Рыночные тренды и полезные новшества

 

Социальная ориентированность

 

Как известно, городская застройка сегодня осуществляется комплексно, то есть упор делается не только на возведение многоэтажек, но не в последнюю очередь и на развитие территорий. Тем самым девелоперы помогают местным властям создавать комфортные условия для жизни людей. «Собственно, в этом и заключается преимущество миниполиса — нового формата жилья, который мы развиваем, — отметил на пресс-конференции Виталий Разуваев, коммерческий директор девелоперской компании «Сити — XXI век». — Он включает в себя как дома, так и всю необходимую инфраструктуру и социально полезные сервисы. Это не только объекты, к которым мы привыкли, например магазины шаговой доступности, салоны красоты и отделения банков. В миниполисе с учетом экономических показателей строится как можно больше инфраструктуры различного назначения, например спортивного».

 

Тенденция социально ориентированного подхода к планированию и застройке территории, возведению социально значимых объектов инфраструктуры и продуманному нестандартному благоустройству с недавних пор появилась и на рынке загородной недвижимости. Интересные решения детских и игровых зон, красивые ландшафтные решения, четкое соблюдение концепции застройки, другие опции, учитывающие социальные аспекты урбанизации, все чаще включаются в проекты коттеджной застройки.

 

И хотя новые тренды не всегда легко коррелируются с действующим российским законодательством, адаптировать социальный подход к застройке всегда можно и самое главное — нужно. Это повышает лояльность покупателей, а затем и жителей на этапе управления жилым комплексом или поселком. «Мы это почувствовали, например, после начала работы «Соседского клуба» в Строгино — социального проекта компании, который будет открываться во всех наших миниполисах», — заявил В. Разуваев.

 

Это площадка, где люди могут познакомиться друг с другом, предложить свои идеи для улучшения проживания, выстроить добрососедские отношения и в итоге создать самое главное — благоприятную атмосферу жилого комплекса.

 

Источники финансирования социальной инфраструктуры в проектах могут быть разными. Соответственно, уровень дополнительных издержек не является во всех миниполисах одинаковым. Однако в любом случае рост себестоимости строительства не превышает 15% всех затрат. Но он не отражается на стоимости жилья, поскольку застройщик не может осуществлять реализацию квартир по завышенным ценам, не соответствующим рынку.

 

Экономика проекта

 

Тогда за счет чего можно добиться оптимальной производительности и стоимости строительства дома? На этот вопрос ответил Юрий Королев, председатель совета директоров ГК «КМД-Девелопмент», руководитель проектов «Руза Фэмили Парк» и «Королевский лес». По его словам, при застройке коттеджного поселка многое зависит от выбранного подрядчика. По большому счету он обязан иметь свою производственную базу, службу технадзора и собственные бригады по каждому из видов выполняемых работ. То есть организация должна быть полного цикла, от фундамента до отделки дома. Это позволяет минимизировать затраты на закупку всех комплектующих и материалов, а также обращаться жителям в случае каких-либо гарантийных случаев только по одному адресу.

 

«А вот привлечение на строительную площадку разных компаний может привести к удорожанию и неоднократной переделке дома, что увеличивает общую смету расходов и неизбежно приводит к всевозможным проблемам и даже срывам в сроках сдачи объекта, — отметил Ю. Королев. — Мы предлагаем нашим клиентам наиболее оптимальный путь — заказ дома под ключ в одной компании. Например, в проекте «Руза Фэмили Парк» любой житель может выбрать застройщика из пяти проверенных организаций-кандидатов.

 

Как именно работают подрядчики полного цикла, на пресс-конференции рассказал генеральный директор строительной компании «Русский Запад» Андрей Кириллов, предлагающий на рынке дома из клееного бруса. «Мы даем клиентам максимально полную информацию, включая пошаговую схему работ и все сметы. Ценообразование дома складывается из цены материала и стоимости работ. Основными факторами являются проектирование (архитектурное и рабочее), стоимость материалов, устройство фундамента и кровли, отделка, стоимость и монтаж инженерных систем».

 

Кредитование дачников

 

Но если денег не хватает? Где их взять? Банки не всегда с охотой одалживают деньги для строительства на землях сельхозназначения. Многое зависит от позиционирования коттеджного поселка, ликвидности проекта и умения договориться, уверен Ю. Королев. «У нас это получилось. Специально для «Руза Фэмили Парк» и «Королевского леса» «Кросна-банк» разработал эксклюзивную программу, когда в реально короткие сроки открывается кредитная линия до 70% от стоимости земельного участка и строящегося на нем дома», — отметил выступающий.

 

Подробности загородной ипотеки на пресс-конференции озвучил Александр Хонькин, заместитель председателя правления «Кросна-банк». В частности, он сказал, что банкиры действительно неохотно выдают деньги под покупку, скажем, дачи. Одна из главных причин связана с самим объектом залога — его оценкой и ликвидностью. Развитие загородной ипотеки также тормозят многочисленные случаи предъявления сомнительных правоустанавливающих документов, незаконное выделение земельных участков, оформление строений с нарушением элементарных юридических правил. Наконец, невелика целевая аудитория: людей, которые готовы купить загородную недвижимость, немного. Ведь квартира — предмет первой необходимости. Если она уже есть, тогда можно подумать и о приобретении второго дома.

 

«Есть два варианта. Первый — деньги под залог земли, при этом обязательное условие, чтобы она была сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования: для дачного строительства, — рассказал А. Хонькин. — Можно заложить такой земельный участок в нашем банке и на полученные средства построить дом». В этом случае банк получает в залог и землю, и дом по завершении строительства.

 

Обычно суммы, получаемой при залоге участка, не хватает на строительство полноценного дома. Покупателю приходится добавлять свои сбережения, если они есть. Как правило, по загородным участкам и домам банки готовы выдать кредит в размере 50–60% от залоговой стоимости. Причем кредитор проверит, используются ли выданные средства по целевому назначению. Например, он может запросить договор со строительной организацией и смету.

 

Вариант второй — кредит на дом, возводимый в коттеджном поселке. Программа, предложенная банком, будет зависеть в этом случае от того, на какой стадии находится строительство. Ну а важнейшее условие получения ипотеки — право собственности на объект. Если оно оформлено, то деньги дадут под 12–14% годовых. В противном случае — под 15–18% годовых.

 

Третейский арбитраж

 

Между тем любое строительство и последующая эксплуатация дома имеют ряд нюансов и проблем, возникающих при столкновении интересов собственника участка и подрядной организации, жителей поселка и управляющей компании. Иногда решение конфликта возможно только через суд. Однако всем известно, как работает государственная правовая система. Доказывать свою правоту можно годами и в результате ничего не добиться. Остается один выход — третейский арбитраж. По словам Алексея Кравцова, председателя Арбитражного третейского суда Москвы, этот вид правосудия известен со времен Римской империи, но на современном этапе свое развитие он получил с подписания в 1961 г. Европейской конвенции о внешнеторговом арбитраже.

 

В нашей стране в 2000 г. был принят Федеральный закон «О третейских судах в Российской Федерации», который также во многом дублирует Европейскую конвенцию и устанавливает порядок разрешения споров между участниками во внесудебном порядке.

 

Таким образом, система негосударственного разрешения споров существует давно, но, к сожалению, власти не слишком активно ее пропагандируют, хотя районные и городские суды переполнены. Третейский же работает на коммерческой основе, находится на самоокупаемости и не подчиняется никому.

 

В чем разница? Государственная судебная система, как прописано в Арбитражном и Гражданском процессуальных кодексах, устанавливает несколько этапов обжалования судебного акта, и тем самым любой, даже самый очевидный спор может быть затянут на срок от полугода до нескольких лет в зависимости от навыков юриста противоположной стороны. Третейский суд разрешает спор в одно заседание. Если стороны приняли его правила игры, то решение будет вынесено в день разбирательства по делу и сразу же вступит в законную силу. Весь процесс в отличие от государственного суда в коммерческом арбитраже будет длиться всего десять дней.

 

«Но для этого должна быть соответствующая третейская оговорка в договоре между сторонами», — подчеркивает А. Кравцов.

 

Третейский суд не имеет границ, он может рассматривать иски и физических, и юридических лиц, причем вне зависимости от места их расположения. Например, спор известных российских олигархов Березовского и Абрамовича рассматривался в Лондонском международном третейском суде.

 

Третейский суд может также рассматривать споры с участием нерезидентов. Это удобно для сетевых организаций, головной офис которых находится в Москве, а основная деятельность организации ведется, например, в Самаре. «Мы стремимся сделать процесс рассмотрения споров максимально быстрым и удобным. Сейчас у нас введена процедура электронной подачи документов, — пояснил в ходе пресс-конференции А. Кравцов, — то есть достаточно заполнить электронную форму, приложить в любом формате исковое заявление с копиями документов, и в этот же день все они будут зарегистрированы, назначен судья и дата слушания».

 

Таким образом, можно реально в короткие сроки решать спорные вопросы как между коммерческими организациями, так и в случае, например, с неплательщиками взносов в дачном поселке.