Скоро олигархи поедут на электричках. Каждый на своей, персональной

 

Клич: «Под ключ!»

 

Девелоперы тут же уловили новые настроения горожан, но при этом отмечают, что даже в элитном сегменте покупатели пока скорее присматриваются к загородному образу жизни. По статистике агентства недвижимости TWEED, большинство клиентов, заинтересованных в приобретении загородного дома для постоянного проживания, в 2013 г. арендовали дома, чтобы убедиться в том, что такая жизнь им подходит. Правда, около 80% из них впоследствии приняли решение о покупке.

 

Общий климат на рынке недвижимости сегодня сильно зависит от экономической ситуации в стране. Нет развития — нет прибыли, нет прибыли — нет сделок. Тем не менее интерес к переезду за город растет, причем, как отмечают застройщики и риэлторы, возможность сделать это быстро все чаще рассматривается покупателями как конкурентное преимущество. «Этот тренд главным образом заметен в элитном сегменте, аудитория которого имеет больше возможностей приобщиться к западному опыту и сформировать соответствующий запрос рынку, — отмечает директор по продажам Atlas Development Елена Исковских, — однако постепенно спрос на готовый продукт под ключ спускается и в сегмент бизнес-класса. Медленнее всего меняет парадигму со строительства «дома мечты» на покупку готового предложения, максимально соответствующего потребностям семьи, сегмент экономкласса. Но, по нашим прогнозам, к 2025 г. дом с отделкой и даже мебелью в готовом поселке, где нет участков без подряда, станет наиболее востребованным продуктом во всех сегментах загородного рынка».

 

Очевидно, что качественный сдвиг в вопросе переезда за пределы мегаполиса на постоянное место жительства еще не произошел, но есть тенденции, говорящие в пользу того, что это вопрос не самого отдаленного будущего. «Сейчас огромное количество молодых семей с удовольствием переехали бы на ПМЖ за пределы города. У нас на сайте почти 40% аудитории — пользователи в возрасте от 25 до 34 лет, и эта цифра постоянно растет, мы фиксируем неподдельный интерес к пригороду, — рассказывает генеральный директор проекта ForumHouse Алексей Кутейников. — Стоимость дома сегодня сопоставима со стоимостью квартиры, при этом жить и воспитывать детей в живописном, экологичном месте намного приятнее». Кроме того, по мнению Ирины Мошевой, генерального директора СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный Квартал»), покинуть Москву людей заставляет еще и возможность существенно улучшить жилищные условия.

 

12 ресторанов на один поселок

 

И все-таки пригород за МКАД еще не сформирован. Точнее, сформирован, но заметно отличается от западного варианта. Почему?

 

Все упирается в менталитет российского человека, рассуждает Елена Родина, директор загородного департамента компании Chesterton: «Загородное, как и пригородное, жилье у подавляющего большинства наших соотечественников все равно ассоциируется с дачным форматом проживания, со вторым домом. Только сейчас мы видим, как начинает меняться менталитет москвичей. Некоторые из них продают столичное жилье и переезжают, например, в таунхаусы, квартиры в малоэтажных загородных ЖК. Но пока таковых мало, потому что позволить себе это могут по большей части только те, кто имеет собственный транспорт и возможность ежедневно возить детей на учебу или в детский сад, так как проекты в непосредственной близости от образовательных и дошкольных учреждений единичны. Неслучайно сейчас наиболее активно развивается пригородный формат в границах Новой Москвы».

 

«Отличительной чертой формирования пригородной жизни в США и России является то, что Америка начиналась не с домов, а с дорог и инфраструктуры, тогда как в нашей стране при множестве возведенных зданий может отсутствовать все остальное, необходимое для нормальной жизни», — соглашается Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group, проект микрогород «В лесу».

 

Во многих странах жители работают в мегаполисе, а жить предпочитают за городом. В случае с Москвой отличие заключается в том, что столица — центр притяжения для всей России, город, куда едут и учиться, и лечиться, и работать, отмечает Марина Алексеева, генеральный директор Just Real Consult GmbH. Кроме того, в европейских странах инфраструктура развита не только в городах, но и в незначительных поселениях. Не редкость — деревушки с 10–12 ресторанами, в том числе мишленовскими, с магазинами, почтой, банками и всем необходимым для повседневной жизни. Кроме того, стоимость загородного жилья, как правило, ниже, чем квартиры в мегаполисе, особенно в центре, поясняет эксперт, а дорога на работу вполне комфортна: «Жители европейских и американских пригородов тратят на проезд от 30 минут до одного часа — передвигаются на личных авто, доезжают до перехватывающих парковок и дальше следуют на метро или городском транспорте».

 

Из точки А в точку Б

 

Подмосковные девелоперы часто допускают ошибки при реализации инфраструктурной составляющей пригородных проектов. Не говоря уже о полном ее отсутствии, она может быть непродуманной, рассказывает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп»: «Как пример — ресторан в дорогом поселке, к которому обеспечен свободный доступ, зачастую причиняет местным жителям массу неудобств. Их не устраивает то, что на территории загородного комплекса постоянно находятся посторонние лица. На рынке есть примеры поселков, где жители своими силами ограждали подобный объект инфраструктуры и делали к нему отдельный въезд».

 

Принципиальное различие между современным пригородом в России и в Европе — транспортная доступность, логистика, уверен вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. По его словам: «В нашей стране по-прежнему именно невозможность за расчетное время добраться из точки А в точку Б останавливает многих людей в вопросе переезда за пределы города. Типичный обитатель европейского пригорода имеет несколько альтернативных способов добраться до центра города — пригородный поезд, автомобиль, экспресс».

 

Именно автомобилизация населения в сочетании с активным строительством дорожной инфраструктуры стали важными факторами, оказавшими влияние на формирование пригородных территорий в США, — отмечает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank: «Практика государственных расходов на автомагистрали берет свое начало еще в первой половине XX в. В 1947 г. конгресс США одобрил сооружение на средства федерального правительства сети автодорог общей протяженностью около 60 тыс. км, затем в 1956 г. еще более 66 тыс. км. Масштабное дорожное строительство и продуманные нормативы позволили добиться в пригородных зонах крупнейших городов, таких как Нью-Йорк, выдающихся показателей плотности дорожной сети, обеспечившей доступность деловых центров для жителей пригородов. По этому показателю американский пригород опережает российский более чем в 15 раз».

 

Словом, если местоположение проекта позволяет без проблем добираться из пригорода в город стабильно, и утром и вечером, то ему будет сопутствовать успех, считает учредитель компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

 

Как не превратить пригород в гетто

 

Но не только логистика и инфраструктурная обделенность — проблемы подмосковного пригорода. Концептуально многие существующие проекты недотягивают в массе своей до уровня, обеспечивающего приемлемое качество жизни, притом что грамотная концепция, по данным девелоперской компании «Вектор Инвестментс», дает не менее 15% прибавочной стоимости к цене земли.

 

«Пригородная застройка в Подмосковье — это по сути тот же спальный панельный район, который с точки зрения удобств ничем не лучше, чем аналогичный в городской черте, но он к тому же обделен социальными функциями и отличается еще более плохой транспортной доступностью, — утверждает Юлий Борисов, главный архитектор, соучредитель UNK project. — К сожалению, девелоперы по-прежнему заинтересованы в основном в том, чтобы построить максимум квадратных метров на минимальном участке земли. В итоге за МКАД покупают квартиры те, кто не может себе позволить жилье в Москве. Со временем стремление к максимизации прибыли может превратить областные пригороды в рассадник мировых проблем, как это сейчас происходит в Париже. Там есть ряд пригородов, которые сформированы по национальному признаку: основу населения составляют эмигранты, которые приехали во Францию в 70–80-е гг. Сейчас у них подрастают дети, которые не хотят учить французский язык и следовать местным культурным устоям, уходят в национальные общины, дистанцируются от европейских традиций и правил общения. Как следствие — они никак не интегрированы в экономику и жизнь города. Лет через 10–15 мы имеем шансы получить ту же ситуацию».

 

В большинстве случаев такое пренебрежение к концепции и потребностям будущих жителей объясняется довольно просто. «Если европейские пригороды часто представляют собой историческую застройку (в той же Анг-лии под Лондоном имеются особняки, фактически являющиеся памятниками архитектуры), — говорит Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE, — то в России пригородные поселки появились не так давно. В большинстве случаев они возводились несколькими конкретными девелоперами, которые просто выкупали колхозные поля, расположенные рядом с крупным городом, и начинали коттеджный сериал. Многие застройщики небезосновательно думали, что практически любой проект независимо от качества исполнения обязательно найдет своего покупателя».

 

Какое-то время так оно и было. Но в последние три-четыре года, судя по результатам продаж, спрос становится все более разборчивым, так что проекты с непродуманной концепцией все чаще оказываются невостребованными — опыт 2013 г. свидетельствует, что даже со скидкой в 50% подобные поселки остаются нераспроданными.

 

К слову, западная (в частности, американская) практика могла бы помочь избежать этих проблем, будь она распространена повсеместно. «В США действует практика так называемых девелоперских кодов, когда крупные игроки готовят план развития осваиваемых территорий, прописывают нормы застройки и затем передают их подрядным организациям. Таким образом, возведение жилья ведется по единым стандартам, а благодаря эффекту масштаба удается добиться минимизации конечной цены для покупателей», — отмечает генеральный директор компании «Вектор Инвестментс» Дмитрий Бадаев.

 

Мы пойдем другим путем?

 

Но интересно, возможен ли какой-либо собственный путь развития подмосковных пригородов, не связанный с прямым заимствованием западных практик?

 

Говорить об этом пока рано, уверен коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов: «Путь активного увеличения территории, стекания в нее жителей других регионов на фоне недостаточно благополучной экономической ситуации в провинции проходит сегодня большинство развивающихся стран Латинской Америки и даже Африки. Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, Мехико — во всех этих городах пригороды интенсивно вовлекаются в оборот жилищного землепользования мегаполиса. Москва движется примерно в том же направлении».

 

И все-таки москвичи поедут жить в пригород, уверен Михаил Строилов, девелопер КП «Ново-Шарапово», заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», главное — качественно развивать транспортную инфраструктуру Подмосковья. Ей пока далеко до западного уровня. И дело даже не в количестве, а в отсутствии системного подхода. Исторически для пригородов, окружающих мегаполисы, определяющим было состояние не только автомобильного, но и железнодорожного сообщения. «Даже жители Суррея (графство, подобие нашей Рублевки. — Прим. авт.) пользуются электричкой, чтобы быстро и вовремя попасть в центр Лондона. Туда, кстати, перебрались многие рублевские обитатели. И они там как миленькие доезжают до вокзала, ставят свои «бентли» на парковку и идут на электричку», — резюмирует спикер.

 

В Московском регионе тот же тренд. Дело за малым — пересадить наших олигархов на электрички, и тогда всем станет комфортно жить. Особенно в пригороде.