Рублевка стремительно теряет в цене

Рублево-Успенское шоссе, похоже, теряет статус самого дорогого направления по стоимости элитных новостроек. По данным аналитиков, в I полугодии средняя цена лота на этом направлении существенно снизилась. В сегменте аренды также не все благополучно: дорогие дома практически не пользуются спросом.

Бюджет покупки

Эта тенденция стала заметна еще в прошлом году, отмечают эксперты компании Kalinka Group. Если в 2013 г. средняя цена лота на Рублевке оценивалась в 4,013 млн долл., то к концу 2014-го уже в 3,412 млн. По итогам I полугодия 2015 г. средний бюджет предложения элитных домов по этому направлению снизился еще на 36% и составил 2,195 млн долл. При этом в целом по рынку снижение за полгода произошло на 17%, а средняя стоимость одного домовладения составляет сегодня 2,100 млн долл. (без учета участков без подряда и таунхаусов).

По оценке аналитиков, снижение долларовой стоимости предложения домовладения стоит считать методологическим, что в первую очередь связано с девальвацией рубля и переходом значительной части элитных поселков на ценообразование в российской валюте. «На Рублево-Успенском шоссе сегодня практически половина элитных поселков первичного рынка экспонируется в рублях, — комментирует Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Снижение долларовой стоимости объектов началось в октябре прошлого года, когда девелоперы, адекватно реагируя на скачки курса иностранных валют, фиксировали доллар по 39–43 руб., а затем и вовсе перевели стоимость на рубли. Конечно, в перерасчете на доллар по текущему курсу произошло значительное снижение».

Кроме того, выбор современных качественных объектов в элитных поселках на ближней Рублевке, где традиционно стоимость загородных домов на порядок выше, с каждым годом становится все более ограниченным. Новые проекты премиум-класса с большими объемами не выходили на рынок достаточно давно, основная доля предложения переместилась на дальнюю Рублевку, что также сказалось на ценовой ситуации объектов, находящихся на этом направлении.

В целом структура первичного предложения на загородном элитном рынке сосредоточена на расстоянии от 21 до 30 км от МКАД, где представлено более 40% объектов.

Кроме того, по отдельным направлениям отмечалось существенное изменение структуры предложения, отмечает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group. Это связано как с завершением продаж в некоторых поселках, так и с изменением продуктовой линейки. Так, например, рост среднего бюджета предложения на Минском шоссе на 23% связан с выбыванием объектов с минимальными бюджетами. «На Минском направлении предложение элитного загородного жилья формируют два поселка — Довиль и Трувиль, — говорит эксперт. — Даже незначительное изменение в их продуктовой линейке влияет на статистику средней цены предложения».

Динамика средних цен предложения на домовладения в элитных поселках Подмосковья, первичный рынок, млн долл.
Направление	2013 г.	2014 г.	2015 г.	Динамика
Дмитровское	2369	1215	1012	–17%
Пятницкое	1753	1430	Н/д	Н/д
Новорижское	2712	1424	1482	+4%
Рублево-Успенское	4013	3412	2195	–36%
Минское	3814	3739	4590	+23%
Киевское	2161	1693	1700	0%
Калужское	2104	1265	Н/д	Н/д

Бюджет аренды

По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», активность на рынке загородной аренды тоже продолжала снижаться. Падение спроса только за первый летний месяц составило 37% по отношению к маю. Предложение снизилось не так сильно — на 7%.

«В общем объеме спроса в июне лидерство осталось за домами стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. В этом ценовом диапазоне спрос превысил предложение в 2,14 раза. Следует отметить полное отсутствие в июне спроса на загородные дома стоимостью более 5000 долл./мес.», — отмечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».

Больше всего загородных домов в аренду предлагалось в диапазоне от 1000 до 3000 долл./мес. (61,54%), значительно меньше сдавалось жилья стоимостью до 1000 долл./мес. (15,38% от общего предложения). Максимальный спрос в июне пришелся на загородные дома стоимостью от 1000 до 3000 долл./мес. — 54,74%, спрос на загородные дома стоимостью до 1000 долл./мес. был меньше — 33,68%.

В июне в ценовом диапазоне от 1000 до 3000 долл./мес. больше всего загородных домов в аренду предлагалось на западном направлении (16,42%); стоимостью найма до 1000 долл./мес. — на северо-восточном направлении (7,46%); с арендными ставками от 3000 до 5000 долл./мес. — на западном направлении (4,48%). Предложение дорогих домов стоимостью более 5000 долл./мес. наблюдалось только на западном направлении Московской области (в том числе на Рублево-Успенском шоссе).

Цена аренды коттеджей на западном направлении Московской области, руб./мес.
Направление	Цена в зависимости от расстояния (min/max)
	До 10 км	11–19 км	20–29 км	30–49 км	от 50 км
Рублево-Успенское	40 000	70 000	70 000	25 000	30 000
	600 000	2 750 000	470 000	700 000	150 000