежды

Дорожная сеть Подмосковья развивается не только силами девелоперов. Изменения, которые происходят сейчас, а также планы на будущее рождают большие надежды. Как рассказал Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в 2011 г. транспортные сложности привели к значительному понижению стоимости загородной недвижимости, однако теперь ожидается обратный эффект: повышение ликвидности в связи с улучшением доступности загородных объектов.

Масштабными проектами на сегодняшний день являются реконструкция трассы А107 и строительство ЦКАД. «А главной премьерой 2014–2015 гг. стало открытие участка высокоскоростной трассы Москва — Санкт-Петербург (М11)», — считает Павел Матюхин, руководитель направления загородной недвижимости компании iResidence. Преимуществом дублера Ленинградки стало отсутствие перекрестков и светофоров. Недостатком — завышенные тарифы, которые, впрочем, уже пытаются корректировать. Также завершена реконструкция Ленинградского шоссе, продолжавшаяся более десяти лет.

Вслед за развитием транспортной доступности растут и цены на загородные проекты. За счет ввода в эксплуатацию скоростной трассы М11 земля в Дмитровском и Солнечногорском районах подорожала на 20–30%, считают некоторые эксперты. На 25–30% выросла стоимость недвижимости по Киевскому и Симферопольскому шоссе после их реконструкции. Заканчивается ремонт Дмитровского шоссе, ведутся активные работы на Калужском и Горьковском направлениях, что также повлияет на ликвидность проектов.

Отдельного внимания заслуживают новые транспортно-пересадочные узлы (ТПУ) в Подмосковье, которые должны взять на себя большую часть транспортной нагрузки. Например, в Химках запланировано строительство ТПУ «Химки-2». «Этот проект разгрузит близлежащие магистрали, в результате путь до центра Москвы сократится до комфортных 15 мин.», — говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group. ТПУ должен появиться и в Красногорске, на железнодорожной станции Опалиха: здесь построят вокзал, открытые паркинги, шестиуровневую парковку-«этажерку» и пешеходный мост над железнодорожными путями. Помимо этого, планируется реконструкция автодорог со строительством эстакад и организацией бессветофорного движения.

Внутри себя

В отличие от внешних дорог внутренняя транспортная инфраструктура поселка всегда является зоной ответственности девелопера. Качество дороги зависит не только от класса проекта, но и от планируемой строительной активности, обилия тяжелого транспорта, а также состава почв. «Как правило, застройщики создают дорожную сеть в соответствии с утвержденным проектом застройки и транспортной схемой, но при регистрации адреса они могут давать названия улицам», — отмечает Ирина Игнатьева, директор по маркетингу, рекламе и реализации ГК «КомСтрин».

В экономклассе дороги часто делают грунтовыми. Возможна укладка бетонных плит, асфальтовой крошки или щебня. Организованный паркинг обычно отсутствует. Поблизости от таких поселков желательна железнодорожная станция или автобусная остановка. Комфорткласс использует более качественное покрытие, в том числе гравий или асфальт («Векшино-1»).

В проектах бизнес-класса дороги шире, имеют разметку, тротуары. Встречаются и необычные дизайнерские решения — например, в коттеджном поселке (КП) Зеленый Мыс дорожки для пешеходов выполнены в форме букв, повторяющих название проекта. Дорожная инфраструктура здесь представляет собой целую сеть, включающую в себя главную улицу, проезды, разворотные и парковочные площадки.

Затраты на строительство дорог в малоэтажном или коттеджном поселке могут составлять 20% от общих вложений в проект. (Для сравнения: в многоквартирных микрорайонах — не более 2%.) Зато их обслуживание обычно снимается с девелопера, в дальнейшем магистралями занимается управляющая компания либо Росавтодор, в ведение которого передаются дороги. «На ремонт собирают целевые взносы — например, в КП Старая Рига предусмотрена ежегодная оплата», — рассказал «Н&Ц» Вадим Ивкин, генеральный директор Vesco Construction.

Если управляющей компанией является сам застройщик, оправданы и более дорогие решения. Так, в КП Глазово в Волоколамском районе, на Рузском водохранилище, перед укладкой дорожного полотна компанией iResidence была применена технология стабилизации грунта. «За счет этого дольше сохранится асфальтовое покрытие и снизятся издержки на эксплуатацию», — пояснил П. Матюхин.