Пятницкое шоссе: малоэтажки в цене

Основное достоинство территорий, расположенных на расстоянии до 30 км от МКАД по Пятницкому шоссе, — их природные характеристики. Кроме того, в ближайшее время на востребованность загородной недвижимости должно повлиять поступательное улучшение транспортной доступности и развитие социальной инфраструктуры.

Доступность в перспективе

Основным преимуществом Пятницкого шоссе, пересекающего как столичный район Митино, так и подмосковные районы Красногорский и Солнечногорский, принято считать его экологию. Здесь находится Алешкинский лес, несколько озер в районе Брехово и река Синичка. «Трасса проходит по живописной местности, которую по природно-ландшафтным характеристикам часто сравнивают с Рублевкой. При этом шоссе отличается более низкой плотностью застройки», — рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость». Здесь практически нет промышленных объектов, загрязняющих окружающую среду.

Однако на двухполосном Пятницком шоссе всегда пробки. «Низкая проходимость автотранспорта обусловлена двумя факторами», — говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований и консалтинга Vesco Consulting. Дублеры у шоссе отсутствуют, и если дом находится в непосредственной близости от дороги, то добраться до него можно только этим путем, альтернатив объезда попросту не существует. Кроме того, выезд в область осуществляется через Митино, где светофорное движение и часто проводятся ремонтные работы.

Впрочем, эксперты считают транспортную доступность данной территории не самой плохой, или, говоря точнее, средней. «С одной стороны, тут, за МКАД, есть метро («Пятницкое шоссе»), что пока еще редкость для Замкадья. Однако ехать до подземки нужно по загруженному Пятницкому шоссе, которое доставляет в Москву не только жителей Красногорского и Солнечногорского районов, но и Зеленограда», — отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Помимо уже упомянутой станции метро «Пятницкое шоссе», открывшейся в конце 2012 г., ситуацию должны улучшить проводимые работы по реконструкции и расширению самой трассы. Сейчас завершается первый этап на участке протяженностью 4 км — от Митинской развязки при въезде в Москву. Ширина дорожного полотна увеличится до четырех, а местами — до шести полос, появятся полосы для разгона, поворотов и разворотов. Также запланировано строительство платной дороги Митино — ЦКАД, которая пройдет по северо-западу Подмосковья, в том числе по территории Андреевки и Кутузовского поселения.

Триумф малоэтажки

На Пятницком шоссе представлены все сегменты загородной недвижимости, от участков без подряда до коттеджей. Но тенденцией последнего времени В. Яхонтов считает активное развитие сектора малоэтажного строительства. «В отличие от прочих направлений Подмосковья, ближняя зона которых плотно застроена многоэтажными домами, в районе прохождения Пятницкого шоссе преобладает малоэтажное жилье», — отмечает эксперт. О классе представленных проектов рассказывает В. Богданюк: «Большинство этих проектов относится к комфортклассу, но есть несколько комплексов сегмента «бизнес», что в целом говорит о престижности локации».

Существует и довольно критическая точка зрения на развитие этих территорий. Так, Галина Уварова, руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, отмечает, что строительство масштабных комплексов в нескольких километрах от МКАД, мотивированное появлением метро, оборачивается транспортными неприятностями. «Жители многоквартирных домов пользуются не только метро, но и машинами — автомобили сильно увеличили плотность трафика, и теперь ситуация с загруженностью значительно ухудшилась», — указывает эксперт. Кроме этого, стали падать цены на объекты высокого сегмента в таких проектах, как «Лесной», «Юлия-1» и «Юлия-2». «Конечно, плюсы есть, — продолжает Г. Уварова, — и, в частности, это бурное развитие инфраструктуры, объектами которой пользуются потребители всех форматов недвижимости».

По данным компании Vesco Consulting, на июнь 2016 г. на Пятницком шоссе в диапазоне до 30 км от МКАД предлагалось 16 загородных проектов. В продаже — более 1300 домовладений: 72% из них — это квартиры, 19,6% — таунхаусы, 4,6% — коттеджи и 3,7% — участки без подряда. «В структуре продаж квартиры не имеют конкурентов, — отмечает Т. Алексеева. — Наибольший объем (86%) в комплексах Пятницкого шоссе отводится проектам, в которых предлагаются к продаже квартиры: «ЗаМитино», «Пятницкие кварталы», «Митино Дальнее», «Парк Таун». Далее с большим отставанием следуют таунхаусы — 11,1%. Коттеджи и участки без подряда покупатели обделили вниманием — 1,6 и 1,3% продаж соответственно».

По словам Николая Сторожука, учредителя ГК «Сибпромстрой», значительное количество покупателей недвижимости в этом районе — это жители Клина, Твери и соседних населенных пунктов — Андреевки и Зеленограда, где стоимость и класс жилья изначально обусловлены сложившимся рынком.

Стоимость объектов недвижимости по Пятницкому шоссе
Поселок	Форматы
	Коттедж	Таунхаус	Квартира	Участок без подряда
Минимальный бюджет, млн руб.
Кутузово-Club	7,2	4,8	—	—
Парк Таун	—	—	1,6	—
Лисичкин лес	—	—	—	3,1
Максимальный бюджет, млн руб.
ETUDE Family Club	70,8	—	—	—
Сабурово Парк	—	19,5	—	—
Ангелово Residence — 4 квартал	—	—	18,1	—
Лисичкин лес	—	—	—	10,9
Средняя стоимость, млн руб.	31,4	11,5	6,5	5,1

Инфраструктура не успевает за стройкой

Безусловно, с ростом количества проектов расширяется и инфраструктура. В настоящее время на протяжении 30 км Пятницкого шоссе имеется все необходимое: школы, государственные и частные детские сады, больницы и клиники. А также ряд спортивных и развлекательных объектов: спа-курорт Atmosphere Health Resort and Spa, парк развлечений и отдыха «Отрада» с зоопарком и веревочным городком, конноспортивный клуб «Отрада» и школа верховой езды «Регион», академия большого тенниса, пейнтбольный клуб «Перун» и др. Немало вдоль шоссе оздоровительных центров и домов отдыха, в том числе «Отрадное», «ЗВИ Истра», дом отдыха «Компонент».

«Девелоперы также стремятся создать максимально комфортную среду в своих комплексах, — рассказывает Екатерина Коган, руководитель департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family. — На территории «ЗаМитино», например, предусмотрены детский сад, игровые и спортивные площадки, беседки, уютные аллеи, ландшафтное озеленение».

И все же, даже учитывая общую позитивную ситуацию, объектов социальной инфраструктуры не хватает. «В связи с масштабным многоэтажным и коттеджным строительством вопрос с местами в детских садах в Путилково и Отрадном стоит очень остро, — отмечает Роман Коняхин, управляющий выставкой домов «Малоэтажная страна». — Для его решения необходима реконструкция имеющегося садика в Путилково и требуется строительство двух новых — в Путилково и Отрадном».

В Солнечногорском районе расположены два дошкольно-образовательных учреждения — муниципальное и частное. Имеются здесь и три школы, но обеспеченность ими составляет 29% от градостроительных норм. Работает поликлиника и две больницы. Спортивный центр один — стадион «Юность».

«Основной сложностью развития района можно считать низкие темпы создания социальных объектов, — подтверждает Алексей Павлович, руководитель проекта ЖК «Пятницкие кварталы». — В каждом ЖК этот вопрос решается по-своему. В «Пятницких кварталах» мы строим инфраструктуру сами и передаем ее в муниципальную собственность: 24 июня открылся новый детский сад. В дальнейшем появятся школа, поликлиника и еще один сад».

На расстоянии до 30 км от МКАД довольно много торговых объектов, однако это не всегда позитивно оценивается экспертами. «Непривлекательной характеристикой направления можно назвать большое количество строительных рынков вдоль дороги: они добавляют проблем и без того плотно загруженному Пятницкому шоссе», — считает Н. Сторожук.

Проекты на Пятницком

На первичном рынке в сегменте мало- и среднеэтажных комплексов высотой от четырех до восьми этажей, по данным «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», представлены квартиры в ЖК «ЗаМитино», Friday Village, ЖК «Митино О₂», в квартале «Отрада», Etude Family Club, «Аристово-Митино». Предложение стартует от 2,5 млн руб. Таунхаусы можно приобрести в районах Аристово, Юрлово и Сабурово по цене от 8 млн руб. За эту сумму, к примеру, в коттеджном поселке «Новое Aristovo», в 9 км от МКАД, предлагается таунхаус площадью 160 кв. м на участке в две сотки. В 22 км от МКАД расположен один из крупнейших поселков с дуплексами — «Зеленоградский». Секции площадью от 110 до 153 кв. м на 2,4–2,6 сотки можно приобрести здесь по цене от 7,2 млн руб.

Один из лидеров продаж таунхаусов — комплекс «Сабурово Парк». «В строительстве поселка используются самые современные материалы», — отмечает Е. Коган. Цены здесь начинаются от 8,29 млн руб.

«Если говорить о концептуальных объектах, то стоит выделить поселок «Голубое», возведенный в 2000 г.», — говорит В. Яхонтов. ГК «Сапсан», девелопер проекта, первой начала применять в строительстве канадскую технологию. Объект и сегодня относится к премиальному классу, а стоимость домовладений в нем достигает 60–80 млн руб.

«Высокобюджетный сегмент представлен лишь на протяжении 16 км от МКАД, — рассказывает Г. Уварова. — Больше всего сделок сейчас проходит в «Росинке» и «Благовещенке». Здесь с одинаковым успехом продаются как дома, так и таунхаусы, однако речь в основном идет о вторичке, новых элитных проектов пока нет... Как и везде, предложение на Пятницком превышает спрос. Однако, несмотря на широкий ассортимент, удовлетворить запрос взыскательного покупателя сложно».

К бизнес-классу относятся ETUDE Family Club и «Ангелово Residence — 4 квартал». Etude Family Club (6 км от МКАД) является клубным мультиформатным поселком. Его строительство ведет ЗАО «Отрадное-запад», входящее в ГК Pragma Development. Единый стиль проекта разработан в архитектурной мастерской «Сергей Киселев и партнеры».

В основу концепции «Ангелово Residence — 4 квартал», расположенного на таком же расстоянии, легла идея комплексной застройки с максимально насыщенной инфраструктурой. «На данный момент сданы первая, вторая и третья очереди строительства, здесь уже проживают 460 семей. В ближайшем будущем будет введена в эксплуатацию инфраструктура, включающая детский сад, школу, магазин, многофункциональный спортивный центр и другие объекты», — рассказала Т. Алексеева.